因取消 " 認房又認貸 " 而備受關(guān)注的鄭州,在 8 月 10 日晚間終于公布了上半年成績單。
鄭州是萬億 GDP 城市中最后一個公布數(shù)據(jù)的城市。按照鄭州市統(tǒng)計局消息,上半年鄭州全市地區(qū)生產(chǎn)總值 7008.6 億元,按不變價格計算,同比增長 6.3%。
從增速來看,鄭州上半年經(jīng)濟表現(xiàn)足夠亮眼。在中部六省的省會城市中位居第一,在 9 個國家中心城市中位居第二,僅次于上海。這也是鄭州增速自 2016 年以來首次居全省第一。
(資料圖片)
但從增量來看,上半年 269 億元的增量在 GDP20 強城市中僅高于天津。在去年同期經(jīng)濟總量首次連超無錫和長沙后,鄭州在今年年中再次回落至第 16 位的 " 老位置 ",與老對手寧波、青島的差距已經(jīng)拉大至 500 億元以上。事實上,2018 年首次躋身 " 萬億俱樂部 " 后,鄭州增速就開始放緩。而在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷背景下,鄭州尚在苦尋救市良方,從 " 房票 " 到 " 認房不認貸 ",鄭州都是第一個 " 吃螃蟹 " 的。
河南曾在去年底提出,到 2025 年 " 鄭州國家中心城市 GDP 力爭達到 2 萬億元 " 的目標(biāo)。除了房地產(chǎn),鄭州還有什么發(fā)展經(jīng)濟新抓手?
房地產(chǎn)投資額 17 年增長近百倍
細看上半年鄭州的經(jīng)濟數(shù)據(jù),分產(chǎn)業(yè)來看,第一產(chǎn)業(yè)同比增長 1.2%,第二產(chǎn)業(yè)同比增長 8.4%,第三產(chǎn)業(yè)同比增長 5.1%。其中,第二產(chǎn)業(yè)的增速高于全國、全省 4.1、4.9 個百分點,
三駕馬車中,消費對于經(jīng)濟增長的拉動最為明顯。鄭州上半年社零總額 2805.7 億元,同比增長 6.3%,仍低于全國平均 1.9 個百分點。其中,新能源汽車同比增長 79%,限上住宿和餐飲業(yè)零售額同比增長 36.8%,拉動全市限上增速 1.4 個百分點。
不同于消費的火熱,鄭州上半年固定資產(chǎn)投資同比增速僅有 0.2%,低于全國 3.6 個百分點。但工業(yè)投資極為亮眼,同比增長達 39.1%,分別高于全國、全省 30.2% 和 34%,拉動固定資產(chǎn)投資增速 6.2 個百分點。
值得一提的是,在鄭州統(tǒng)計局的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)的發(fā)布稿中,均未提及房地產(chǎn)開發(fā)投資具體數(shù)值,僅提到房地產(chǎn)開發(fā)投資占比 44%,較去年同期下降 5.5 個百分點。而河南全省上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 37.1%,降幅在 31 省市中位居第 4。
鄭州是對房地產(chǎn)投資依存度很高的城市。2020 年 5 月,根據(jù)國家信息中心發(fā)布了 " 萬億俱樂部 " 城市房地產(chǎn)市場走勢研判,在當(dāng)時 17 個 GDP 萬億城市中,鄭州對房地產(chǎn)投資依存度最高,為 28.9%,遙遙領(lǐng)先于其他城市。
回看過往,鄭州在 21 世紀以來經(jīng)歷了房地產(chǎn)的狂飆歲月。2000 年 6 月,河南強調(diào) " 鄭州市當(dāng)前面臨的首要任務(wù)是擴大城市規(guī)模 ",同年,鄭東新區(qū)的戰(zhàn)略部署啟動。
數(shù)據(jù)來源:鄭州市統(tǒng)計局;制圖:時代周報記者2000 年,鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為 34.2 億元,較前一年增長 1.5%,2001 年這一增幅就猛增達 39.2%。此后 17 年間,鄭州每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額都呈兩位數(shù)的增長,且一度高達 50% 以上。2017 年,鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為 3358. 8 億元,較 17 年前增長近百倍。
