21世紀經(jīng)濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

春來正逢時。從2021年首批試點的9家到2023年2月的25家，眼下我國公募REITs市場正進入常態(tài)化發(fā)行階段，即將跑上擴容提質(zhì)的“快車道”。

【資料圖】

區(qū)別于市面上的權(quán)益類投資品種，REITs“求穩(wěn)求優(yōu)”的產(chǎn)品底層邏輯，在為基礎(chǔ)設(shè)施項目帶來源頭活水的同時，也讓投資者擁有了更富吸引力的標的配置選擇。盡管在2022年受到疫情擾動后，REITs底層資產(chǎn)在業(yè)績完成率及收益分配能力上有所分化，但仍無礙機構(gòu)看多后市表現(xiàn)。

新的一年里，公募REITs前景如何？整體來看，在二級市場表現(xiàn)企穩(wěn)回升、政策保駕護航之下，底層資產(chǎn)修復(fù)、發(fā)行提速、類型多元化均成為2023年公募REITs市場的關(guān)鍵詞。

“在REITs市場擴容的過程中，資產(chǎn)類別更加豐富，投資者選擇更加多樣，大多數(shù)優(yōu)質(zhì)REITs本身的現(xiàn)金分派也更加穩(wěn)定，這是一個市場走向成熟的標志?！敝行抛C券在近期研報中指出。

記者還了解到，在持續(xù)關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量和團隊的運營管理能力的同時，提升機構(gòu)主動管理能力，深化對項目運營的實際參與，則是多家REITs基金管理人下一步的重要布局方向。

REITs新發(fā)正當時

2023年公募REITs市場首位新成員，是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

2月8日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所順利上市。作為首只民企倉儲物流REIT，京東倉儲REIT憑借獨特的屬性和優(yōu)秀的質(zhì)地，為REITs市場注入了新的可能性。

作為回應(yīng)，投資者的認購熱情則超乎想象。據(jù)了解，京東倉儲REIT原計劃募集總額17.57億元，但因認購過于火爆，甚至提前一天結(jié)束了募集。該項目最終吸引近720億元資金參與，其中網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金465.06億元，網(wǎng)下投資者詢價認購超126.04倍。

“加倉一百股，行情比股票靠譜多了?！币晃煌顿Y者在京東倉儲REITs的相關(guān)討論平臺表示。

還有投資者分析起京東的底層資產(chǎn)：“華南的武漢、西南的重慶、華北的廊坊，地理位置得天獨厚，都是重要的交通樞紐。”

作為不動產(chǎn)信托基金，REITs的資金主要用于管理能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)投資組合。其中，強制分紅帶來的穩(wěn)固收益率作為REITs的重要特性之一，讓其具有了中低風險、高收益的特性，成為許多投資者手中的香餑餑。

事實上，2021年我國首批9只公募REITs產(chǎn)品試點上市時，公募REITs的市場還相對默默無聞。但隨著2022下半年12只產(chǎn)品集中上市，公募REITs逐漸走入常態(tài)化發(fā)行，投資價值日益凸顯，配售份額也慢慢出現(xiàn)了“千金難求”的局面。

當前，我國公募REITs市場的產(chǎn)品數(shù)量已增至25只，發(fā)行總規(guī)模超800億元。按經(jīng)營模式劃分，產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類項目比例為3:2。項目的底層資產(chǎn)類型也不斷豐富，由最初的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流產(chǎn)品進一步擴展到了清潔能源、保障房、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

還有更多REITs產(chǎn)品正蓄勢待發(fā)。據(jù)上交所、深交所項目動態(tài)，目前有9只REITs處于待發(fā)狀態(tài)。具體來看，中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT和中金山高集團高速公路REIT等四只首發(fā)REITs當前均已收到反饋，進入排隊上市階段。中金普洛斯倉儲物流REIT等5只REITs則處于等待擴募的反饋或問詢期。

此外，2月以來，多單處于初期階段的REITs項目陸續(xù)披露了相關(guān)進展。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有武當山景區(qū)公募REITs項目完成簽約、北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布REITs公布中標候選人、昆明市公共租賃住房開發(fā)建設(shè)管理有限公司則就選聘公募REITs基金管理人及專項計劃管理人發(fā)布公告等。

二級市場上，REITs的成交放量逐年顯著遞增。記者對Wind數(shù)據(jù)進行計算發(fā)現(xiàn)，2023年初至2月17日收盤，公募REITs日均成交量為8484.02萬股，較2022年的4957.57萬股和2021年的3473.52萬股，分別同比提升了71.13%和144.25%。

