佛山東平河全景。

(相關資料圖)

“君子始冠，必祝成禮，加冠以厲其心?！?/p>

2003→2023，二十弱冠。

是五區(qū)握指成拳形成真正合力；是南都與佛山從陪伴相守到并肩前行；亦是一個行業(yè)的沉浮與蝶變。

親歷行業(yè)變遷，我們清醒地看到：人們還是需要房子、經濟社會發(fā)展還是需要房地產。但也更理性認識到，行業(yè)正褪去泡沫和浮躁回歸美好生活本質，更是一座城市引人才、留人才和服務人才的最大誠意和底氣。

三年后，“拐點”是否已來？“窗口期”是否已至？南都佛山記者通過權威訪談和一線調研給出答案：一季度量價齊升，正處于“微笑曲線”的底部。然而乍暖還寒，支持政策仍在持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍在積極促銷。

在信心為金的2023年，行業(yè)已經邁入新周期。

A

新周期

房地產和建筑業(yè)是“支柱產業(yè)”？

房地產和建筑業(yè)被確立為“支柱產業(yè)”，關乎行業(yè)高質量發(fā)展、關乎美好人居需要，也關乎上下游產業(yè)鏈。這是行業(yè)擁抱“新周期”的發(fā)展機遇，也是責任擔當。

穩(wěn)支柱

房地產行業(yè)與佛山22個產業(yè)直接相關　　

日前，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹到中國建筑科學研究院有限公司調研時指出，住房和城鄉(xiāng)建設領域承擔兩個支柱產業(yè)，一個是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%。另一個是房地產業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對穩(wěn)定經濟大盤有重要意義。

在制造業(yè)大市佛山，穩(wěn)支柱更關乎產業(yè)鏈上下游。佛山住宅成交規(guī)模多年穩(wěn)居全省第一，曾達到廣州深圳兩市銷售規(guī)模總和。今年一季度佛山住宅成交位于全省第二，與廣州、惠州TOP3城市成交總量占了全省三分之一。

比起“量”，房地產行業(yè)健康的發(fā)展，對佛山更重要的是“質”。佛山主要領導曾在省兩會分組討論時直言，房地產行業(yè)與佛山22個產業(yè)直接相關，包括家電、陶瓷和建材等，房地產直接影響系列產業(yè)鏈發(fā)展，保持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展對佛山十分重要。但必須堅定“房住不炒”的定位，而非采取極端的刺激的手段和措施，“這不利于一個地方長遠發(fā)展。”　　

保交付

企業(yè)社會責任是“必修課”買房前先看行業(yè)“紅黑榜”　　

2022年地產行業(yè)經歷了前所未有的凜冽寒冬，房地產行業(yè)銷售同比下滑26.7%，開發(fā)投資同比下滑10%。這場行業(yè)的生存大考也是一場洗牌，不僅是優(yōu)勝劣汰，更倒逼行業(yè)發(fā)展回歸消費需求和美好生活的本質。

確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，兌現到居民美好生活中，首先是保交付。過去一年，佛山市、區(qū)住建部門多次開展企業(yè)掛點服務，解難題促發(fā)展，協(xié)調解決企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的困難和問題。今年2月，佛山市發(fā)改局發(fā)布《佛山市關于促進穩(wěn)增長實現開門紅的若干措施》，明確提出促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的目標和系列舉措。

在行業(yè)觀察者看來，過去一年行業(yè)下行周期中，企業(yè)也出現分化?！氨＝粯?、保交付”被多家房企提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度。

碧桂園2022年年報顯示，集團連同其合營企業(yè)和聯營公司全年累計交付近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首。在碧桂園大本營佛山及臨近的肇慶及云浮三個城市，去年交付近2.4萬套房屋，其中超過1.8萬套實現了提前交付。

值得關注的是，去年保利華南在佛山的業(yè)績格外亮眼。據媒體報道，該企業(yè)不僅取得雙料銷冠的優(yōu)秀業(yè)績，其328.7億元的銷售額是第二名的三倍多，占TOP20企業(yè)銷售額總和的27.1%。除了銷售力和產品力，保交付和企業(yè)責任更是讓消費者放心的決定因素之一。數據顯示，該企業(yè)100%保交付，近年來，保利華南累計交付戶數2.3萬套。

