最近幾年,房子逐漸回歸住宅屬性,居住體驗(yàn)感成為了購房者越來越關(guān)注的方面。為了滿足購房者的居住體驗(yàn)及獲得感,開發(fā)商設(shè)計(jì)出來的高實(shí)用率(又稱高得房率)住宅產(chǎn)品不斷迭代升級,甚至有戶型實(shí)用率達(dá)到九成五以上,住宅市場上的戶型“內(nèi)卷”現(xiàn)象也越來越明顯。
(資料圖)
日前,為改善群眾居住品質(zhì),廣州發(fā)布兩則通知,對建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)定提出了明確的修改。7月28日,廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制惠企利民促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干措施(第三批)》(以下簡稱《措施》),8月1日,《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)發(fā)布,均對住宅建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提出了修改建議。其中,關(guān)于飄窗的最大進(jìn)深、陽臺的設(shè)計(jì)、公攤面積的計(jì)算方式等規(guī)定給開發(fā)商及購房者都能帶來利好。
未來住宅實(shí)用率有望普遍提高
飄窗最大進(jìn)深提高0.3米
《措施》指出,為滿足“未來社區(qū)”“健康住宅”及商業(yè)辦公的空調(diào)設(shè)備安裝需求,考慮建筑立面的協(xié)調(diào)性,結(jié)合室外機(jī)設(shè)備尺寸及散熱要求,將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗、空調(diào)外機(jī)擱板的最大進(jìn)深尺寸均放寬至0.8米。此前,廣州的要求是飄窗最大進(jìn)深尺寸為0.5米,空調(diào)外機(jī)擱板最大進(jìn)深尺寸為0.6米。
陽臺面積占比提高
《征求意見稿》是對2018年12月1日起實(shí)施的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》(以下簡稱《辦法》)的修訂?!墩髑笠庖姼濉诽岢?,住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米,且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積20%的,按其水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積;進(jìn)深或比例超出規(guī)定的部分,按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積,其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深。
對比現(xiàn)有《辦法》,《征求意見稿》將住宅套內(nèi)建筑面積只計(jì)算一半計(jì)容建筑面積的半開敞空間比例由原來的不超過套內(nèi)面積15%放寬至20%,并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率(指陽臺位置連續(xù)設(shè)置欄桿、欄板等圍護(hù)設(shè)施的長度占陽臺周長的比值)不低于40%、不限制進(jìn)深的主景觀陽臺。
架空走廊、景觀亭廊等公攤面積減少
另外,《征求意見稿》還提出,符合規(guī)定的建筑公共開放空間及其交通附屬設(shè)施(含專用樓梯、電梯及坡道),在核定建筑容積率指標(biāo)時(shí),不計(jì)入容積率建筑面積。這里的“建筑公共開放空間”是附屬于建筑物,具備邊界開放與便捷的公共可達(dá)條件,面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費(fèi)開放的公共空間,包括架空層、屋頂花園、騎樓、過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等,但不包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個(gè)架空空間?!墩髑笠庖姼濉窋U(kuò)展了建筑公共開放空間的含義。
對于購房者而言,上述規(guī)定的出臺(或擬出臺),將切實(shí)提高所購房屋的實(shí)用率。在購房過程中,飄窗不算入面積,陽臺、入戶花園只計(jì)算一半面積,這三者設(shè)置條件的放寬意味著贈(zèng)送面積的占比增大,購房者購房的附加值得以提高,實(shí)用率增大。另外,未來,架空走廊、空中連廊、景觀亭廊等空間都有望不算入公攤面積,購房者對這些空間的異議將減少,套內(nèi)面積的組成更加純粹。
高附加值空間增大,房屋設(shè)計(jì)帶來更多的可能性
