1、是,只有農(nóng)村和城郊有宅基地。
2、沒有區(qū)別。
3、宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式,在我們的審判工作中,宅基地使用權(quán)案件在各種案件中仍占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤诖?,有必要對宅基地使用?quán)作認(rèn)真的分析。
【資料圖】
4、 一、我國對宅基地使用權(quán)的定義以及立法地位 宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。
5、宅基地使用權(quán)可以分為兩種:即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。
6、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。
7、新修訂的《土地管理法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權(quán)。
8、城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
9、 由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能,而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點(diǎn)。
10、因此在物權(quán)立法時,是否可以將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有土地占有使用的權(quán)利。
11、至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因?qū)λ接蟹课莸恼厝〉玫耐恋厥褂脵?quán),應(yīng)當(dāng)通過立法將其納入到土地使用權(quán)制度中進(jìn)行調(diào)整。
12、今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權(quán),應(yīng)當(dāng)通過土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行。
13、 關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì),我國學(xué)者大都認(rèn)為,宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。
14、據(jù)此,也有一些學(xué)者認(rèn)為,將來農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也應(yīng)當(dāng)納入到土地使用權(quán)制度的調(diào)整之中,從而沒有必要在法律上設(shè)立單獨(dú)的宅基地使用權(quán)制度。
15、筆者認(rèn)為,這一看法是不正確的。
16、因?yàn)?,一方面,土地使用?quán)在我國具有特定的含義,它主要是指國有土地使用權(quán),除了劃撥的土地以外,土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行。
17、這些方式在本質(zhì)上都是一種等價交換的交易方式。
18、而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性,而且在一定程度上,與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的,這就決定了它不可能作為交易對象自由轉(zhuǎn)讓。
19、另一方面,國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機(jī)構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。
20、例如,根據(jù)法律規(guī)定,一戶農(nóng)戶只能申請一處宅基地的使用權(quán),而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制。
21、我們還應(yīng)當(dāng)注意到,宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村,它是廣大農(nóng)民的基本生活資料,在將土地使用權(quán)作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法中規(guī)定后,它就應(yīng)當(dāng)和土地使用權(quán)區(qū)別開來。
22、因此,不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)。
23、 宅基地使用權(quán)具有如下特點(diǎn): 第一,農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。
24、也就是說,農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟(jì)組織的成員,每一個成員都有權(quán)以個人或者農(nóng)戶的名義申請宅基地,土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請宅基地。
25、所以,宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。
26、農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì),這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地,獲取基本的生活條件,這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。
27、因?yàn)樘峁┝苏?,農(nóng)村居民享有了基本的居住條件,從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。
28、由于宅基地具有福利的性質(zhì),集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得,而不可能按市價購買。
29、 第二,宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。
30、宅基地作為用益物權(quán),首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。
31、對于宅基地,權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建設(shè)房屋和附屬物。
32、由于房屋可以繼承,所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承,因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的即長期的權(quán)利。
33、盡管權(quán)利人對宅基地享有長期的使用權(quán),但這種使用權(quán)不是長期不變的。
34、如果因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要征用土地,或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途,或者居民個人的宅基地實(shí)際過多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn),可以經(jīng)過法定程序,進(jìn)行合理的調(diào)劑或重新安排。
35、應(yīng)當(dāng)指出的是,由于宅基地主要是作為生活資料提供的,所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用,例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
36、 第三,集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地。
37、因?yàn)橥恋刭Y源的有限性,不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地,而每戶申請到一處宅基地,即足以保證其基本的生活需要,如果允許申請多處,則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。
