1月5日,深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知(以下簡(jiǎn)稱“《工作方案》”)。
《工作方案》指出,二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn),在不提前還清貸款的情況下,辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款,實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款(使用買方的購(gòu)房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中,通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中,買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式,交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,“帶押過戶”模式是2022年二手房政策里的一項(xiàng)重要的金融探索,從實(shí)際操作中不能說全面鋪開,但是對(duì)于規(guī)避二手房買賣背后的交易風(fēng)險(xiǎn)帶來了積極作用。
(資料圖片僅供參考)
“以前各地更多的還是一些自我探索,沒有特別公開的文件。《工作方案》的推出說明深圳是一線城市里比較早推出正式文件的,也體現(xiàn)了政策逐漸從二三線城市向一線城市推進(jìn),對(duì)于一線城市政策試點(diǎn)的創(chuàng)新具有非常好的啟發(fā)意義?!眹?yán)躍進(jìn)稱。
關(guān)于帶押過戶的政策討論,始于2022年三季度昆明的操作。2022年8月2日,昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。
2022年9月,深圳也曾經(jīng)探索了此類模式。9月1日,深圳坪山公證處首次完成“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。從推進(jìn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看,深圳坪山公證處于6月中旬與交易各方簽署了“公證安心付”資金監(jiān)管(擔(dān)保性提存)服務(wù)協(xié)議。到了7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷,8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。
除了上面提及的城市以外,包括濟(jì)南、南京、福州、無(wú)錫、青島等地都有類似的探索。
此外,《工作方案》還指出,在試點(diǎn)范圍方面,先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”,再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí),鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面,除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外,鼓勵(lì)積極探索其他模式,為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,“帶押過戶”此類模式具有兩個(gè)積極的意義:第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作,房東出售房產(chǎn)的顧慮和籌資壓力減少,這也使得購(gòu)房者的顧慮和擔(dān)憂減少了,這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下,交易流程也是在簡(jiǎn)化和優(yōu)化的,甚至可以實(shí)現(xiàn)讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成。類似政策和模式自然是親民的、優(yōu)化的、備受稱贊的。(記者 老盈盈)
附:“順位抵押”辦理流程
1.買賣雙方達(dá)成交易意向,簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(如銀行、公證機(jī)構(gòu))辦理資金監(jiān)管手續(xù),對(duì)買方的購(gòu)房款(包括首付款和銀行貸款)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí),買方向銀行申請(qǐng)貸款。
3.買方貸款審批通過后,買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理,按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。
4.不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請(qǐng),同步辦理完成三個(gè)登記事項(xiàng),記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5.買方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款,涉及公積金貸款的,由公積金管理部門確認(rèn)后,按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購(gòu)房款償還賣方銀行貸款本金和利息,結(jié)清貸款。
6.賣方貸款銀行結(jié)清貸款后,線上提交抵押注銷申請(qǐng),買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前,即由第二位升為首位抵押。
7.資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。
“雙預(yù)告登記”辦理流程
1.買賣雙方達(dá)成交易意向,簽訂二手房買賣合同后,買方向銀行申請(qǐng)貸款。
2.買方貸款審批通過后,買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方,線上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請(qǐng),完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核,記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。
4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款,涉及公積金貸款的,由公積金管理部門確認(rèn)后,按照操作流程進(jìn)行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料,并送達(dá)買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購(gòu)房款存入提存賬戶后,買賣雙方和買方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。
6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后,提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶中的購(gòu)房款償還賣方銀行貸款本金和利息,結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請(qǐng),不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核,也可以由賣方本人提出注銷抵押,銀行線上確認(rèn)申請(qǐng)。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成,提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶中的購(gòu)房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下,如選擇二手房“帶押過戶”模式,也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。
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