從2023年初至今，隨著復關等因素帶來刺激，香港樓價曾在第一季度時迎來一定利好。但卻在第二季度繼續(xù)顯現疲態(tài)。圖為相關低價入市新樓盤所在的九龍地區(qū)“樓房森林”景象?！敦斀洝酚浾?焦建/攝

文｜《財經》特派香港 記者 焦建

編輯｜蘇琦

(相關資料圖)

能夠以市價七折左右的價格買到市區(qū)的新樓而非二手房，是中國香港特區(qū)房地產市場8月酷熱的天氣里非常熱門的“大事件”。

8月12日，當地較有實力的一家地產商推出的一棟新樓盤進行第二次出售。全部626間單位半天左右售罄。投下“深水炸彈”，是當地解讀這一降價較為普遍的方式。價格這一稍顯敏感的促銷手段在多大程度上影響了銷售，以及會不會有更多地產商跟進，相關話題仍在全城熱議。

拿下近8年來中國香港特區(qū)首輪銷售最多“冠軍”的這棟新樓盤，名為“親海駅II”。駅是“驛”的日本簡體漢字，在港較常用。其位于油塘工業(yè)區(qū)東源道8號，樓花期長約27個月。所謂“平爆價”，是指其此次推出的626間房屋原價為呎價18200元（港幣，下同。1000平方呎約為90平方米）。綜合計算折扣后，折合平均呎價約為14868元。折扣后的售價為290萬港幣至1134.6港幣。

在這一樓盤近期首次推盤時，132個單位的平均呎價則為1.34萬元。翻查該地區(qū)相關房屋數據后可大致發(fā)現：上述相關價格與同區(qū)其他二手樓盤相比都便宜近二至三成，這也是所謂“地產商七折賣房”這一較為廣泛流傳說法的基礎。

衡量房屋售價應綜合考慮，樓層、景觀和新舊均會造成差異。而該樓盤位于的油塘地區(qū)，正由原先的工業(yè)區(qū)轉變?yōu)樽≌瑓^(qū)，多個大型樓盤正在開發(fā)。整體而言，雖具體折扣難以衡量，但該樓盤作為新房的均價低于周邊二手房屋（基本條件類似）的均價，卻是事實。

多重因素造就的“市區(qū)樓、新界價”，引發(fā)了前后兩次超萬人為此親臨現場“搶房”，高峰時排隊人龍從周邊的餐廳、商場延展至商場外的天橋和地鐵站，是近年來香港地產業(yè)內較為少見的熱鬧場景。

市道不振，源于受此前數波疫情及外部連番加息等因素影響，中國香港特區(qū)經濟和與之相關的地產界均受到較大沖擊。以2022年數據來看，全年新房僅售出不足1萬個單位。從2023年初至今，隨著復關等因素帶來刺激，香港樓價曾在第一季度時迎來一定利好，卻在第二季度繼續(xù)顯現疲態(tài)。

新樓盤以每月數百間的速度緩慢售出，帶來的影響是總量不斷積壓，目前地產商們手中已獲“賣樓紙”卻未推盤的新房總數，可能已超1.5萬套（相關部門仍在處理中的單位數量則近1.8萬套）。而根據當地房屋局此前公布的最新數據：未來3至4年，一手私人住宅總潛在供應量超過10萬套。

市場總盤子的庫存增加還是減少，是作為個體的地產商在制定新盤出售價格時候的核心要素之一。另一個核心要素，則是地產商對資金的需求和對利息的敏感度。有相關資料顯示：目前地產商的資產負債比率，普遍在50%以下。粗看并不算高，但其資產里也可能會有部分是投資物業(yè)，假如以現金和負債進行比對，一些地產商的實際負債會更高。

按照當地模式，大型地產商在向銀行申請貸款時，其利率大約在H+0.6厘至H+1.2厘。在美國開啟加息周期前，超低的利率讓地產商有非常強烈的“捂盤”“持貨”能力。但在目前1至3個月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息，則意味著不少地產商都有以低價吸引買家注意的意愿。

不同的地產商采取策略的不同，一個方面的差異是“先求量、后求價”，還是希望在情況變得更為緊張前盡可能出貨。前述樓盤地產商以往的風格大多是市場遇冷時盡量“貨如輪轉”，減價促銷。而對于其他地產商來說，則取決于幾個主要因素。

首先，是當地有信心且有能力置地的買家總數仍有多少。從需求端來看，隨著利息上升，則意味著每月還款的增加，有能力者減少。香港金管局近期推出了一系列的所謂“放寬逆周期措施”，其主旨就是幫助高收入家庭上車或者換樓。為此，其將1500萬元以下自住物業(yè)最高按揭成數放寬至七成；樓價逾1500萬元至3000萬元以下的自住物業(yè)，按揭成數上限由五成放寬至六成。這是2009年推出相關政策以來首次針對住宅物業(yè)進行放寬。

雖然金管局放寬了貸款購房的貸款比例上限（降低首付總額），但對購房者供款占月入比例并沒有放開，并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上，物業(yè)按揭利率則仍處于3.625至3.75厘之間。而根據該局近期公布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報告》顯示：香港家庭負債占本地生產總值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，較2008年時上升近一倍。

買家總數“捉襟見肘”后買方市場終于逐漸形成的情況，可以從香港整體的二手房市場情況中部分得到體現。近期，隨著一系列新樓盤以較低價格入市凍結購買力，香港多個地區(qū)的看樓活動總數所見，九龍、新界的一些地區(qū)甚至陷入“零看盤”狀態(tài)。

其次，雖有已有地產商首先“劈價”入市，但其他家跟隨與否，也取決于其手中的可售樓盤的實際成本情況如何。目前來看，不少可推售的樓盤的地基，是在3至5年前市場較為旺盛時以高地價拍下。而在其對后市仍有信心的情況下，小步微調或許仍是更為流行的選擇。

積少亦能成多。部分業(yè)內人士則指出：如果有更多的地產商跟招，則意味著二手市場的價格下探壓力增加，今年香港整體樓價已有幅度不同的下調空間。作為指向標，當地某地產代理商近期的一份報告顯示：7月份整體住宅樓宇買賣登記錄3065宗及265.91億元，較6月分別下跌15.2%及20.9%。住宅樓宇買賣登記量較今年3月高峰的6690宗下跌超過5成，4個月累跌54.2%。

針對市場銷售不暢的情況，市場中曾屢次出現要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的實際賣地收益可能只有不足400億元，將創(chuàng)下2008年以來的新低。但近期一系列相關政策的基調顯示香港特區(qū)政府的取態(tài)仍是：當地總體房價仍超出一般市民的承受范圍，在銀行體系保持穩(wěn)健情況下適度回調價格，有望讓更多的市民實現安居樂業(yè)。

8月12日，香港特區(qū)政府房屋局局長何永賢在點評相關樓盤價格調整時則指出：目前整體經濟環(huán)境仍在變動，當局須兼顧市民負擔能力。以400多萬元的單位為例，每月供款占家庭收入中位數的73%，較2003年起20年來的平均數的約50%為高，因此政府“需要小心考慮”。

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