2018 年起,在房地產(chǎn)調(diào)控背景下,鄭州土地?zé)岫壤鋮s,房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速驟降,2018-2022 年同比增速分別為 -3%、2.8%、2.4%、-10%、-18.7%。
對比可見的是,2018 年之前,鄭州全市經(jīng)濟也處于飛速增長中,GDP 同比增速每年都超過 8%。而 2018-2022 年間,GDP 同比增速呈滑落趨勢,分別為 8.1%、6.5%、3%、4.7%、1%。
新政后看房咨詢量有所增加
不難想見,高歌猛進的開發(fā)之后,供大于求,遺留下來的房屋 " 存貨 " 仍有許多。
根據(jù)鄭州市自然資源和規(guī)劃局公布 2023 年第二季度鄭州市存量住宅用地信息,目前全市尚有存量住宅項目 772 個,總面積 3046.24 萬㎡,其中未動工土地面積 807.86 萬㎡,未銷售房屋的土地面積為 568.64 萬㎡。
在全國房地產(chǎn)市場低迷的背景下,鄭州樓市同樣處于下行通道。
克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示,鄭州主城區(qū)上半年住宅累計成交量約為 354 萬㎡,截至 6 月底,主城區(qū)去化周期縮短至 14.9 個月。7 月,鄭州主城新房市場供求規(guī)模雙項回落,主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約 23 萬平方米,環(huán)比下滑約 48%;住宅成交約 40 萬平方米,環(huán)比下滑約 21%。
作為去年 " 保交樓 " 專項行動的重點城市之一," 鄭州發(fā)布 " 曾在去年 10 月發(fā)布消息稱,全市已經(jīng)排查出的 147 個已售停工、半停工的商品住宅項目,已有 145 個實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復(fù)工,包括爛尾 10 年之久的樓盤。此后雖未再公布更新數(shù)據(jù),但根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w頂端新聞統(tǒng)計,今年上半年超過 60 個項目迎來交付。
圖源:圖蟲創(chuàng)意存量多,賣不動,大量資金主要流向保交樓。多重因素下,當(dāng)前鄭州土拍市場也依舊冷淡。8 月 2 日,鄭州集中出讓 8 宗地,其中 1 宗流拍,7 宗以底價成交。
基于對拯救樓市的迫切,近年來,各類救市政策中,都可以看到鄭州的身影,甚至數(shù)次 " 打響第一槍 "。
實際上,鄭州在 2022 年 3 月初就率先打響了實質(zhì)性的第一槍,出臺 " 鄭 19 條 ",并在其中就取消了 " 認房又認貸 ",即對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次購房時將被認定為首套。
今年 8 月 3 日,在住建部釋放優(yōu)化樓市政策的信號后,鄭州市房管局又率先發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,這份被稱為 " 鄭 15 條 " 的文件不僅提到落實 " 認房不認貸 ",還包括暫停二手房限售、大力減免稅費等政策。
鄭州一名房產(chǎn)經(jīng)紀人小李告訴時代周報記者,今年春節(jié)后的 2、3 月份市場還可以,5 月之后有些冷下來,8 月新政之后的咨詢量又有所增加。雖然現(xiàn)在已經(jīng)是各種優(yōu)惠最大的時期了,但有些客戶還在觀望,主要是覺得房價可能不穩(wěn)固。二手房掛牌的數(shù)量也有一些增加。
" 截至目前,鄭州樓市已連續(xù)下跌,因此居民對市場的預(yù)期不高,穩(wěn)樓市的迫切性也最強。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者,事實上,2022 年以來,鄭州也是熱點城市中紓困樓市頻率高、力度較大的城市,但近期量價數(shù)據(jù)顯示,政策空間和效率有所減弱。
