榜單解讀

前言：3月份多個重點(diǎn)城市開啟今年的集中供地，在供應(yīng)“少而精”之下土地市場點(diǎn)狀回暖，部分城市參拍房企急劇增加，并出現(xiàn)不少搖號成交地塊。 但總體來看，一季度房企投資仍然相對謹(jǐn)慎，銷售百強(qiáng)拿地銷售比僅有0.07，創(chuàng)下歷史新低，新增土儲的門檻值也保持低位。且百強(qiáng)中，僅有三成房企拿地，形成以央國企為主導(dǎo)、民企加快復(fù)蘇、城投逐步退出的投資格局。 目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

1、拿地百強(qiáng)門檻環(huán)比提升但同比仍處低位 9家房企新增貨值過百億

(資料圖片僅供參考)

3月份諸多重點(diǎn)城市的土拍“開張”，大量優(yōu)質(zhì)地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場，市場熱度也較去年大幅回升。

從投資百強(qiáng)的門檻來看，三月末新增土儲貨值、總價、面積門檻為21.4億元、6.6億元和17.7萬平方米，環(huán)比分別提升38%、65%、16%。但與過去幾年同期相比，今年的投資力度還明顯處于低位，各梯隊(duì)門檻值均處于近三年低位。

在貨值TOP100中，綠城、建發(fā)和濱江分別以205億元、174.2億元和173.4億元位列新增貨值TOP3，三家房企拿地都主要聚焦于長三角。截止3月末，年內(nèi)新增貨值超過100億的僅有九家房企，較去年一季度減少4家企業(yè)。

2、投資百強(qiáng)總量同比下降16% 拿地銷售比僅0.07

截止至3月末，投資百強(qiáng)的貨值、總價和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬平方米。以新增貨值為例，較2020年、2021年一季度降幅均超過六成，與2022年同期相比也下降16%，由此可見企業(yè)整體投資依舊謹(jǐn)慎。

結(jié)合拿地銷售比來看，一季度銷售百強(qiáng)房企拿地銷售比僅有0.07，創(chuàng)下新低。其中10強(qiáng)房企拿地銷售比為0.09，縱向?qū)Ρ韧昝黠@大幅下降，但橫向?qū)Ρ绕渌蓐?duì)則已經(jīng)處于高位。

10強(qiáng)房企中綠城、建發(fā)和華潤拿地銷售比分別為0.22、0.19和0.15，在梯隊(duì)中最為突出。另外偉星、中天美好等拿地銷售比超過0.3，是今年目前投資表現(xiàn)最積極的百強(qiáng)房企。

3、七成百強(qiáng)房企投資仍停滯 核心城市城投比例降低

截止到3月末，有近七成的百強(qiáng)房企尚未有新增土儲入賬。拿地百強(qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百強(qiáng)的74%，由此可見強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變。

企業(yè)類型來看，呈現(xiàn)央國企強(qiáng)勢、民企積極復(fù)蘇的態(tài)勢。此外，與去年相比，核心城市城投拿地比例大幅降低。

其中銷售TOP10央國企是土地市場的主力軍，華潤、保利、招商、建發(fā)、綠城等一季度拿地金額超過70億元，同比來看，除保利、招商外，拿地金額普遍較去年同期下滑，拿地銷售比低于0.1。值得注意的是，在1-2月沒有拿地的中海、萬科、華發(fā)也在南京、寧波、杭州分別搖中優(yōu)質(zhì)地塊。

民企中，以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續(xù)深耕浙江、安徽市場，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

值得一提的是，過去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場比例大幅減少。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號。

4、集中供地、分散土拍成常態(tài) 城市分化加劇、謹(jǐn)慎預(yù)期不變

從一季度房企拿地來看，城市分化十分明顯。首先是集中供地與非集中供地城市熱度“冰火兩重天”，核心22城參拍房企增多，投資信心顯著提升，其余城市仍以城投為主；其次，核心城市熱度之間、板塊之間差異較大，廣州、鄭州土拍冷清，蘇、杭等二線土拍熱度較高。但從細(xì)分板塊來看，這種回暖、復(fù)蘇仍是點(diǎn)狀的、局部的，分化預(yù)期強(qiáng)烈。預(yù)計短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉提質(zhì)” 為先，重點(diǎn)投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場回暖更為明顯的強(qiáng)三線。

從今年預(yù)供地等變化來看，未來集中供地、分散拍賣將是主流。一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來的壓力，刺激更多房企參與到土地市場，另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資鋪排。且從推出的地塊來看，以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量優(yōu)質(zhì)地將持續(xù)帶動土拍熱度向上，支撐土地市場持續(xù)回溫。

但值得注意的是，短期拿地主體仍舊會以央國企為主，且投資愈發(fā)集中，地價較高的真正優(yōu)質(zhì)地塊即便是溢價率上限15%也會讓部分企業(yè)投資“有心無力”，其中深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場不可忽視的力量。近期民企雖在土地市場開始嶄露頭角，但整體仍受資金限制，未來參拍熱情、動力仍有待觀察。

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文章來源:克而瑞

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