還有從佛山出發(fā)布局全國的美的置業(yè)，數據顯示，2022年企業(yè)提前和如期交付超8萬套房，交付套數位列行業(yè)TOP13，收樓率達90%，交付客戶滿意度達87分。

來自佛山市房協(xié)統(tǒng)計信息，2022年佛山萬科共完成佛山地區(qū)7個項目的交付，包含8892套房屋，客戶滿意度98分以上，57%的交付批次實現交付即發(fā)證。

對于企業(yè)來說，交付力及完善交付體系已經是“必修課”。對于消費者來說，企業(yè)責任和行業(yè)“紅黑榜”，是比營銷宣傳更重要的決策因素。

為此，南都記者持續(xù)關注讀者爆料和消費者關切，對停工、延期交付、違規(guī)銷售等行業(yè)現象一線調研和實時披露，監(jiān)督行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。消費者也可以持續(xù)關注南都APP、佛山大件事官微以及南都佛山20周年紀念特刊，美好生活卷上、中、下篇。

促消費

支持剛性和改善性住房需求 解決新市民青年人住房問題　

2023年全國兩會政府工作報告明確，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

促消費是2023年的關鍵詞，佛山市政府工作報告對今年各項工作部署的第一項就是“積極恢復和擴大消費”。在這背后，首先是“搶人才”、引人才。

過去十年，佛山常駐人口猛增200多萬，但是邁向發(fā)展新周期，佛山引育人才的競爭力也面臨挑戰(zhàn)。統(tǒng)計數據顯示，2022年，廣東佛山常住人口增勢逆轉，常住人口減少6.03萬人。根據《2022年佛山市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2022年年末全市常住人口955.23萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口909.57萬人，占常住人口比重(常住人口城鎮(zhèn)化率)95.22%。在佛山常住人口規(guī)模縮減的這一年，廣東省常住人口減少27.2萬人，省外流動人口減少69.2萬人。

如何支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題？一是更開放的購房置業(yè)政策；二是對年輕人有足夠親和力和有競爭力的購房門檻；三是一座城市投資創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間。

佛山順德區(qū)就提出，要打造最友好的置業(yè)強區(qū)。佛山市委常委、順德區(qū)委書記劉智勇表示，“按我的理解，最友好就是一個工業(yè)企業(yè)在順德這里，效率最高、成本最低、發(fā)展最好、土壤最好，我們所有的各種要素，土地、物流、倉儲、交通、房價，包括上下游、產業(yè)鏈配套等，實現綜合‘最優(yōu)’?！?

無論是房價還是居住環(huán)境，佛山都在不遺余力地發(fā)展建設中。

B

新機遇

“窗口期”來了嗎？

在業(yè)界看來，房地產市場尚未真正意義回暖，但市場需求已開始平穩(wěn)復蘇，處于“微笑曲線”底部。支持政策仍需持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍需積極促銷。

企穩(wěn)

一季度成交量價均出現上行趨勢　　

先來幾組數據。

首先是全國一季度住宅成交面積和金額同比回升。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1-3月份全國房地產市場基本情況。1-3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

其次是全省樓市成交活躍度回躍至三年前水平。

來自廣東房協(xié)統(tǒng)計數據顯示，2023年第一季度，廣東商品房銷售面積、銷售金額同比增長9.8%和14.0%，增速比1-2月提高10.0個百分點和16.1個百分點，呈加速恢復態(tài)勢。與過去20年同期數據相比，今年第一季度商品房、商品住宅銷售面積均超過2019年的銷售量，回升至歷史高位水平。

價格也逐漸“企穩(wěn)”。全省第一季度商品房銷售均價為14690元/平方米，同比上漲3.8%；其中商品住宅銷售均價15309元/平方米，同比上漲2.6%。

最后聚焦到佛山，一季度政策逐步呈現效果，供需兩端均表現活躍，成交同比明顯回升。來自佛山房協(xié)、匯誠鴻圖和佛山中原的統(tǒng)計數據顯示，供應側一季度佛山全市供應住宅10849套、120.89萬平方米，面積同比上升10%-15%。需求側全市第一季度一手住房成交18946套，同比上升18.49%，新房住宅整體網簽面積達到210萬平方米，同比增長16%。

