21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 龐華瑋 廣州報道
(資料圖片僅供參考)
迄今,我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市僅有2年,而海外REITs發(fā)展已逾60年,海外投資經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
海外REITs現(xiàn)狀如何?我國可以從海外REITs借鑒哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?中國REITs前景如何?
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者專訪鵬華基金國際業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理朱慶恒,探討了上述問題。
朱慶恒是鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理,該基金2011年11月發(fā)行,主要投資于美國上市的REITs,這也是中國公募基金第一只投資海外REITs的產(chǎn)品。
(圖:朱慶恒)
REITs大發(fā)展
朱慶恒介紹,自上世紀(jì)六十年代REITs在美國誕生以來,過去60年發(fā)展迅猛,在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中,REITs已在各自的整體資本市場中占有重要地位。
以作為REITs的發(fā)源地美國為例,截至2023年1月底,公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元,約占GDP規(guī)模5%左右。
總體來看,美國是發(fā)展最早也是目前國際上最成熟的REITs市場。
但是近十年REITs市場發(fā)展最快的卻是亞洲。
“從區(qū)域分布來說,在過去十年,亞洲地區(qū)的REITs市場增長最快,引領(lǐng)全球?!敝鞈c恒說。
盡管亞洲新興市場的REITs發(fā)展起步較晚,但是發(fā)展速度相當(dāng)驚人,特別是新加坡,如今也成為國際上重要的REITs市場。
中國的REITs啟航則始于2020年4月24日,中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。
2021年6月21日,國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市。
目前,國內(nèi)有28只REITs上市,規(guī)模近千億元。
朱慶恒介紹,美國REITs經(jīng)過60多年的發(fā)展,從一開始的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn),逐漸形成了多種資產(chǎn)類別,其中,美國也有基礎(chǔ)設(shè)施REITs,但其屬于泛基礎(chǔ)設(shè)施REITs,包括數(shù)據(jù)中心、倉儲物流、通訊塔等,約占總規(guī)模的30%。
其他類別REITs還包括:零售業(yè)REIT、寫字樓REIT、公寓REIT、酒店REIT、學(xué)生宿舍REIT、健康醫(yī)療(主要是養(yǎng)老院)REIT、林業(yè)REIT等等。
“在過去六十年的發(fā)展中,REITs已經(jīng)滲透了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的每個領(lǐng)域,成為人們工作生活的一部分?!敝鞈c恒說。
而國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要聚焦于某些重點(diǎn)行業(yè),主要是補(bǔ)短板的一些行業(yè),包括倉儲物流,收費(fèi)公路等交通設(shè)施,水電氣熱等行政工程,污水處理等綠色項目,產(chǎn)業(yè)園,商場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。
“目前全球有41個國家和地區(qū)設(shè)立了REITs制度,由于法律、稅收、會計準(zhǔn)則、投資監(jiān)管等制度不同,各個國家和地區(qū)推出的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在一定差異?!敝鞈c恒說。
朱慶恒指出,海外RETIs推出初期,是為了鼓勵社會資本參與重資產(chǎn)、回報周期長的不動產(chǎn)投資;而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長線資本;在多種因素共同作用下,REITs市場得以迅速發(fā)展。
海外前車之鑒
海外REITs走過了60多年,經(jīng)歷了許多風(fēng)雨,為我國REITs發(fā)展提供了不少經(jīng)驗(yàn)和借鑒。
值得一提的是,近二三十年國際資本市場波瀾壯闊,起起伏伏,REITs作為資本市場的一員也難以獨(dú)善其身。
朱慶恒舉例,在2008年、2009年美國次貸危機(jī)中,REITs市場也遇到一些問題,個別REITs因?yàn)榻?jīng)營的問題破產(chǎn),給投資者帶來非常大的損失。
“雖然海外市場很成熟,但如果任由市場去做主導(dǎo)的話,因?yàn)槟承├娴尿?qū)動,REITs管理者可能會采取一些過激的發(fā)展政策,加大經(jīng)營風(fēng)險?!敝鞈c恒說。
