開年首月,商業(yè)不動產(chǎn)投資持續(xù)受到險企追捧。2月1日,北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險機構(gòu)在1月發(fā)布了7份關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告,涉及項目近20個,養(yǎng)老社區(qū)、自用成首要需求。與去年同期披露的5個項目相比,今年1月,險資布局大額不動產(chǎn)投資市場更加踴躍。
從開年首月險資投資房地產(chǎn)的熱情來看,釋放出哪些信號?2023年及未來,險資對大額不動產(chǎn)投資的偏愛是否將持續(xù)升溫?
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開年3家險企推進不動產(chǎn)投資
根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布的大額未上市股權(quán)和大額不動產(chǎn)投資情況來看,2023年首月,共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險企發(fā)布了7份關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告,涉及項目近20個。
具體來看,今年1月,平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動產(chǎn)投資的公告,涉及15個不動產(chǎn)投資項目。繼1月11日、18日發(fā)布不動產(chǎn)投資公告后,1月30日,平安人壽在中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公告稱,公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目,該項目已累計出資總金額約72.2億元。
除平安人壽外,泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動產(chǎn)的行列。隨著我國老齡化步伐加快,諸多險企不約而同地加強養(yǎng)老服務(wù)供給,投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)變成了爭相競渡市場的一個縮影,從泰康人壽1月29日發(fā)布的不動產(chǎn)投資公告來看,該公司出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目。
從友邦人壽近期的動作來看,1月5日,友邦人壽發(fā)布公告稱,公司出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項目。就在當(dāng)天,該地產(chǎn)項目正式揭牌為“友邦金融中心”。
險資青睞房地產(chǎn)由來已久,對于險資而言,從提升收益的角度來看,其需要配置更多能帶來穩(wěn)定回報、收益相對較高的資產(chǎn),房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性。川財證券研究所所長陳靂表示,從險資配置不動產(chǎn)方向上來看,以經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主,這些資產(chǎn)的共性為在經(jīng)濟復(fù)蘇和上行階段能夠貢獻穩(wěn)定的租金收入,雖然資產(chǎn)的增長性有限,但長期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險資的長期底層資產(chǎn)特性匹配度較高,因此對于商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動產(chǎn)的投資是平衡收益和風(fēng)險后的資產(chǎn)配置選擇。
雖然商業(yè)不動產(chǎn)一直受到險企青睞,但優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)項目在市場上仍可遇不可求。深圳匯合創(chuàng)世投資管理有限公司董事長王兆江表示,優(yōu)質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)項目在我國總體來說是比較稀缺的,具有國際影響力的大都市更是如此。因為人口總是向商業(yè)發(fā)達的地區(qū)集中,可以形成良好的商業(yè)生態(tài),而國際企業(yè)又青睞向發(fā)達城市、發(fā)達地區(qū)投資和駐扎,所以商業(yè)地產(chǎn)的價格上升周期要比普通住宅更穩(wěn)定、周期更長,它是低利率環(huán)境下優(yōu)勢更好的一種資產(chǎn)。
投資熱情或持續(xù)升溫
過去幾年,由于投資周期長、抗通脹能力優(yōu),保險業(yè)十分青睞并大舉投資地產(chǎn)業(yè),地產(chǎn)業(yè)一度被視為“香餑餑”。不過,險資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況,如前海人壽、平安人壽等險企相繼減持地產(chǎn)股。
那么,從2023年開年首月險資投資房地產(chǎn)市場的情況來看,今后一段時間,險資對地產(chǎn)股的熱情將升溫還是冷卻?陳靂表示,險資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、前景不明朗等造成的,開年以來我國經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁的復(fù)蘇態(tài)勢,房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),在國家出臺的紓困政策逐步顯效后,優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)仍然具備較好的投資價值。
“從今年政策支持力度來看,2023年地產(chǎn)投資將會升溫,但這其中也會發(fā)生一些模式上的改變來促進房地產(chǎn)的長遠發(fā)展,比如支持租賃、支持共有產(chǎn)權(quán)等。”王兆江表示,險資對房地產(chǎn)投資由冷轉(zhuǎn)熱,其主要原因還是國家對房地產(chǎn)的支持發(fā)生了積極變化,從中央層面肯定了地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位,中央通過各項新政,一方面提升地產(chǎn)交易的流動性,一方面降低地產(chǎn)交易成本,另外,地方政府在松綁大框架下,可以調(diào)整自身政策來滿足市場需求。這對開發(fā)商、代理公司、投資購買方都構(gòu)成實質(zhì)性利好。
此外,由于險資當(dāng)前仍與房地產(chǎn)的投資屬性相契合,所以2023年乃至未來,險資或?qū)⒊掷m(xù)投向該市場?!半U資未來仍然會把房地產(chǎn)作為重要底層資產(chǎn)之一,并根據(jù)行業(yè)周期和市場變化調(diào)整配置權(quán)重,近期險資對于地產(chǎn)的配置重點會以直接投資物業(yè)為主,并減持上市房企的股票,不斷優(yōu)化投資組合?!标愳Z認為。
整體而言,險資涉足不動產(chǎn)的方式除了通過債權(quán)計劃、購買地產(chǎn)股外,由于地產(chǎn)方面的投資與負債業(yè)務(wù)可以進行協(xié)同,加之人口老齡化步伐加快,險資近年來直接投資以及進入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況變得愈發(fā)常見。王兆江表示,長遠來看,隨著我國經(jīng)濟的開放,政治影響力的提升,外資進入中國投資的空間巨大;加上我國匯率穩(wěn)定,人民幣堅挺,地產(chǎn)的保值增值方面放眼全球來看,是特別突出的,尤其是商業(yè)地產(chǎn),而養(yǎng)老地產(chǎn)是我國人口老齡化形勢下的大勢所趨,具有相當(dāng)大的市場需求。因此,險資在這些方向上找優(yōu)質(zhì)項目投資,獲得穩(wěn)健回報的概率更高。
當(dāng)前,保險機構(gòu)投資的不動產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型不動產(chǎn)項目,今后,哪種類型的不動產(chǎn)將更受青睞?在王兆江看來,2023年及未來,險資配置房地產(chǎn)會趨于多元化,商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等都會涉及,而商業(yè)地產(chǎn)的熱度將比較高,這源于中國經(jīng)濟的開放性、穩(wěn)定性、持久性。
北京商報記者 陳婷婷 胡永新
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