盡管量價均出現上行趨勢，但從全國、全省一季度數據來看，成交已經觸底回升，但行業(yè)投資額和新開工面積等各項數據仍在下行。廣東房協(xié)一季度分析報告同步指出，市場復蘇尚未穩(wěn)固，支持政策仍需持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍需積極促銷，共同呵護市場穩(wěn)定復蘇和健康發(fā)展。

實招

降低置業(yè)門檻，對人才敞開大門　　

政策紅利不斷在釋放。來自佛山中原策略研究中心分析報告統(tǒng)計，2023年一季度65省市地方利好政策釋放頻次約175次。涵蓋優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售、公積金、優(yōu)化限價、購房補貼、優(yōu)化預售監(jiān)管和人才落戶等七大方面。其中公積金相關政策達到75次，占了超四成。其次是購房補貼和人才落戶等，分別達到40次和24次。優(yōu)化限購、限貸政策也是各地調控重點，落地頻次合計約約25次。

房地產行業(yè)對上下游產業(yè)鏈的帶動效應，以及宜居環(huán)境對人才吸聚和服務，對制造業(yè)大市佛山具有重要意義。今年佛山市政府工作報告提出，有效防范化解房地產企業(yè)風險，推動做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

近階段，因城施策的政策優(yōu)化“實招”相繼落地。實招之一是住宅全面解限。2022年12月9日，《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步優(yōu)化房地產調控政策的通知》發(fā)布，時隔六年零兩個月，佛山全市住宅解限。

實招之二是對優(yōu)秀人才進一步降低門檻、敞開大門。2月，佛山市公安局發(fā)布了關于公開征求《佛山市公安局關于調整部分區(qū)域穩(wěn)定居住就業(yè)入戶政策的通知(征求意見稿)》意見的通告，佛山高明區(qū)、三水區(qū)擬恢復購房入戶政策。

3月，佛山市南海區(qū)啟動“才聚南?！ぐ簿踊葙彙被顒?，人才及其直系親屬在參與活動的房地產項目購房可享折上9.9折。首批38個品質樓盤參與，覆蓋南海7個鎮(zhèn)街。

4月，三水區(qū)樂平鎮(zhèn)發(fā)布《樂平鎮(zhèn)購房補貼活動方案》，其間購買新建一手商品住宅的購房人可申請成交價格1%補貼，累計補貼金額上限為300萬元。圍繞加快佛北戰(zhàn)新產業(yè)園建設，全面助力更多優(yōu)質人才安居樂業(yè)。

C

新格局

制造業(yè)當家，哪些區(qū)域將率先跑出？

當前，廣東正實施制造業(yè)當家“一把手”工程，樹立制造業(yè)當家的鮮明導向。這是廣東現代化建設的產業(yè)“脊梁”，更是佛山各區(qū)域板塊未來發(fā)展的潛力和競爭力。

產業(yè)強

區(qū)域競爭力就強　　

在“制造業(yè)當家”和“百縣千鎮(zhèn)萬村高質量發(fā)展工程”全省兩大重點工程的交匯處，我們看到佛山不同區(qū)域在新一輪發(fā)展中的新動能和新格局。

2021年、2022年，佛山連續(xù)兩年推出“佛山之治”——《佛山“鎮(zhèn)能量”指數報告》，構建4個維度共40項指標的測評體系，梳理百萬條數據科學測評全市32個鎮(zhèn)街在經濟、科創(chuàng)、商業(yè)及公共服務的基礎和潛力，解構鎮(zhèn)街的綜合競爭力，解構鎮(zhèn)域發(fā)展亮點，表彰先進。這份榜單折射出產業(yè)強區(qū)域競爭力強者恒強的“馬太效應”。

