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美國(guó)房地產(chǎn)貸款“歷史性暴跌”,跌幅創(chuàng)07年次貸危機(jī)以來(lái)最大
2023-04-10 22:45:49來(lái)源: 華爾街見(jiàn)聞

據(jù)華爾街見(jiàn)聞此前文章,美聯(lián)儲(chǔ)周度披露的商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表格H.8顯示,在硅谷銀行倒閉后的兩周(截至3月22日和3月29日),美國(guó)商業(yè)銀行貸款和租賃貸款出現(xiàn)了有記錄以來(lái)的最大兩周跌幅。

分析發(fā)現(xiàn),在銀行危機(jī)后的第一周 ,貸款崩潰大部分發(fā)生在素來(lái)不穩(wěn)定的信貸與保險(xiǎn)領(lǐng)域,而最近一周則發(fā)生了觸目驚心的變化:


(資料圖片)

信貸與保險(xiǎn)貸款從上周的250億美元驟降至僅69億美元,但相比之下,最嚴(yán)重的下跌發(fā)生在小銀行貸款的支柱部門(mén)之一: 房地產(chǎn)貸款。

數(shù)據(jù)顯示,最近一周小銀行貸款中跌幅最大的是房地產(chǎn)貸款,高達(dá)187億美元,而前一周已經(jīng)跌了192億美元。

從3月下半月來(lái)看,房地產(chǎn)貸款總計(jì)暴跌378億美元,太嚇人了!

這一數(shù)字之所以嚇人,是因?yàn)樗亲?007年3月新世紀(jì)金融(New Century Financial)倒閉以來(lái)的最大兩周下跌規(guī)模。

熟悉08年全球金融危機(jī)的人應(yīng)該不會(huì)忘記,新世紀(jì)金融是當(dāng)時(shí)美國(guó)的第二大次貸銀行。

新世紀(jì)金融的倒閉不僅是美國(guó)次貸危機(jī)的導(dǎo)火索,也揭開(kāi)了美國(guó)金融危機(jī)乃至全球金融危機(jī)的序幕:一年內(nèi)華爾街大行貝爾斯登陷入危機(jī),雷曼兄弟破產(chǎn)。

“大甩賣(mài)開(kāi)始”

華爾街見(jiàn)聞此前多篇文章提及,房地產(chǎn),尤其是商業(yè)地產(chǎn)很可能是繼銀行業(yè)的又一顆定時(shí)炸彈。

越來(lái)越多的人似乎也開(kāi)始注意到這一點(diǎn)。

更不祥的是,他們正在悄悄賣(mài)掉他們的房地產(chǎn)貸款敞口,用知名電影Margin call(《商海通牒》)中股票經(jīng)紀(jì)人山姆·羅吉斯的話(huà)來(lái)說(shuō),“大甩賣(mài)開(kāi)始!”

再融資風(fēng)險(xiǎn)愈加緊迫

面對(duì)未來(lái)五年內(nèi)到期的2.5萬(wàn)億美元債務(wù),商業(yè)地產(chǎn)借款人要解決得不僅僅是還款問(wèn)題,還有一個(gè)更嚴(yán)重的問(wèn)題:即最大債主小銀行自身難保,債務(wù)到期后還有誰(shuí)愿意繼續(xù)把錢(qián)借給他們?

摩根士丹利策略師James Egan在近期的一份報(bào)告中寫(xiě)道,從辦公樓到商店和倉(cāng)庫(kù),商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主的“再融資風(fēng)險(xiǎn)是首要和中心”問(wèn)題,并補(bǔ)充說(shuō),“到期的債務(wù)就擺在面前,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也是如此。”

大約4000億至4500億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款計(jì)劃于2023年到期,與2022年持平,而且這兩年都是有記錄以來(lái)最大的一年。到2027年,到期貸款將逐年攀升,達(dá)到逾5500億美元。

雖然其它即將到期的資產(chǎn)可能不是非常緊迫,但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題正在發(fā)生。

隨著到期日逼近,Egan警告說(shuō),留給他的問(wèn)題比答案要多得多,“其中最主要的問(wèn)題是,當(dāng)這些貸款到期時(shí),誰(shuí)將負(fù)責(zé)對(duì)它們進(jìn)行再融資?”

兩房機(jī)構(gòu)?

這些年來(lái),房地產(chǎn)債已經(jīng)十分依賴(lài)政府資助機(jī)構(gòu)(government-sponsored enterprises,GSE),比如房利美和房地美。如果借款人還不上錢(qián),銀行將會(huì)要求GSE還錢(qián)。

數(shù)據(jù)顯示,2023年-2027年到期的貸款中,目前有46%由GSE擔(dān)保。

小銀行生死時(shí)刻,CMBS銷(xiāo)售額腳踝斬

值得一提的是,在到期貸款增加之際,商業(yè)地產(chǎn)最大債主——小銀行正受到有史以來(lái)最嚴(yán)格的審查。

摩根士丹利指出,在全球金融危機(jī)之后的幾年里,但自2014年以來(lái),CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)發(fā)行逐漸轉(zhuǎn)向小銀行。

截至2023年2月,小銀行在不包括多戶(hù)住宅、農(nóng)田和建筑貸款在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)貸款余額中占了驚人的70%份額。

與此同時(shí),利率上升和對(duì)違約的擔(dān)憂(yōu)已經(jīng)對(duì)CMBS交易形成沖擊。根據(jù)媒體計(jì)算,今年第一季度,在沒(méi)有政府支持的情況下,這些證券的銷(xiāo)售額同比下降了約80%。

分析師還寫(xiě)道:“銀行在這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中所扮演的角色,不僅是貸款人,還是買(mǎi)家,”這將加劇到期貸款再融資的風(fēng)暴。

不幸的是,如果剔除公寓樓,銀行面臨的問(wèn)題就更加嚴(yán)重了。根據(jù)摩根士丹利的報(bào)告,在未來(lái)五年到期的其他商業(yè)房地產(chǎn)貸款中,高達(dá)70%由銀行持有。

分析認(rèn)為,小銀行正在經(jīng)歷生死時(shí)刻,只要存款繼續(xù)外逃,它們就不太可能重新啟動(dòng)放貸活動(dòng),再加上美聯(lián)儲(chǔ)可能還會(huì)繼續(xù)加息,儲(chǔ)戶(hù)無(wú)法優(yōu)先將資金從銀行轉(zhuǎn)移到更安全、收益率更高的貨幣市場(chǎng),這個(gè)問(wèn)題越來(lái)越棘手。

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