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□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 范天嬌

“全市物業(yè)服務(wù)合同糾紛呈逐年上升之勢(shì)，其中拖欠物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛占比超過97%?！苯?，安徽省合肥市中級(jí)人民法院對(duì)全市兩級(jí)法院近三年審理的物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了梳理總結(jié)，在分析糾紛易發(fā)、多發(fā)原因的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的建議和對(duì)策，著力從源頭化解糾紛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年至2022年，全市兩級(jí)法院共新收物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件35130件，結(jié)案35109件。結(jié)案標(biāo)的額由6656.6萬元增至9769.5萬元。一審審結(jié)該類案件中適用小額訴訟程序的27036件，占比78.63%。一審以調(diào)解或撤訴結(jié)案的26517件，調(diào)撤率為77.13%。

合肥市中院民二庭副庭長(zhǎng)、四級(jí)高級(jí)法官王養(yǎng)俊介紹說，在全市受理的物業(yè)糾紛案件中，超過97%是因拖欠物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛，剩余不足3%是因業(yè)主更換物業(yè)公司、業(yè)主行使知情權(quán)以及業(yè)主不滿增值物業(yè)服務(wù)約定、小區(qū)公共收益、業(yè)主違章搭建、物管用房管理等引發(fā)的糾紛。

“業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由主要包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵、房屋質(zhì)量或公共區(qū)域設(shè)施存在問題、物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)、小區(qū)環(huán)境噪聲污染問題、小區(qū)車位租賃困難等。其中，以物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵為由進(jìn)行抗辯的占比最高，達(dá)70%以上。”王養(yǎng)俊說。

合肥市中院對(duì)三年來的物業(yè)糾紛案件梳理分析發(fā)現(xiàn)，糾紛成因主要集中在五個(gè)方面：一是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)監(jiān)管問題，涉及如何準(zhǔn)確、客觀地認(rèn)定物業(yè)公司提供的服務(wù)是否構(gòu)成違約以及違約的程度。二是物業(yè)公司服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，目前的指導(dǎo)價(jià)不能全面反映合肥市物業(yè)服務(wù)實(shí)際狀況。三是前期規(guī)劃和開發(fā)商遺留問題，長(zhǎng)期無法解決導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生怨恨情緒。四是業(yè)主法律意識(shí)淡薄問題，無法清晰分辨物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任范圍。五是業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的成立和有效運(yùn)行問題，目前全市成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不高，部分成立的也往往形同虛設(shè)，難以發(fā)揮真正作用。

物業(yè)糾紛的化解是當(dāng)前基層社會(huì)治理的難點(diǎn)問題。面對(duì)這一現(xiàn)狀，合肥市中院建議要深化“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，在黨委領(lǐng)導(dǎo)下，構(gòu)建由房管、發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)劃、公安、司法等部門組成的協(xié)同共治機(jī)制，形成齊抓共管的良好工作格局。

“面對(duì)易引發(fā)物業(yè)糾紛的停車難、高架噪聲污染等規(guī)劃問題，規(guī)劃、住建等部門應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、民主性、合法性、前瞻性，避免問題出現(xiàn)后積重難返。針對(duì)開發(fā)商遺留問題，主管部門應(yīng)落實(shí)相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商監(jiān)管力度。”王養(yǎng)俊說，同時(shí)還要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量動(dòng)態(tài)監(jiān)管，在服務(wù)質(zhì)量方面，建議由房管局牽頭，建立由市場(chǎng)監(jiān)管局、法院、公安、街道社區(qū)等多部門共同參與的物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黃牌”制或“黑白名單”制度。引入第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)督。房管部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門也要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的日常檢查和專項(xiàng)檢查力度。

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