飄窗、陽臺等規(guī)定條件放寬,對住宅空間設(shè)計(jì)能夠帶來更多的可能性?!墩髑笠庖姼濉菲鸩菡f明指出,后疫情時(shí)代人們對于居住環(huán)境、陽臺空間提出了更高的要求,有必要對住宅半開敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬:一是鼓勵(lì)設(shè)置入戶花園,利于通風(fēng)換氣,滿足入戶消殺、臨時(shí)儲(chǔ)物等無接觸和緩沖目的;二是鼓勵(lì)設(shè)置一個(gè)大進(jìn)深多功能陽臺,后疫情時(shí)代陽臺成為可以承載居民休閑、健身、種植等多種功能場景的復(fù)合空間,增加陽臺面積既可提升室內(nèi)空氣流通,也是緩解居民對戶外環(huán)境的需求,讓居民在家也能感受自然氛圍;三是鼓勵(lì)單獨(dú)設(shè)置生活陽臺,用于晾曬、存放蔬菜等功能,與活動(dòng)陽臺區(qū)分開,加強(qiáng)空氣對流。
目前,廣州市面上利用陽臺做出高規(guī)格設(shè)計(jì)的產(chǎn)品眾多。例如,萬科黃埔新城在售戶型陽臺最大進(jìn)深2.4米,最大寬度6.6米,搭配三個(gè)南向飄窗,可實(shí)現(xiàn)五開間朝南的通風(fēng)采光最優(yōu)化;琶洲樾、萬博和樾府等樓盤陽臺最大進(jìn)深也達(dá)到了2.4米,景觀性和舒適度十足;保利天瑞將陽臺與不算入面積的花池設(shè)計(jì)在一起;保利湖光悅色有三開間陽臺長度可達(dá)14米,都增大了購房者對陽臺的體驗(yàn)感。
未來,住宅中若是設(shè)置多生活陽臺,那么大陽臺的晾曬功能將轉(zhuǎn)移至其中,景觀功能將得到更大發(fā)揮。業(yè)內(nèi)人士指出,不限進(jìn)深的陽臺可能性更大,可以被開發(fā)商設(shè)計(jì)成書房、客房等“靈動(dòng)空間”,未來“+1”的戶型可能會(huì)越來越多。另外,LDKB(客廳+餐廳+廚房+陽臺)一體化設(shè)計(jì)的功能性也有望得到充分的發(fā)揮。
飄窗方面,以往0.5米進(jìn)深的飄窗可能只足夠一個(gè)成年人坐下,未來0.8米進(jìn)深的飄窗甚至可以滿足躺著的需求,因此,以往一些剛需樓盤中相對“雞肋”或是“只能當(dāng)書房”的可改空間(靈動(dòng)空間),則有望真正成為“放得下床”的臥室空間。
目前市面上,飄窗除了被開發(fā)商設(shè)計(jì)成臥室的飄窗臺(可與床鋪連在一起)以外,還會(huì)被設(shè)計(jì)成廚房操作臺、衛(wèi)生間飄窗臺、書桌臺面、儲(chǔ)物柜等,甚至客廳內(nèi)的全線飄窗可連起來設(shè)計(jì)成一面景觀窗臺……因此,實(shí)現(xiàn)飄窗最大化,除了提高實(shí)用率,還能為各種空間設(shè)計(jì)帶來更多的可能性及兼容性。
新產(chǎn)品迭代,或?qū)σ欢质袌鰩頉_擊
廣州中原地產(chǎn)分析人士指出,上述兩則新規(guī)的通知可理解為未來住宅建筑將是“更多不計(jì)容面積、更少公攤、更高得房率、更多贈(zèng)送”,不論總價(jià)、單價(jià)或產(chǎn)品力,對比在售項(xiàng)目,均有較大沖擊。
簡單來說,對比在2018年《辦法》下誕生的住宅產(chǎn)品,未來按照《征求意見稿》設(shè)計(jì)的新產(chǎn)品有望在同等建筑面積之下,有著更少的公攤面積,更多的套內(nèi)面積和更多的陽臺和飄窗等“贈(zèng)送面積”,因此有著更高的實(shí)用率,這樣的產(chǎn)品與現(xiàn)有產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位。另外,新產(chǎn)品在面對品質(zhì)較差的老舊小區(qū)二手房時(shí),更具有優(yōu)勢,從而影響“賣一買一”。
對購房者而言,新產(chǎn)品的出現(xiàn)增加了利好,尤其是剛需盤,在同等價(jià)位的基礎(chǔ)上,未來可以選擇更多高附加值屬性的戶型,比如多一個(gè)入戶花園、多一個(gè)書房、多一些儲(chǔ)物空間等。而對于本身就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)高端化的改善型產(chǎn)品(如大平層)而言,更多的變化可能在于空間感的提高,如臥室空間增大,陽臺花池占比的提高等。
《征求意見稿》起草說明提到,為鼓勵(lì)利用層間架空、空中連廊等空間,打造豐富的建筑公共開放空間,改善高層建筑的公共空間品質(zhì),參照深圳市等地做法,將住宅、辦公、商業(yè)類建筑首層以外的公共開放空間(不計(jì)容)累計(jì)不大于本棟建筑規(guī)劃核定計(jì)算容積率總建筑面積的比例由原3%放寬至5%。
加上上文提到的其他建筑公共開放空間及其交通附屬設(shè)施(含專用樓梯、電梯及坡道),對開發(fā)商來說,大量面積不計(jì)入容積率建筑面積,可以將不必要的公攤面積成本節(jié)省至戶型開發(fā)設(shè)計(jì)當(dāng)中,更有利于提高產(chǎn)品品質(zhì),促進(jìn)銷售。另外,在鼓勵(lì)打造建筑公共開放空間的前提下,開發(fā)商也可能會(huì)更加注重小區(qū)內(nèi)部景觀亭廊等休閑空間的打造,既可以拉高樓盤定位,也可以為購房者提供更多生活場景。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,新規(guī)落地后,開發(fā)商能在有限的計(jì)容建筑面積內(nèi)開發(fā)更多的住宅,增加可銷售面積從而提高利潤,因此可以刺激房企在土地市場上拿地。
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