1月17日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。盡管行業(yè)政策面釋放寬松信號,但2022年多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)仍保持下探,其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅為10%,罕見進(jìn)入到兩位數(shù)行列。在業(yè)內(nèi)人士看來,2022年房地產(chǎn)市場供需兩端面臨沖擊和壓力,數(shù)據(jù)指標(biāo)持續(xù)惡化,市場短期復(fù)蘇承壓。2023年供應(yīng)端修復(fù)將晚于銷售端,樂觀情形下,2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長,價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。
開發(fā)投資增速“跌”入兩位數(shù)
2022年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元,比上年下降10%;其中,住宅投資100646億元,下降9.5%。
(相關(guān)資料圖)
2022年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面積639696萬平方米,下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米,下降39.4%。其中,住宅新開工面積88135萬平方米,下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米,下降15%。其中,住宅竣工面積62539萬平方米,下降14.3%。
從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2021年為4.4%,此后一路保持下探,2022年4月,該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。但也可以看到,12月單月投資、開工面積降幅略有收窄。
“2022年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍處于惡化狀態(tài),說明開發(fā)投資的壓力比較大?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,目前改善開發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的,尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案,其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預(yù)期。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,2022年開發(fā)投資下跌10%,為年度最大跌幅。上一次樓市開發(fā)投資承壓還是2015年去庫存時(shí)期,彼時(shí)開發(fā)投資仍舊增長1%??梢?,2022年樓市的壓力是史無前例的。拖累開發(fā)投資的直接原因,就是前端的土地出讓和新開工,土地購置費(fèi)和建筑工程,合計(jì)占據(jù)開發(fā)投資70%左右的份額。2022年,土地出讓下滑53.4%、新開工下滑39.4%,都是年度最大的跌幅。
房地產(chǎn)市場“萎縮”成為常態(tài),房企拿地的積極性也受到抑制。2022年,全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮了50%,若剔除城投等企業(yè)托底現(xiàn)象,相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)會更糟。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年,TOP100企業(yè)拿地總額12975億元,同比下降48.9%,全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元,較上年同期下降24億元,TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為35.3%。
商品房銷售延續(xù)跌勢
寒冬模式的開啟,供需兩端皆保持“觀望”。
在商品房銷售和待售方面,2022年商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。
2022年末,商品房待售面積56366萬平方米,比上年增長10.5%。其中,住宅待售面積增長18.4%。
“在多地疫情形勢嚴(yán)峻、居民置業(yè)意愿較低、居民收入預(yù)期未明顯轉(zhuǎn)好下,樓市活躍度恢復(fù)不明顯?!敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱,12月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅較上月分別收窄1.7個(gè)和4.6個(gè)百分點(diǎn),但累計(jì)情況來看,2022年全年累計(jì)同比降幅仍超兩成,且降幅延續(xù)擴(kuò)大態(tài)勢。各區(qū)域銷售面積累計(jì)同比降幅均擴(kuò)大,其中西部、東北地區(qū)降幅較明顯;銷售金額方面,東部地區(qū)累計(jì)同比降幅較1-11月略有收窄,其余地區(qū)降幅擴(kuò)大趨勢未改。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示,當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體弱于預(yù)期,全年下跌近25%的水平,說明購房需求刺激面臨阻力。不過2023年要樂觀看待此類數(shù)據(jù),隨著疫情過了高峰期,新一輪社會經(jīng)濟(jì)刺激工作會加速,購房市場勢必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。
供應(yīng)端修復(fù)晚于銷售端
對于未來市場走勢,陳文靜直言,2023年供應(yīng)端修復(fù)將晚于銷售端,新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨一定下行壓力,新開工面積在銷售恢復(fù)節(jié)奏較慢、土地成交縮量、企業(yè)資金壓力仍較大等因素影響下,預(yù)計(jì)難有明顯改善;在“保交樓”資金推動下,房屋竣工或?qū)⒌玫礁纳?,從而對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐,但企業(yè)拿地謹(jǐn)慎、新開工繼續(xù)縮量等導(dǎo)致開發(fā)投資下行態(tài)勢難改。
短期來看,需求端政策將進(jìn)一步加快落實(shí),符合條件的城市首套房貸利率有望下調(diào),核心一二線城市政策空間不斷釋放,降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化區(qū)域限購等政策或繼續(xù)跟進(jìn)。據(jù)中指監(jiān)測,近期北京、上海、杭州等核心城市購房情緒有所修復(fù),預(yù)計(jì)未來隨著政策進(jìn)一步優(yōu)化及顯效,更多核心城市市場信心有望回升。若各地政策執(zhí)行到位,全國房地產(chǎn)市場最早或在二季度企穩(wěn),樂觀情形下,2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長,價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。
在李宇嘉看來,當(dāng)前的關(guān)鍵是穩(wěn)定房價(jià),房價(jià)不穩(wěn),不僅居民不愿意買房,金融機(jī)構(gòu)也不愿意介入,不愿意參與收并購、紓困。進(jìn)一步講,房企資金鏈也難以好轉(zhuǎn)。近期政策加力很明顯,包括利率不設(shè)下限對沖房價(jià)下跌預(yù)期,鼓勵需求入市。2023年上半年,處于疫后休養(yǎng)生息、修復(fù)預(yù)期、穩(wěn)定基本面的時(shí)期,預(yù)計(jì)量價(jià)還將繼續(xù)下跌,但在2022年低基數(shù)的基礎(chǔ)上,跌幅或許收窄。下半年,量價(jià)和預(yù)期將逐步企穩(wěn)。(記者 王寅浩)
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