英國(guó)房地產(chǎn)的租金收益和資本增值前景，長(zhǎng)期吸引著海外投資者，倫敦地區(qū)尤為如此。

英國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Hamptons今年的數(shù)據(jù)顯示，倫敦市中心黃金地段（PCL）售出的所有房屋中，有39%由國(guó)際買家購(gòu)買，比2021年的數(shù)據(jù)高出4個(gè)百分點(diǎn)。全球房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）的最新報(bào)告則顯示，從2020年至今，該平臺(tái)上中國(guó)買家對(duì)英國(guó)房產(chǎn)的咨詢量排名，已從第六位逐年提升至第三位。

【資料圖】

“英國(guó)房產(chǎn)的海外買家印花稅是2%，在我國(guó)香港地區(qū)置業(yè)的印花稅最高要交到30%，而新加坡是60%。在美國(guó)，印花稅倒還能接受，但每一年都要繳納房屋價(jià)值的3%作為持有費(fèi)，如果是高端房產(chǎn)，這并不是小數(shù)目?！庇?guó)蘇富比國(guó)際地產(chǎn)亞洲區(qū)總負(fù)責(zé)人車倩毓告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這也是很多人愿意到英國(guó)投資房產(chǎn)的原因之一。

越貴越保值？

長(zhǎng)期以來，倫敦房產(chǎn)一直被視為對(duì)沖通脹的工具。新宏睿投資管理的創(chuàng)辦人和董事總經(jīng)理夏宇宸對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，投資房地產(chǎn)的重要考量因素包括位置、功能性以及長(zhǎng)期回報(bào)率的表現(xiàn)是否足夠優(yōu)秀。從英國(guó)數(shù)據(jù)來看，自1967年有記錄以來，倫敦房產(chǎn)的中間價(jià)指數(shù)上漲了115倍，即平均每年保持9%的年化回報(bào)率，再加上利率回報(bào)，年化總回報(bào)率可能會(huì)達(dá)到13%到15%。

“房地產(chǎn)投資中，最重要的是位置。倫敦在全世界投資者眼中都是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心，有很穩(wěn)健的法律制度，也有很好的教育機(jī)會(huì)，這都導(dǎo)致這里的房產(chǎn)擁有非常優(yōu)秀的收益增長(zhǎng)?！毕挠铄方忉?。

根據(jù)英國(guó)官方數(shù)據(jù)辦公室（ONS）的統(tǒng)計(jì)，倫敦的平均房?jī)r(jià)為英國(guó)所有地區(qū)中最貴，2023年5月的平均房?jī)r(jià)為52.6萬(wàn)英鎊（約合488.8萬(wàn)人民幣）。但在“上不封頂”的倫敦房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上，買家的預(yù)算限制將其推往了不同方向。手持大筆預(yù)算的投資者非黃金地段不買，而小預(yù)算買家則走向了倫敦外圍。

倫敦世嘉置業(yè)創(chuàng)始人Sally Wang也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年的交易量和咨詢量都比去年同期大，每個(gè)銷售都很忙。而買方則以持有現(xiàn)金的自主買家和小預(yù)算投資者為主，并越來越多地往倫敦非中心地段推移。

而對(duì)于高預(yù)算買家來說，車倩毓稱：“他們很明確的是，要買到好地段的房子。”

車倩毓介紹，倫敦按照郵編進(jìn)行分區(qū)，其公司主要覆蓋的是最為核心的郵區(qū)，那里集中了200萬(wàn)英鎊以上的房產(chǎn)。“比如毗鄰海德公園以及購(gòu)物中心哈羅德的騎士橋。梅菲爾區(qū)是近幾年求購(gòu)需求量非常大的另一個(gè)地段，人們會(huì)說走進(jìn)來聞到的都是金錢的味道，有倫敦最多的米其林餐廳，還有充滿奢侈品牌的新邦德街?！彼Q。

而這些倫敦市中心黃金地段（PCL）的房子，幾乎是越貴越保值。車倩毓稱，2022年，英國(guó)200萬(wàn)英鎊以下的房屋價(jià)格年平均下降幅度為1.3%，200萬(wàn)-1000萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)降幅為0.7%，而1000萬(wàn)英鎊以上房產(chǎn)價(jià)格只萎縮了0.4%。

在倫敦買房的人在乎什么

經(jīng)常幫助高凈值人士進(jìn)行資產(chǎn)配置的夏宇宸發(fā)現(xiàn)，如果作為自住房屋，投資者會(huì)更多關(guān)注地理和交通條件、物業(yè)設(shè)施以及周邊社區(qū)的功能性配套。如果純粹出于投資目的，則會(huì)更多考慮流動(dòng)性，比如會(huì)著重關(guān)注持有期的長(zhǎng)短。

