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8月土地市場偏冷運行,年內集中供地城市超五成底價成交
2023-08-27 05:39:29來源: 21世紀經濟報道

記者李莎 北京報道 8月25日,南京進行第五批次集中土拍,12宗涉宅地塊部出讓,成交兩極分化,河西中地塊、江寧百家湖地塊價格觸頂搖號成交,其余10宗地全部底價成交,攬金約175億元。

不只南京,22個集中供地城市的土地市場都存在相似特征。中指研究院監(jiān)測發(fā)現,截止到8月20日,集中供地城市成交的土地中,35%的地塊達地價上限成交,53%的地塊底價成交。城市間市場也明顯分化,北京、上海、杭州、深圳等熱點城市成交溢價率高于其余城市。

放眼全國,土地市場仍然偏弱運行。為尋找更多確定性,房企拿地向核心城市聚集,相較南京等熱點城市,低能級城市的土拍表現更不盡如人意。


(資料圖)

從數量來看,今年前7月土地市場呈現明顯的供需縮量特征。數據顯示,今年1-7月,100個大中城市供應土地規(guī)劃建筑面積22841萬平方米,同比減少26%;成交土地規(guī)劃建筑面積15287萬平方米,同比減少41%。一二三線城市土地供應量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市場也偏冷運行,8月前三周100個大中城市住宅類用地成交1698.5萬平方米,環(huán)比下降23%。

從價格來看,為吸引房企積極補倉,提高土地成功出讓概率,今年各地加大優(yōu)質地塊供應力度,土地價格有所提高。但不同板塊、不同城市市場分化嚴重,高溢價率或地價觸頂成交、底價成交甚至流拍現象并存。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向記者表示,從近期部分城市土拍成效來看,土地市場熱度較前兩月出現下降跡象,同時當前房地產買賣市場情緒仍較低落,房企資金壓力較大,8月土地市場或仍偏弱。

但從近期支持性政策落地預期增強的角度來看,關榮雪認為一二線城市住房市場有望加速改善,9、10月土地市場或將逐步恢復。

超五成土地底價成交

今年以來,房企在核心城市補倉積極,土拍分化現象加劇。

據中指數據,截止到8月20日,22個集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價觸頂成交,326宗底價成交,占成交土地的比分別為35%和53%。

具體到城市,杭州、合肥、福州、廈門、深圳、上海50%及以上土地成交價格觸頂,其中上海、杭州、合肥地價觸頂占比均在六成以上,北京、杭州部分地塊更是創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數量記錄。

而無錫、沈陽、天津、濟南、鄭州、青島、長春、重慶和武漢6成以上土地底價成交,其中無錫、鄭州、長春普遍底價成交,土拍情緒持續(xù)低迷。而廣州、青島、濟南、天津、福州等地核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高,而非核心區(qū)地塊多底價成交,板塊間分化明顯。

關榮雪表示,在市場深度調整之下,房企融資、銷售現金流均偏緊,便在一定程度上拔高了房企拿地的謹慎情緒。核心城市往往具備樓市需求穩(wěn)健等特征,房企對這類城市核心板塊的拿地意愿相對更高,相反,樓市壓力較大的城市,房企投資信心不足,暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期。

中指研究院分析師孟新增向記者表示,從近期土拍情況來看,核心城市土拍保持一定熱度,但出現降溫苗頭。7月至今,上海、杭州土拍中,仍多宗地塊觸頂,但非核心區(qū)域或自身屬性欠佳地塊底價成交,甚至出現流拍;成都8月24日成交的15宗住宅土地中,僅2宗觸頂。

集中供地城市的土地出讓情況好于全國,但仍有部分地塊流拍或撤牌。截至8月20日,22個集中供地城市土地流拍33宗,撤牌43宗,流拍撤牌率11%。其中合肥、濟南和鄭州都有5-6宗土地流拍,濟南和武漢分別有6宗地、14宗地撤牌,是流拍或撤牌數量較多的城市。

對此,關榮雪認為,由于房地產市場復蘇形勢尚不明朗,土地市場繼短暫局部升溫后,當前也出現了一定的回落態(tài)勢,不過相較去年,當前土地市場流拍現象有所改善,但仍處于較高水平,流拍壓力猶存。

土地市場減量提價

縱觀全國市場,今年土拍整體供需兩弱。據數據,1-7月100個大中城市供應土地規(guī)劃建面同比減少26%,成交土地規(guī)劃建面同比減少41%。

另據中指數據,300城住宅用地推出絕對規(guī)模為近十年同期最低位。具體到不同能級城市,該機構數據顯示,1-7月三四線城市推出、成交面積降幅均在三成以上。一線城市成交面積降幅近三成,其中上海下降明顯,成交面積降幅超四成;二線、三四線城市住宅用地成交面積同比降幅均超三成,其中三四線城市土地市場承壓較大。

究其原因,孟新增表示,新房銷售恢復的不確定性直接影響政府推地和企業(yè)拿地的積極性,今年二季度以來,新房市場熱度持續(xù)下降,地方政府推地仍偏謹慎。

國家統(tǒng)計局數據顯示,1-7月商品房銷售面積66563萬平方米,同比下降6.5%,降幅較上半年擴大1.2個百分點。同期商品房銷售額由正轉負,同比下降1.5%。房企到位資金持續(xù)承壓,同比降幅擴大至11.2%,其中國內貸款下降11.5%,自籌資金下降23%,定金及預收款下降3.8%,個人按揭貸款下降1%。

雖然政府推地和房地拿地都在收縮,但地價卻在變貴,成交溢價率整體也有所提高。今年2-6月100城成交樓面均價均高于去年同期,1-7月溢價率均高于去年同期,從溢價率看,今年1-7月土地成交溢價率分別為3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%,較去年同期分別增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。

關榮雪分析稱,一方面,這與今年各地加大優(yōu)質地塊的供應力度有一定關系,地塊整體質量上升不僅直接拉高樓面價水平,而且房企的拿地意愿也將會有所上升。

另一方面,可能與市場階段性回暖有一定關系,主要依靠二季度核心城市土拍升溫的帶動。一季度樓市購房需求加速釋放,去化加速帶動房企補倉需求上升,二季度北京、成都、杭州等核心一二線城市土拍明顯升溫,在一定程度上推高了前7月整體的樓面價及成交溢價水平。

進入8月,土地市場仍呈現零星地區(qū)熱度較高,但整體仍低溫運行的態(tài)勢。數據顯示,8月前三周100個大中城市住宅類用地成交1698.5萬平方米,環(huán)比下降23%(此處7月第一周數據為6月26日-7月2日,下同),土地成交溢價率分別為4.8%、3.52%和2.11%,環(huán)比分別下降1.18%、2.78%和4.58%,成交樓面均價也有所下滑。

克而瑞監(jiān)測發(fā)現,8月第三周重點城市土地成交規(guī)模環(huán)比回升81%,樓面均價環(huán)比下降14%。該機構分析,深圳、成都的個別熱點地塊帶動溢價率小幅回升,三四線城市土地市場依然遇冷,普遍底價成交。

從現在市場形勢和政策環(huán)境出發(fā),關榮雪預計8月整月土地市場或仍偏弱,但近期房地產支持性政策預期增強,一二線城市住房市場有望加速改善,9、10月土地市場或將逐步恢復。

孟新增則認為,當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大,企業(yè)拍地意愿不足,預計房企補倉仍將聚焦核心城市或成熟板塊,土拍分化持續(xù)。

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