38、1998年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。
39、許多人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保留這一規(guī)定。
40、筆者認(rèn)為這一規(guī)定是必要的,但應(yīng)當(dāng)有一些例外的規(guī)定。
41、因?yàn)?,一方面,在農(nóng)村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地,如某人分家離去之后又繼承父母的房屋,這就形成多處宅基地的情況。
42、又如子女成家蓋房,申請了一塊宅基地,不一定分戶,這樣一戶形成兩塊宅基地。
43、那么法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢?對此存在著兩種以上的觀點(diǎn)。
44、一種觀點(diǎn)認(rèn)為,既然現(xiàn)行法律禁止公民擁有一處以上宅基地,因此對于多出的宅基地,應(yīng)當(dāng)由集體收回。
45、另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,公民只要是通過合法的方式取得宅基地,集體不能予以收回,否則,等于禁止對公民的房屋進(jìn)行繼承和買賣。
46、筆者認(rèn)為,公民只能擁有一處宅基地,只是就申請而言的,法律上不應(yīng)當(dāng)禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權(quán)。
47、當(dāng)然,公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費(fèi),如果宅基地長期閑置的,集體應(yīng)當(dāng)有權(quán)重新規(guī)劃、調(diào)整,以保證土地資源的有效利用,集體如果因規(guī)劃調(diào)整需要收回宅基地的,應(yīng)當(dāng)給予恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
48、所以,建議將立法改為“一戶只能申請一處宅基地”。
49、 宅基地依法經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的,以規(guī)劃后確定的使用權(quán)為準(zhǔn),公民原用的宅基地已經(jīng)依法統(tǒng)一規(guī)劃另行分配了的,不得再要求收回。
50、宅基地經(jīng)過法定程序個別調(diào)整了的,以調(diào)整后的所有權(quán)為準(zhǔn)。
51、搶占、多占集體土地或他人的宅基地的,一律無效。
52、不按審批權(quán)限或程序劃撥的宅基地,一般不予保護(hù)。
53、城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴(kuò)建自己的房屋時,未按規(guī)定辦理合法手續(xù)的,依法不予保護(hù)。
54、 二、我國宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題 現(xiàn)行立法嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的做法是不完全合理的。
55、因?yàn)榉刹⒉唤罐r(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓,既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。
56、因?yàn)椤暗仉S房走”是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則。
57、如果禁止宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,權(quán)利人也會通過房屋轉(zhuǎn)讓的名義轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。
58、更何況,如果宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地的交換價值不能實(shí)現(xiàn),從根本上不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。
59、所以,從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出發(fā),完全禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不合理的。
60、我們必須看到,宅基地盡管是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起,這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性。
61、所以,筆者認(rèn)為,宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓。
62、如果限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,就會使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易,在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段,甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
63、尤其是現(xiàn)階段,許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工,在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn),在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置,如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋,將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑,不符合“物盡其用”的原則。
64、因此,法律雖不允許宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓和抵押,但應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租,對于出租的對象,在法律上也不應(yīng)當(dāng)有所限制。
65、這樣,就會在一定程度上彌補(bǔ)不能自由轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的不利后果。
66、 宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員以后,如果是按照市價轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)向集體補(bǔ)交適當(dāng)?shù)牡貎r。
67、有人認(rèn)為,宅基地使用權(quán)與成員權(quán)聯(lián)系在一起,帶有不定期的福利性質(zhì),公民取得宅基地支付的費(fèi)用很少,如果某個人取得多處宅基地使用權(quán),可能會損害其他成員的權(quán)利,對其他成員也不公平。
68、這種觀點(diǎn)不無道理。
69、正因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)確與成員權(quán)有一定的聯(lián)系,所以筆者認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓房屋時,集體對轉(zhuǎn)讓房屋者要適當(dāng)收取一定的宅基地費(fèi)用。
70、至于賣房后,農(nóng)村居民沒有房住怎么辦?依“一戶只能申請一處宅基地”的原則,凡已經(jīng)行使了宅基地申請權(quán)且取得了宅基地,在轉(zhuǎn)讓房屋后又無房住者,應(yīng)不能再申請取得宅基地,只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申請權(quán)的,即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者,轉(zhuǎn)讓房屋后無房住時,如果再申請宅基地,因?yàn)槭浅醮紊暾堈?,所以?yīng)給予批劃宅基地。
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