朱慶恒表示,在REITs發(fā)展過程中有一些值得思考的,特別是在某些方向或指標(biāo),例如REITs的杠桿比例,公司治理結(jié)構(gòu),還有REITs持有人的集中度,需要設(shè)立一些硬性量化的指標(biāo),從而保護(hù)REITs獨(dú)立正常的運(yùn)營,以及保護(hù)中小投資者的利益,避免利益沖突或利益輸送,同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風(fēng)險能力。
“市場化的培育很重要,它要建立在有效透明的監(jiān)管體制下,才能生根發(fā)展。把一個小樹苗培育成一棵參天大樹,需要市場的營養(yǎng),同時也需要監(jiān)管的呵護(hù)。”朱慶恒說。
朱慶恒表示,其實(shí)在當(dāng)前REITs的發(fā)展初期,項目審批的嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出,是非常有必要的。因?yàn)槟壳斑€沒有形成一套完整的市場標(biāo)準(zhǔn),所以目前每一個REITS項目從入庫到最后獲批上市,都經(jīng)歷了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮Y查。
“對底層資產(chǎn)合規(guī)性要求、可轉(zhuǎn)讓性要求、合理估值要求等等,都是為了保護(hù)投資者的利益不受損害。在目前市場還不能充分地給REITs定價的基礎(chǔ)上,監(jiān)管機(jī)構(gòu)只能以最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來審批,項目沒有瑕疵,估值合理,轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)等等?!敝鞈c恒說。
朱慶恒認(rèn)為,在REITs市場的培育上,一切都是為了打好更扎實(shí)的基礎(chǔ),建立一套市場化,透明度更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),建立科學(xué)的投資管理流程,讓資本市場認(rèn)同,讓投資者認(rèn)同,讓我國REITs往健康可持續(xù)的方向發(fā)展。
中國REITs“萬億小目標(biāo)”
中國REITs尚在蹣跚學(xué)步。
朱慶恒介紹,“現(xiàn)在國內(nèi)REITs市場規(guī)模大約1000億元左右,但預(yù)計未來發(fā)展空間很大。海外REITs市場用了60年發(fā)展到1.3萬億,未來中國REITs市場是奔著1萬億的‘小目標(biāo)’去的?!?/p>
朱慶恒從兩個維度分析我國REITs未來的成長空間:
一方面,從資產(chǎn)端看。
第一,要看經(jīng)濟(jì)體量,海外大經(jīng)濟(jì)體的REITs規(guī)模也很大,包括美國、日本、歐洲等,其REITs規(guī)模跟它們的經(jīng)濟(jì)體量成正比。舉例來說,美國REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當(dāng)于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯,目前我國GDP約100萬億,如果REITs規(guī)模達(dá)到GDP的1%,未來也是1萬億以上的規(guī)模。
第二,從物業(yè)的特性來看,REITs是機(jī)構(gòu)投資者持有的物業(yè),要求規(guī)模足夠大,收益足夠穩(wěn)定,有運(yùn)營歷史,有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有稀缺性,并且是核心資產(chǎn)。
第三,REITs的未來發(fā)展與國家的發(fā)展政策相輔相成,例如清潔能源,消費(fèi),新基建,數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)等方向。
第四,整個投資思路需要調(diào)整,REITs持有物業(yè)的價值體系需要重新衡量。過去幾十年投資不動產(chǎn)的理念是“位置、位置、位置”,核心位置決定了項目價值。但現(xiàn)在轉(zhuǎn)為“需求、需求、需求”。也就是說,未來的不動產(chǎn)不完全是因?yàn)榈乩砦恢脹Q定它的價值,更看重的是“需求”——物業(yè)有沒有滿足顧客的需求。例如,數(shù)據(jù)中心的位置不重要,因?yàn)楝F(xiàn)在大家居家辦公。
另一方面從資金端來看。
第一,長線資金或者機(jī)構(gòu)資金將成為REITs主流的投資者。海外的經(jīng)驗(yàn)是,80%以上的REITs投資者為機(jī)構(gòu)投資者,30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。
第二,海外越來越多的個人與機(jī)構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具(如ETF)來配置REITS,可以降低個股的投資風(fēng)險以及提高市場流動性。
“我們希望可以借鑒海外的投資經(jīng)驗(yàn),讓我們少走一些彎路,讓國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs朝著一個健康可持續(xù)的市場方向發(fā)展?!敝鞈c恒說。
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