截至2月17日收盤，上市公募REITs產(chǎn)品距年初平均上漲2.59%，雖然仍未跑贏上證指數(shù)，但與大盤的差值已由去年四季度的-8.57%縮減至-1.77%，整體收益波動回暖。

“隨著REITs市場常態(tài)化建設(shè)加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)出新態(tài)勢?！?022年12月8日，在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示。

蔡建春指出，從境外市場看，海外REITs市場整體規(guī)模一般是當?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%?？紤]目前我國百萬億級的存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模、每年百萬億的GDP水平和近80萬億股票市值，預(yù)計未來REITs市場容量在萬億以上，潛力巨大。

穿越分化周期

1月30日，20家上市公募REITs的四季報已經(jīng)披露完畢。整體來看，2022年REITs 市場有起有伏，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)也受到諸多超預(yù)期因素影響。

預(yù)期營收完成率方面，對比Wind中各季度財務(wù)數(shù)據(jù)及招募說明書的預(yù)期數(shù)據(jù)，在不考慮底層項目業(yè)務(wù)收入存在周期性的情況下，以單季度達成全年營收預(yù)測值的25%、或半年營收預(yù)測值的50%作為標準，則公布四季報的20單公募REITs中，10單REITs的當季營業(yè)收入完成率符合預(yù)期。

鵬華深圳能源作為唯一一只清潔能源項目，2022年累計收入11.57億元，以137.32%的完成率位列榜首，也是去年唯一實現(xiàn)十億營收的REIT項目。完成情況最為欠佳的則是博時蛇口產(chǎn)園REIT，僅實現(xiàn)了預(yù)期值1.45億元的77.83%。

凈利潤方面，據(jù)國泰君安研究統(tǒng)計，2022年實現(xiàn)預(yù)期目標的REITs數(shù)量增加到了12單，不過各REIT完成情況差距進一步拉大。9單REITs的年度EBITDA完成率則超過100%。

綜合來看，鵬華深圳能源REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT及國泰君安東久新經(jīng)濟REIT業(yè)績最為亮眼，三項指標均超過預(yù)期。

收益分配能力上，Wind數(shù)據(jù)顯示，上市公募REITs四季度平均可分配金額為4128萬元，實現(xiàn)預(yù)期值的產(chǎn)品則有13只。

其中，中航首鋼綠能REIT在四季度完成了尤為驚險的“最后沖刺”。該基金的全年可供分配金額目標達成率雖以134.6%排在首位，但單季表現(xiàn)卻極為不均，幾乎依靠四季度8757萬元可分配金額、343.2%的季度達成率進行托舉。中航基金在四季報中解釋稱，四季度區(qū)間業(yè)績的主要貢獻來自于收回的歷史期間國補電費0.99億元。

從項目所屬板塊來看，不同底層資產(chǎn)之間的運營情況也出現(xiàn)了較為顯著的分化。

多家券商在研報中指出，以通行費和租金為收入主要來源的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，多數(shù)自上市以來收入持續(xù)下滑，且四季度承壓明顯。

“散點疫情頻發(fā)疊加經(jīng)濟下行壓力以及免租政策等因素的影響，使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的經(jīng)營狀況持續(xù)受到?jīng)_擊，但基金管理人和運營管理機構(gòu)通過減免管理費等方式緩解項目成本端壓力，全年來看相關(guān)措施有效對沖了收入減少對于投資人可分配現(xiàn)金流的負面影響?！敝行抛C券研究團隊指出。

而另一邊，穩(wěn)定的出租率和較強的抗周期屬性，則支撐保租房、倉儲物流兩類資產(chǎn)實現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)。

“從數(shù)量和發(fā)行情況來看，目前已有4只保租房產(chǎn)品成功上市，網(wǎng)下和公眾投資人配售比例均低于 1%，表現(xiàn)了市場對于這類公募REITs產(chǎn)品的熱情。”華夏基金向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“在公募REITs市場中，保租房項目收益水平有限但風險性小，其收益率的穩(wěn)定性獲得了很多投資人的認可?！?/p>

值得一提的是，倉儲物流類資產(chǎn)似乎成為了非國營REIT項目的一大偏好。在當前上市的三家非國營REITs中，京東倉儲REIT和中金普洛斯REIT均屬于倉儲物流行業(yè)。

其中在2022年四季度，中金普洛斯的平均出租率為94.2%，與三季度基本持平。有研究人士認為，平穩(wěn)的出租率疊加底層資產(chǎn)在地域分布上的分散化，使得其營業(yè)收入受疫情擾動較小。