2022年，前15名鎮(zhèn)街GDP總和約為8366.12億元，約占32鎮(zhèn)街GDP總和的70%。其中前4名排位環(huán)比未變，桂城街道以85.54分蟬聯第一，獅山鎮(zhèn)、祖廟街道和大良街道分別以82.21分、81.83分和78.20分排名第二、第三和第四位。北滘鎮(zhèn)在總榜的排名上升1位至第5，石灣鎮(zhèn)街道、容桂街道、大瀝鎮(zhèn)、張槎街道、里水鎮(zhèn)分列6-10名。荷城街道、樂從鎮(zhèn)、丹灶鎮(zhèn)、陳村鎮(zhèn)、倫教街道占據11-15位。如果不僅僅以通勤距離為置業(yè)考量，以上TOP15就是大數據給出未來三至五年在佛山買房置業(yè)推薦板塊。其中，在四個千億大鎮(zhèn)佛山占兩席的南海獅山和順德北滘，無論是百強企業(yè)還是省級科創(chuàng)平臺都呈現出集聚效應，從而推動國內乃至國際高端人才的虹吸效用。還有禪城祖廟、張槎等鎮(zhèn)街，以“畝產論英雄”的邏輯，與廣深一線城市的經濟大區(qū)競合發(fā)展。

在南都大數據研究院另一份“佛山數智變革”報告中，佛山除了獅山、北滘之外，近兩年三水樂平和順德容桂在科技創(chuàng)新和數字化轉型方面“加速度”明顯。

過去十年，南海桂城、里水，順德北滘，禪城祖廟等鎮(zhèn)街樓價跑速亮眼。未來十年，支撐區(qū)域價格的一定是產業(yè)價值?！　≤壍澜煌ǜ窬?/p>

決定區(qū)域未來格局　　

如果說產業(yè)結構是區(qū)域發(fā)展的內生動力，那么交通路網就是城市競爭力的開放格局。國內首條跨城地鐵將千燈湖、祖廟和佛山新城與廣州核心區(qū)域串聯。2018年地鐵廣佛線的總客流量已是2012年時的十倍之多，最高峰客流量59.16萬人次。2019年，廣佛線成為廣州地鐵客流量增幅最大的線路。佛山政府工作報告提出，截至去年底地鐵3號線首通段、廣州地鐵7號線西延順德段、南海新交通一號線全線開通運營，城市軌道交通實現組網運營，運營里程達127公里。軌道交通沿線樞紐無一不是人居價值高地。

邁入行業(yè)新周期，佛山軌道交通路網也迎來全新格局。去年通車的廣州地鐵7號線以“人才專列”的使命串聯廣州大學城、廣州南站和順德北滘；佛山地鐵2號線東西貫通禪城西部和廣州南站；佛山地鐵3號線“南北大動脈”聯通強中心禪城與制造業(yè)強區(qū)順德。

佛山軌道路網的意義不僅是內聯，更重要的是外通。通過廣佛線和7號線，佛山加速融入廣佛“一張網”，通過與南站的接駁實現灣區(qū)高效互聯。

更大層面的互聯互通，也決定區(qū)域未來格局。外聯內通對佛山區(qū)域價值的直接拉動，則在于TOD和樞紐。2023年以及未來一段時間，軌道價值看哪里？看三大新城：三山新城、北滘新城和佛山新城。在三山新城，2號線和南海新交通無縫接駁，帶動區(qū)域發(fā)展的基礎上更聯通廣州南站超級樞紐；在佛山新城，南北動脈3號線和廣佛線交匯，是大佛山五區(qū)的“掌心”；在北滘新城，“第二廣佛線”廣州地鐵7號線的使命是科創(chuàng)線和人才線。

佛山軌道路網的新機遇在于灣區(qū)互聯，與新區(qū)域的“激活”。擬串聯起三龍灣和松山湖的佛山經廣州至東莞城際(佛穗莞城際)項目，串聯佛山、廣州、東莞三市中心城區(qū)，被視為灣區(qū)大平臺聯動發(fā)展的重要線路。還有激活潛力區(qū)域的新“動脈”，今年順德區(qū)政府工作報告提到，力爭佛山地鐵11號線等項目動工，國內首個工業(yè)總產值“千億大鎮(zhèn)”容桂經濟活力和人居價值是否能被重新激活，這與軌道線路共同備受期待。

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