來源｜大貓研究所&大貓真探社

最近，香港的地王項目，又起了紛爭。

(資料圖片)

前幾天，李嘉誠現(xiàn)身廣州，跟內地的兩家民營房企龍光地產(chǎn)和合景泰富進行了一場談判，談判的籌碼是100多億港元，李嘉誠想要的是，龍光和合景泰富在香港的合作項目。

談判桌上的三方，實力對比懸殊，李家的長實集團財大氣粗，而龍光和合景泰富則是內地的暴雷房企，2022年8月份，龍光地產(chǎn)暫停支付境外債，主動暴雷，而今年5月份，合景泰富的美元債違約。

三方的“恩怨”，要追溯到2017年。

2017年2月，香港特區(qū)地政總署公開出讓鴨脷洲利南道一塊12.7萬平方呎（約和1.18萬平方米）的地塊，以前是駕校的訓練場，因為臨海，爭搶的房企不少，入標的財團很多，其中就包括龍光地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)合體以及李嘉誠的長實。

那時候，內地房企買地王，那時再平常不過的了，長實落敗，龍光和合景泰富勝出。

那個地塊當時的市場估值為114.3億港元，最終以168.6億港元成交，比最高估值溢價47%，每平方呎的樓面地價22118港元（23.8萬港元/㎡），這個地方很適合建海景房，日后要賣，港媒預計，怎么也能賣到32萬港元/㎡。

這個成交價，打破了二十年前保持的香港最貴地王記錄。

一開始，他們是奔著充分利用去的，準備建2座洋房，6個分層豪宅，結果，開工的時候，為了能夠快速回籠資金，于是就放棄了洋房計劃，全部建設分層豪宅。

豪宅有多豪呢？

295個住宅，實用面積從1340-9663平方呎，戶均“千呎豪宅”，而且有中介在宣傳時，更是打出了“千金買屋，萬金買鄰”的口號，而這些“貴鄰”，不僅包括賭王家族的何超鳳、梁安琪，還有內地互聯(lián)網(wǎng)大佬馬化騰，當然，最大的噱頭，還得是李嘉誠。

只不過，香港人對這個項目，似乎并不太感冒，當然了，最主要的是，沒有點家底，根本沒法企及。

根據(jù)項目成交信息，開盤半年，僅有三房成交，成交價最低1.6億港元，而項目單價折合已經(jīng)達到了54.7萬港元/㎡，比當初的媒體預計，再溢價71%。

單價很瘋狂，但是也不算太高，與港島一些動輒10萬港元/平方呎的豪宅相比，還有一定的距離，當然，也有漲價空間。

即便現(xiàn)在地產(chǎn)不景氣，但是盤肯定是好盤，而且是稀缺的南向豪宅，未來也有空間，而且，這個項目在當初建設的時候，只融資了100多億，而整個項目核算下來，貨值大約360億港元，這么一看，還有融資空間，然后，兩個開發(fā)商的債務重組，都有點希望。

但是，事情壞就壞在這100多億的融資。

這100多億融資，主要來自銀行，當然以外資銀行為主，比如大華、匯豐、渣打，還有一部分內資銀行參與。

李嘉誠的長實，本來就是當初拍地的參與方，自然也就對這個項目非常感興趣，而且，根據(jù)外媒報道，長實已經(jīng)在跟銀行接觸了，意圖也很明顯，拿下這個100多億的債權，長實就變成了這個項目最大的債主。

如果，銀行團將債權轉給長實，那么，長實就有概率反對這兩位昔日競爭對手的債務重組計劃，而如果債務重組計劃落空，這個項目可能就會被拍賣，這個時間點拍賣的話，不少實力房企自顧不暇，長實面對的不僅是競爭對手少，而且價格更低。

多少有點“趁火打劫”的意思。

如果長實真的能成功抄底，那么意味著“貴鄰”李嘉誠不僅能報了當初的“搶地之仇”，更能通過項目賺取更多的利潤。

當然了，收購還沒落定。

該急的已經(jīng)急了，該淡定的，仍然淡定。

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