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美國(guó)新鮮出爐的通脹數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份年化通脹率跌至4.9%，這是2021年4月以來(lái)的最低，也低于市場(chǎng)普遍預(yù)期的5%。其中食品價(jià)格的增長(zhǎng)有所放緩，能源價(jià)格甚至進(jìn)一步下降，汽油和燃料油價(jià)格指數(shù)分別下滑12.2%和20.2%。

(資料圖片)

在通脹率測(cè)量標(biāo)的中占比超過(guò)30%的住屋成本增速兩年來(lái)首次放緩，由3月時(shí)的漲幅8.2%稍微回落至8.1%，而二手車(chē)和卡車(chē)價(jià)格均繼續(xù)下跌。

扣除波動(dòng)較大的食品和能源價(jià)格后，美國(guó)2023年4月份的核心通脹率由上個(gè)月的5.6%下降至5.5%，或主要得益于房屋租金增幅稍微回落，這個(gè)數(shù)值與2023年2月的水平相若。

從上邊兩張圖可以看出，在2020年3月中旬美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始無(wú)限制放開(kāi)流動(dòng)性后，美國(guó)的通脹數(shù)據(jù)到2021年上半年才開(kāi)始抬頭，這中間或隔了半年到一年的時(shí)間，反映政策傳導(dǎo)的時(shí)間。

從第一張圖可以看出，包括食品和能源價(jià)格在內(nèi)的通脹率大約在2022年中突破高位，當(dāng)時(shí)的油價(jià)上漲、供應(yīng)鏈問(wèn)題或是推動(dòng)全社會(huì)物價(jià)上漲的導(dǎo)火線，但無(wú)限寬松流動(dòng)性推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和消費(fèi)需求的擴(kuò)張，才是背后的主導(dǎo)因素。

有見(jiàn)于通脹率在2022年高企，美聯(lián)儲(chǔ)從2022年3月17日開(kāi)啟加息周期，2022年6月、7月、9月和11月，美聯(lián)儲(chǔ)均加息75個(gè)基點(diǎn)，下猛藥以遏制通脹。

從第一張圖可以看出，名義通脹率在2022年中見(jiàn)頂后回落，或與油價(jià)的走勢(shì)一致，而后者主要受短期供求預(yù)期所影響。見(jiàn)下圖，WTI原油價(jià)格在2022年中到達(dá)階段高位水平。

而扣除能源和食品價(jià)格的核心通脹數(shù)據(jù)，則在2022年9月到達(dá)階段高位，或主要反映強(qiáng)勁就業(yè)以及需求增長(zhǎng)所帶來(lái)的社會(huì)整體物價(jià)上漲。

不過(guò)在美聯(lián)儲(chǔ)11月加息75個(gè)基點(diǎn)以及隨后接連加息之后，核心通脹也終于回落至6%以下。

2023年4月份的核心通脹數(shù)據(jù)距離美聯(lián)儲(chǔ)的通脹目標(biāo)2%仍有很大距離，但已較上月稍微回落，而沒(méi)有頑固上升，或多少緩解市場(chǎng)的焦慮，因?yàn)槭袌?chǎng)期望美聯(lián)儲(chǔ)在接下來(lái)會(huì)更加謹(jǐn)慎地考慮加息決定，并盡快扭轉(zhuǎn)政策方向。

最新通脹率受控，或反映加息影響在發(fā)揮作用，如果接下來(lái)的通脹率持續(xù)受控，美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)整貨幣政策的可能性將提高，有望穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

在接連加息的壓力下，市場(chǎng)資金成本上漲，在早幾年放寬監(jiān)管下蓬勃發(fā)展的中小型銀行開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始吸引了市場(chǎng)的目光。

巴菲特和芒格在伯克希爾的股東大會(huì)上也提到了加息環(huán)境下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂。

通脹降溫，意味著消費(fèi)需求下降，收入增長(zhǎng)放緩以及消費(fèi)意愿受到壓抑，是主要的原因。

商用物業(yè)主要用于投資，而由于商用物業(yè)交易資金龐大，背后通常都與金融服務(wù)密切相關(guān)——融資、抵押、金融租賃等，而且商用物業(yè)一般用于抵押品，但其固定資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)決定了流動(dòng)性欠佳的缺點(diǎn)——在急需資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候，其流動(dòng)性欠佳的特點(diǎn)會(huì)成為價(jià)值的絆腳石，這也是其估值過(guò)程通常存在流動(dòng)性折讓的原因。

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候，商用物業(yè)使用率上升，租金上漲，其產(chǎn)生的定期現(xiàn)金流也較為充裕，并具有升值潛力。

在過(guò)去兩年的資金無(wú)限寬松周期，活躍的商業(yè)活動(dòng)帶動(dòng)了發(fā)達(dá)市場(chǎng)商用物業(yè)價(jià)值的上升，也促成了其在投資市場(chǎng)的水漲船高。

一旦資金收縮，影響到商業(yè)活動(dòng)，商用物業(yè)的估值將承壓。

另一方面，由于利率高漲，商用物業(yè)的估算價(jià)值也在下降——預(yù)期現(xiàn)金流降低，加上市場(chǎng)利率上升，其過(guò)去的高估值將受到挑戰(zhàn)。

正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)估值與利率變動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍程度存在較高的相關(guān)性，加息周期后續(xù)影響的釋放，將影響到商業(yè)地產(chǎn)自身的估值。

由于許多貸款和融資的抵押品是商業(yè)地產(chǎn)，一旦商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格崩潰，被追繳保證金的借款人拋售這些資產(chǎn)，將令危機(jī)進(jìn)一步加劇并擴(kuò)散。由于金融機(jī)構(gòu)，尤其商業(yè)銀行，持有大量商用物業(yè)作為抵押品，這些物業(yè)價(jià)值下降，而借款人無(wú)力償還貸款，將令商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)急升。

2020年大撒錢(qián)帶動(dòng)全球資產(chǎn)泡沫的膨脹，資產(chǎn)的狂歡帶來(lái)的暴利終究是要還的，任性的后果，也許正醞釀著一場(chǎng)危機(jī)。

作者：毛婷

編輯：effie

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