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【資料圖】

作者 | 葉子沛

2月2日晚，華夏幸福發(fā)布公告稱，其已完成了49.6億美元、約合人民幣334.6億元的境外債重組交割。

具體形式為，華夏幸福發(fā)行合計金額為51.14億美元的新債券，將其美元債務整體延后至8年后，并分別以資產處置、經營現(xiàn)金以及輕資產平臺債轉股等形式為償債資金來源。

至此，華夏幸福債務重組金額合計已超1700億元。

根據此前華夏幸福的債務重組計劃，華夏幸福將通過出售資金籌集750億元現(xiàn)金，其中570億元用來兌付債務，剩余資金用來重新啟動住宅開發(fā)建設和產業(yè)新城運營。

但此后，其資產出售遇阻，2022年下半年，華夏幸福的資產處置一度顆粒無收，并在一定程度上拖累了其債務重組的進度。

去年年底，華夏幸福將其大廠、固安的部分產城資產出售，回籠16.9億元，此后又將南京、武漢等南方總部資產出售給華潤置地，交易對價124億元。但即使如此，較其750億元的設想也想去甚遠。

不過華夏幸福通過推出兩個輕資產平臺，以債轉股的形式彌補了一定的缺口，目前這兩個輕資產平臺已為華夏幸?；瘋賰|。

債務重組1700億，2022年經營虧損近170億

公告顯示，華夏幸福已將原債券注銷，以發(fā)行新債券向債權人分配的方式實施重組交割。

其中，22.03億美元、約合人民幣148.6億元的新債券將以現(xiàn)金及公司設立的信托計劃受益權份額償付。

現(xiàn)金償債部分為約95億元，將通過出售資產回籠資金的形式予以償還；通過信托受益權償還的部分為53.2億元。此外，這部分債務中的7.6億元需要在2023年予以償付。

發(fā)行金額約19.31億美元、約合人民幣130.3億元的新債券則通過公司后續(xù)經營發(fā)展逐步清償，新債券期限為8年，年息2.5%。

華夏幸福還發(fā)行了2.68億美元、約合人民幣18.1億元的無息債券，存續(xù)期8年，債券到期一次性償付。

此外，華夏幸福以“幸福精選平臺”債轉股的形式化解的美元債務本金金額為7.12億美元，約合人民幣48億元。

截至2022年12月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1388.08億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計133.75億元。

美元債整體重組完成后，華夏幸福金融債務重組金額將超過1700億元。

而受到債務重組帶來的罰息豁免等因素的影響，華夏幸福2022年預計扭虧為盈，其預告2022年歸母凈利潤為11億元至16億元，而2021年同期虧損達到390億元。

不過，華夏幸福2022年預計扣非歸屬凈利潤虧損至少為168億元，從這一層面來看，雖然華夏幸福目前債務重組方面進度尚可，但其經營端依舊呈現(xiàn)大幅虧損，較實現(xiàn)經營端的正向回歸，華夏幸福尚有一定的距離。

輕資產平臺化債近百億，超千億估值是否高估？

此次美債重組中，華夏幸福通過以旗下輕資產平臺“幸福精選平臺”債轉股的形式化債達48億元。

“幸福精選平臺”是華夏幸福為了化解債務，而專門劃分出來用于債轉股的資產包之一。

2022年6月至11月期間，華夏幸福原定的750億資產處置計劃陷入停滯，并導致其債務重組遇阻，去年5月至11月，華夏幸福僅簽下326億元債務重組協(xié)議。

2022年12月，華夏幸福推出了“幸福精選平臺”以及“幸福優(yōu)選平臺”用以進行債轉股，并希望化解合計約400億元的債務。

彼時，市場部分聲音認為，“幸福精選平臺”以及“幸福優(yōu)選平臺”是華夏幸福相對較為拿得出手的優(yōu)質資產。

這一觀點的來源，在于上述兩個平臺資產構成基本都為物業(yè)管理、園區(qū)服務等相關企業(yè)，而上述業(yè)務擁有較為穩(wěn)定的收益。如僅從業(yè)務形態(tài)上來看，上述兩個平臺確為華夏幸福輕資產轉型后的重點、且能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務板塊。

截至2022年底，華夏幸福的債權人選擇接收債轉股的共涉及金融債務24.7億元，經營債務金額為25.5億元，合計超50億元。

這從一定程度上幫助華夏幸福推進了部分債務重組的進程。

而伴隨著此次美元債重組，華夏幸福的輕資產化債計劃則更進一步，合計債轉股化債金額已經達到近百億元，提前超額完成了華夏幸福截至2023年3月1日、45億元的化債目標。

提前超額完成任務，華夏幸福的輕資產業(yè)務平臺有多“值錢”？

根據華夏幸福的相關公告，“幸福精選平臺”的估值達到500億元，“幸福優(yōu)選平臺”的估值則為521.4億元，合計估值超千億。

而根據組成“幸福精選平臺”的三家公司發(fā)布的截至2022年前三季度財務報告來看，這一估值或許略高。

截至2022年三季度末，“幸福精選平臺”的三家組成公司資產合計為55.4億元，凈資產合計為21.9億元。

其中，“幸福精選平臺”所持股權對應的總資產及凈資產規(guī)模為44.9億元以及19.3億元。

而公開數(shù)據顯示，當前市值981.5億元的華潤萬象生活，其截至2022年6月底的總資產規(guī)模為252.8億元、凈資產規(guī)模為142.8億元；市值645.6億元的碧桂園服務，截至去年6月底的總資產及凈資產規(guī)模則為679億元以及402.4億元；2022年底上市的萬物云截至去年中期的總資產和凈資產分別為281億以及108.5億元，而其最新市值為564億元。

從上述數(shù)據來看，市值與“幸福精選平臺”估值接近的物管上市企業(yè)，其資產及凈資產規(guī)模遠比后者要龐大。

同時，從營收、凈利潤以及經營現(xiàn)金流入這三項數(shù)據來看，“幸福精選平臺”交出的成績與其估值也并不匹配。

根據財報，截至2022年9月底，“幸福精選平臺”下屬的三家公司合計實現(xiàn)營收21.3億元、凈利潤為約0.5億元、經營性現(xiàn)金凈流入2491萬元。

而2022年中期營收規(guī)模23.4億元、凈利潤1.9億元的世茂服務，市值僅約68.6億元。

此外，縱向對比其自身，2021年，“幸福精選平臺”全年營收為36.4億元，凈利潤為2.3億元，其2022年業(yè)績或許還將同比下滑。

對于華夏幸福而言，其通過兩個輕資產平臺進行的債轉股式債務重組已經幫助其解決了眼前的部分債務問題。

至于后續(xù)債權人的收益以及變現(xiàn)退出等，則需依賴于這兩個平臺的上市或者債權人的其他現(xiàn)金交易。

但從目前部分物管企業(yè)的市值來看，未來幸福精選平臺即便實現(xiàn)資本化，其市值也較難達到其500億估值的水準。

關鍵詞： 華夏幸福 約合人民幣