種種跡象表明，國家要對房地產(chǎn)調(diào)控動真格的了。8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”。而8月26日，住建部又召開部分城市房地產(chǎn)工作會。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)同志參加會議。

據(jù)悉，這兩次會議主要是，今年疫情以來，國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)進入了新一輪上漲之中，特別是像北京、上海、深圳為代表的一線城市，以及寧波、成都、沈陽為代表的二線城市的房價領(lǐng)漲國內(nèi)樓市。甚至又重新出現(xiàn)“秒光盤”、“日光盤”的搶房現(xiàn)象。更關(guān)鍵的是，開發(fā)商也在疫情過后瘋狂高價拿地，各地地王又開始死灰復(fù)燃。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅寧波地區(qū)就出現(xiàn)了10個地王。而各地地價越來越高，地王頻繁刷新紀(jì)錄，這也意味著，高價囤地的背后，是各大企業(yè)都在高負債經(jīng)營的隱患。而最近政府部門動作頻頻，就是希望出臺政策，穩(wěn)定樓市。

在我們看來，無論是8月20日針對房企的座談會，還是8月26日針對地方政府的座談會，都將傳出哪些信號?監(jiān)管部門要嚴(yán)控房企負債?，F(xiàn)在房企瘋狂拿地，資金并不是自己的，而是銀行借來的，如果不控制房企的負債率，萬一房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就會有很大的風(fēng)險，房企也會留下很多爛尾樓。所以，監(jiān)管部門也要替房企套上緊箍咒，就是設(shè)置了“三道紅線”以備于管理。

那么，傳說中的三道紅線是指什么呢?紅線1：在剔除預(yù)收款下，資產(chǎn)負債率不大于70%，略高于國際警戒線60%;紅線2：凈負債率不得大于100%，要是負債率大于凈資產(chǎn)那就是資不抵債了，房企還債能力就會受到質(zhì)疑。紅線3：現(xiàn)金和短期債務(wù)之比低于1。這個要求也并不過分，如果短期現(xiàn)金流比短期債務(wù)還要少，那房企就有可能還不出債務(wù)，資金鏈斷裂的風(fēng)險了。后面監(jiān)管部門又根據(jù)這3條紅線對房企劃分為“紅-橙-黃-綠“四檔進行管理。而對于房企來說，在經(jīng)歷了上半年拼命囤地擴張后，通過三道紅線約束可以遏制他們拿地擴張的沖動欲望。

實際上，下半年除了土地供應(yīng)量增加之外，再加上這“三條紅線“的約束，開發(fā)商融資越來越難了，上半年瘋狂拿地的霸氣早已不復(fù)存在。各地的地價將穩(wěn)中回落，屆時高溢價率和地王開始少了，房價也會逐步趨于平穩(wěn)。而在新規(guī)高壓之下，對于央企國企背景的開發(fā)商，受到影響并不是很大。而民營房企，早已過了這三道紅線，融資越來越難了，只能降價促銷新樓盤，以回籠資金。對于小型房企來說，一旦過了三道紅線，融不到資金，就只能被大型房企給收購或兼并的命運了。

現(xiàn)在還有一些人提出，三道紅線的新政對于購房者有什么影響嗎?我們認(rèn)為，對購房者有兩方面的影響：一個是，融資新政是很好的過濾高風(fēng)險房企的過濾器，若房企未達標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制。對于購房者來說，未來買到由于開發(fā)商資金鏈斷裂而出現(xiàn)的“爛尾樓“的可能性大幅度降低。另一方面，由于上半年囤地擴張，債務(wù)規(guī)模上升，很可能會突破三道紅線，開發(fā)商融資受到進一步限制，為了回籠資金，民營開發(fā)商很可能會在9-10月份降價促銷，屆時購房者可以借開發(fā)商急于回籠資金，或許可以享受一把購房打折優(yōu)惠。

關(guān)鍵詞： 三道紅線 調(diào)控 房企融資