車倩毓對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，高端房產(chǎn)的賣家與基本投資客戶群的考量區(qū)別非常大?！邦A(yù)算為100萬(wàn)英鎊以下的投資客戶群，更多注重每月的租金回報(bào)，比如是否可以覆蓋貸款和基本支出等。另外，他們也會(huì)關(guān)注，如果想在兩年或五年后賣掉，房產(chǎn)的增值性有多高，會(huì)不會(huì)虧本?！彼f。

Sally Wang舉例，倫敦出租房的毛租售比一直在上漲，疫情前新房的毛租售比平均為3.7%，現(xiàn)在為4.5%左右，很多甚至突破了5%或6%。按揭利率也在上升，很多房子出現(xiàn)了負(fù)現(xiàn)金流的現(xiàn)象，持有成本的上升推高了轉(zhuǎn)手的賣家數(shù)量。

Juwai IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，由于英國(guó)房租日益高漲，大部分中國(guó)買家在英國(guó)買房主要為剛需，希望為孩子留學(xué)或就業(yè)提供住處。他稱：“中國(guó)買家最喜歡的購(gòu)房目的地是倫敦。當(dāng)?shù)睾芏嗟囟蔚慕灰滓恢倍己芑钴S，價(jià)格也堅(jiān)挺。”

女兒在倫敦上學(xué)的Cindy告訴第一財(cái)經(jīng)記者，她的預(yù)算大約為300萬(wàn)人民幣，已經(jīng)足以在倫敦買一套小戶型的公寓。從租售比和持房成本來看，還是較為劃算。

而對(duì)于價(jià)格預(yù)算在500萬(wàn)英鎊以上高端房產(chǎn)的客戶來說，這些買家?guī)缀醪惶粗刈饨鸹貓?bào)，也不在乎短期增值潛力。車倩毓透露：“這些客戶買房多用于度假或子女上學(xué)，不作出租用途，也幾乎很少問兩三年后出售的收益，他們往往會(huì)持有這種高端房產(chǎn)超過10年。因此，最看重的是地段和保值性?！?/p>

“還有一類房產(chǎn)也能帶來商業(yè)機(jī)會(huì)。最近觀察到有些本身從事教育行業(yè)的投資人，在房地產(chǎn)投資時(shí)特別關(guān)注有教育潛力的不動(dòng)產(chǎn)，最后直接收購(gòu)了英國(guó)的一所學(xué)校，這是在地產(chǎn)上疊加了生意，也是在英國(guó)的獨(dú)特機(jī)會(huì)?！毕挠铄氛f，許多投資者或機(jī)構(gòu)也會(huì)收購(gòu)具有文化IP的房產(chǎn)，比如著名詩(shī)人或作家的故居，而后改造為博物館或者畫廊。

高端房產(chǎn)買家大量涌現(xiàn)

安薩里認(rèn)為，由于按揭利率高企，英國(guó)房?jī)r(jià)下跌，但仍比疫情前高。但對(duì)于外國(guó)買家來說，現(xiàn)在是尋找好買賣、爭(zhēng)取好價(jià)格的最佳時(shí)機(jī)。

“今年，買家市場(chǎng)出現(xiàn)顯著回升，無(wú)論留學(xué)、度假還是長(zhǎng)居人士的數(shù)量都明顯增長(zhǎng)，這也帶動(dòng)了我們的銷售量。”車倩毓觀察到，2021年，該公司成交量較為火爆。2022年，行情相對(duì)下降，甚至是多年內(nèi)較為安靜的一段時(shí)期。但今年，其公司所有雇員的業(yè)務(wù)量都非常飽滿，成單平均價(jià)也比2021年飆升許多。

車倩毓說：“2021年，200萬(wàn)到1000萬(wàn)英鎊之間的房產(chǎn)交易總量較大，但今年很明顯，預(yù)算為1000萬(wàn)到5000萬(wàn)英鎊的客戶大量涌現(xiàn)，這不僅有來自亞洲的客戶，全球海外客戶都是如此。近期，我們成單的房產(chǎn)也平均在1000萬(wàn)英鎊左右。”

展望接下來兩個(gè)季度的情況，車倩毓認(rèn)為，成單量要比上半年高很多。

根據(jù)Hamptons的數(shù)據(jù)，今年截至7月，英格蘭和威爾士的房東出售的租賃房產(chǎn)的平均持有時(shí)間為11年，平均獲得49.2%的增值，相當(dāng)于每年3.7%的收益率。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

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