中金普洛斯REIT在四季報中解釋稱，普洛斯通州光機電物流園前期單一租戶到期調(diào)整導(dǎo)致出租率下降，受新型冠狀病毒疫情必要管控措施以及租賃市場環(huán)境等因素影響，租賃進度則有所推遲。但隨著本期內(nèi)全國新型冠狀病毒疫情管控措施的重大調(diào)整，基金管理人和外部管理機構(gòu)已采取措施加快招租進度。

2023：修復(fù)與擴容

經(jīng)過起步與助跑后，2023年以來，我國公募REITs市場已由個案試點階段轉(zhuǎn)入常態(tài)化、多元化推進的新階段。穿越振蕩周期后，機構(gòu)依然紛紛看多其后市表現(xiàn)。

多家基金管理人認為，隨著經(jīng)濟基本面的逐步回暖和疫情對項目業(yè)績壓制的減弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量價兩方面均存在一定修復(fù)空間。

“人流和物流的修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績在修復(fù)斜率和空間上有較大優(yōu)勢；生產(chǎn)、生活活動的恢復(fù)或可為水務(wù)、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來量的增長；倉儲物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則預(yù)計能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善。”中信證券研究分析認為，應(yīng)關(guān)注具有基本面韌性和擴募推進潛力項目估值回調(diào)后的低吸機會。

作為2單已上市保租房REITs的管理人，華夏基金則向記者指出，保租房項目資產(chǎn)存量規(guī)模較大，且公開信息顯示已有十余個省市的保障房項目正在籌備，“隨著政策面利好因素不斷增加，預(yù)計投資者仍將保持較高的認購熱情。”

作為提振經(jīng)濟的重要戰(zhàn)略，政策對REITs的護航力度亦不斷提升。證監(jiān)會2月10日召開2023年債券監(jiān)管工作會議時強調(diào)，要全面深化REITs市場建設(shè)，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年年內(nèi)，已有包括北京、上海、河南、浙江、江蘇、山西、山東、遼寧、云南等多個省市出臺了相關(guān)政策或文件，支持公募REITs申報助力資產(chǎn)盤活與實體經(jīng)濟發(fā)展。

其中，蘇州市在1月30日發(fā)文中尤其指出，支持民營資本通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)，支持民間投資更多進入交通、能源、水利、城建、環(huán)保等重點行業(yè)和領(lǐng)域，并在政策上予以便利。

REITs開年來的另一大特征，還在于其底層資產(chǎn)領(lǐng)域邊界的持續(xù)延伸。

記者注意到，目前處于招標等前期階段的公募REITs項目資產(chǎn)，不僅有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、景區(qū)、保租房等傳統(tǒng)設(shè)施，一些新型資產(chǎn)，如光伏發(fā)電場、海上風力發(fā)電場等，也紛紛走上了證券化的道路。

據(jù)了解，2021年7月，發(fā)改委曾發(fā)布“958號文”，進一步擴大了REITs試點區(qū)域和試點范圍。而中金基金指出，目前958號文中提到的10個試點領(lǐng)域，尚有市政基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施及旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施尚未成功發(fā)行試點產(chǎn)品，未來有望實現(xiàn)突破。

“應(yīng)當緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的目標，精準有效支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板領(lǐng)域建設(shè)。進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點?！辈探ù涸谙惹鞍l(fā)言中表示。

市場對于公募REITs產(chǎn)品認知的不斷深化迭代，也對基金管理人的主動管理運營能力及成果也被提出了更高的要求。在開年規(guī)劃中，多家基金管理人均提到加強對REITs項目運營管理的參與。

“在一些比較實際的項目，比如高速公路的收費上，發(fā)起人的運營團隊肯定相對更加專業(yè)，基金經(jīng)理則是作為管理人代表參與進去，但后期的參與程度會更加深入?！比A夏基金則向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

公募REITs廣闊機遇前，基金管理人應(yīng)如何作為？華夏基金進一步指出，在產(chǎn)品發(fā)行募集階段，基金管理人會對底層資產(chǎn)進行詳細的盡職調(diào)查，并對未來的經(jīng)營情況及現(xiàn)金流進行合理審慎的預(yù)測。

而在后續(xù)運營管理階段，基金管理人將主動管理底層資產(chǎn)，同時可委托專業(yè)的運營管理機構(gòu)對底層資產(chǎn)進行日常管理，通過明晰的權(quán)責利劃分、高效的協(xié)同合作、帶獎懲及激勵的委托運營合作機制等，保障項目穩(wěn)定持續(xù)運營，降低風險。

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