種種跡象表明,國家要對房地產(chǎn)調(diào)控動真格的了。8月20日,住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議上,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”。而8月26日,住建部又召開部分城市房地產(chǎn)工作會。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)同志參加會議。
據(jù)悉,這兩次會議主要是,今年疫情以來,國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)進入了新一輪上漲之中,特別是像北京、上海、深圳為代表的一線城市,以及寧波、成都、沈陽為代表的二線城市的房價領(lǐng)漲國內(nèi)樓市。甚至又重新出現(xiàn)“秒光盤”、“日光盤”的搶房現(xiàn)象。更關(guān)鍵的是,開發(fā)商也在疫情過后瘋狂高價拿地,各地地王又開始死灰復(fù)燃。據(jù)不完全統(tǒng)計,僅寧波地區(qū)就出現(xiàn)了10個地王。而各地地價越來越高,地王頻繁刷新紀(jì)錄,這也意味著,高價囤地的背后,是各大企業(yè)都在高負債經(jīng)營的隱患。而最近政府部門動作頻頻,就是希望出臺政策,穩(wěn)定樓市。
在我們看來,無論是8月20日針對房企的座談會,還是8月26日針對地方政府的座談會,都將傳出哪些信號?監(jiān)管部門要嚴(yán)控房企負債?,F(xiàn)在房企瘋狂拿地,資金并不是自己的,而是銀行借來的,如果不控制房企的負債率,萬一房地產(chǎn)泡沫破裂,銀行就會有很大的風(fēng)險,房企也會留下很多爛尾樓。所以,監(jiān)管部門也要替房企套上緊箍咒,就是設(shè)置了“三道紅線”以備于管理。
那么,傳說中的三道紅線是指什么呢?紅線1:在剔除預(yù)收款下,資產(chǎn)負債率不大于70%,略高于國際警戒線60%;紅線2:凈負債率不得大于100%,要是負債率大于凈資產(chǎn)那就是資不抵債了,房企還債能力就會受到質(zhì)疑。紅線3:現(xiàn)金和短期債務(wù)之比低于1。這個要求也并不過分,如果短期現(xiàn)金流比短期債務(wù)還要少,那房企就有可能還不出債務(wù),資金鏈斷裂的風(fēng)險了。后面監(jiān)管部門又根據(jù)這3條紅線對房企劃分為“紅-橙-黃-綠“四檔進行管理。而對于房企來說,在經(jīng)歷了上半年拼命囤地擴張后,通過三道紅線約束可以遏制他們拿地擴張的沖動欲望。
實際上,下半年除了土地供應(yīng)量增加之外,再加上這“三條紅線“的約束,開發(fā)商融資越來越難了,上半年瘋狂拿地的霸氣早已不復(fù)存在。各地的地價將穩(wěn)中回落,屆時高溢價率和地王開始少了,房價也會逐步趨于平穩(wěn)。而在新規(guī)高壓之下,對于央企國企背景的開發(fā)商,受到影響并不是很大。而民營房企,早已過了這三道紅線,融資越來越難了,只能降價促銷新樓盤,以回籠資金。對于小型房企來說,一旦過了三道紅線,融不到資金,就只能被大型房企給收購或兼并的命運了。
現(xiàn)在還有一些人提出,三道紅線的新政對于購房者有什么影響嗎?我們認(rèn)為,對購房者有兩方面的影響:一個是,融資新政是很好的過濾高風(fēng)險房企的過濾器,若房企未達標(biāo),監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制。對于購房者來說,未來買到由于開發(fā)商資金鏈斷裂而出現(xiàn)的“爛尾樓“的可能性大幅度降低。另一方面,由于上半年囤地擴張,債務(wù)規(guī)模上升,很可能會突破三道紅線,開發(fā)商融資受到進一步限制,為了回籠資金,民營開發(fā)商很可能會在9-10月份降價促銷,屆時購房者可以借開發(fā)商急于回籠資金,或許可以享受一把購房打折優(yōu)惠。
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