李宇嘉預(yù)計,未來,樓市對需求端刺激政策的反應(yīng)會彈性下降。" 關(guān)鍵要看能否在吸引和留住人口,特別是新市民、年輕人、外來人員,產(chǎn)業(yè)工人等,解決他們的就業(yè),提供均等化、市民化的公共服務(wù),降低居住、生育、養(yǎng)育、創(chuàng)業(yè)等成本,這些才是樓市能夠穩(wěn)定下來的關(guān)鍵。"
" 著急 " 的鄭州,瞄準(zhǔn)電車
頻發(fā)的政策未能掩蓋轉(zhuǎn)型的陣痛,對于鄭州來說,擺脫房地產(chǎn)依賴已經(jīng)是必須面對的任務(wù)。
" 大規(guī)模的造城階段已經(jīng)過去,城市的最優(yōu)空間規(guī)模需要經(jīng)濟密度(質(zhì)量)支撐,這一輪中心城市的競爭在于創(chuàng)新能力和制造業(yè)升級。所以,鄭州突破困局必須緊緊抓住創(chuàng)新能力提升和制造業(yè)升級兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)。" 中原經(jīng)濟發(fā)展研究院學(xué)術(shù)總監(jiān)、鄭州大學(xué)教授李燕燕在文章中分析稱。
以富士康為代表的勞動密集型產(chǎn)業(yè)一度是鄭州制造的縮影。以富士康鄭州廠區(qū)為例,2010 年建廠以來,鄭州富士康累計進出口額約占河南省進出口總額的 60%,鄭州市的 80%。
圖源:圖蟲創(chuàng)意今年 4 月,富士康新事業(yè)總部在鄭州揭牌成立,首批招聘全面啟動,而主攻方向在電動汽車、電池和機器人。
鄭州想以新能源汽車升級制造業(yè),富士康想下場造車,雙方一拍即合,宣稱 " 要在河南再造一個新富士康 "。
押注新能源汽車的確是當(dāng)前不少城市尋求突圍的法寶,以新近問鼎 " 新能源汽車產(chǎn)量第一城 " 的西安為例," 后來居上 " 的契機也源自該城與比亞迪的深度綁定。
" 致力于打造全國最大的新能源汽車生產(chǎn)基地 ",鄭州市委書記安偉在去年 8 月就透露了鄭州的野心。在此之前,鄭州比亞迪已經(jīng)于 2021 年 9 月簽約,17 個月順利投產(chǎn)。想要復(fù)制西安成功經(jīng)驗,鄭州的目標(biāo)顯而易見。
不過目前來看,鄭州的新能源產(chǎn)業(yè)還在起步階段。2022 年,全市新能源汽車產(chǎn)量約為 6.98 萬輛,西安、上海、深圳等地的年產(chǎn)量均在百萬上下。
時代周報記者注意到,針對培育新能源汽車產(chǎn)業(yè),鄭州也正不遺余力地出臺政策。去年 6 月發(fā)布的《關(guān)于加快新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》中提到,到 2025 年,力爭全市新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)能超過 100 萬輛,力爭培育主營業(yè)務(wù)收入 10 億元以上企業(yè) 20 家以上。
回到上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù),鄭州發(fā)力先進制造也已直觀反映在數(shù)據(jù)上。
上半年,鄭州表現(xiàn)最佳的就是第二產(chǎn)業(yè),同比增速高于全國、全省 4.1、4.9 個百分點;全市工業(yè)投資同比增長 39.1%,分別高于全國、全省 30.2 和 34 個百分點;高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長 48.3%;汽車及裝備制造業(yè)增加值同比增長 22.1%;規(guī)上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重 50.1%,較去年同期提高 3.2 個百分點。
龍頭落地,資源俱備,能否以新能源汽車盤活鄭州產(chǎn)業(yè)鏈,引進 " 活水 ",或許還需要鄭州更強的決心,來營造更優(yōu)秀的營商環(huán)境和城市形象。理想情況下,樓市沉疴或許也將迎刃而解。
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