今年8月31日，廣州市住建局發(fā)布消息，官宣建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并同步公布了全市96個(gè)小區(qū)樓盤的參考價(jià)。“殺手锏”般的大招令市場(chǎng)迅速降溫，9月廣州二手樓市量?jī)r(jià)齊跌。(詳情回顧此前報(bào)道：量?jī)r(jià)齊跌!廣州二手樓市“入秋”，中介直呼冷清，租房亦降溫)

如今，距離廣州推出二手房參考價(jià)已近滿月。在二手樓市整體降溫的背景下，位列參考價(jià)名單中的96個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)現(xiàn)狀如何?奧一新聞?dòng)浾咴诰€上咨詢、線下調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)房源實(shí)際掛價(jià)仍居高不下，中介稱降價(jià)10%-15%已是“非常有誠(chéng)意”。有中介提醒，有些房源看似降價(jià)很多，實(shí)際業(yè)主可能會(huì)“強(qiáng)賣”屋中用品，用以補(bǔ)貼差價(jià)。

多數(shù)房源報(bào)價(jià)仍居高不下

珠江新城豪氣依舊

作為廣州市首批公布的熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，位列名單中的96個(gè)小區(qū)一直頗受關(guān)注。降價(jià)了嗎?能降至參考價(jià)嗎?對(duì)于上述市場(chǎng)普遍關(guān)注的兩個(gè)問題，記者從數(shù)十名中介處得到了反饋：小部分房源有降價(jià)，但距離參考價(jià)仍有較大差距。

“比原掛牌價(jià)降個(gè)10%-15%就算非常有誠(chéng)意了，降到參考價(jià)基本不可能。”珠江新城一名中介告訴記者。“特別著急賣的業(yè)主會(huì)降20%，這種房源一般會(huì)被搶著買。”

市面上主要房產(chǎn)中介平臺(tái)的掛牌價(jià)也側(cè)面證實(shí)了上述中介的說(shuō)法。目前，貝殼、鏈家、安居客、中原地產(chǎn)官網(wǎng)均未展示96個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)的真實(shí)掛價(jià)，只展示官方參考價(jià)或顯示空白，僅樂有家官網(wǎng)顯示部分小區(qū)的實(shí)際均價(jià)。

貝殼網(wǎng)上中?；ǔ菫车男^(qū)均價(jià)未被展示

安居客官網(wǎng)上則展示參考價(jià)

記者梳理96個(gè)小區(qū)在樂有家上的實(shí)際報(bào)價(jià)發(fā)現(xiàn)，正常展示均價(jià)的小區(qū)中，均價(jià)環(huán)比下降的小區(qū)占約六成。但記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)降幅不足5%，有10個(gè)小區(qū)降幅僅在1%以內(nèi)，降幅最高達(dá)14.3%。相較之下，均價(jià)上漲的小區(qū)漲幅更大，部分小區(qū)漲幅超5%，最高可達(dá)35.4%。

樂有家官網(wǎng)顯示，雋峰苑價(jià)格環(huán)比上月上漲35.4%

具體到區(qū)域來(lái)看，珠江新城依舊未改寸土寸金的底色，掛價(jià)十幾萬(wàn)的房源仍比比皆是。

本次調(diào)查中，記者挑選了24個(gè)地處天河區(qū)中心城區(qū)、參考價(jià)發(fā)布前貝殼掛牌均價(jià)高達(dá)十萬(wàn)以上的小區(qū)，在貝殼網(wǎng)上一一詢問。多數(shù)中介告訴記者，目前業(yè)主掛牌價(jià)基本無(wú)太大變化，如保利心語(yǔ)花園、星匯園仍是13萬(wàn)左右的單價(jià)，凱旋新世界單價(jià)甚至可達(dá)19萬(wàn)。

參考價(jià)小區(qū)華港花園、珠江俊園、華景新城房源仍在線下門店正常掛出，但與官方參考價(jià)的距離仍不小

可見，參考價(jià)的“威力”雖已初步顯現(xiàn)，但多數(shù)小區(qū)的價(jià)格并未在一個(gè)月內(nèi)“大跳水”，調(diào)控效果或仍需時(shí)間深化。

中介稱賣家心態(tài)逐漸放軟

個(gè)別樓盤可談至指導(dǎo)價(jià)

參考價(jià)施行近一月，盡管多數(shù)“參考價(jià)小區(qū)”價(jià)格未出現(xiàn)“跳水”，但參考價(jià)仍在潛移默化地影響著這個(gè)市場(chǎng)，比如，橫架在買賣雙方之間的博弈天平開始出現(xiàn)微妙的變化。

在咨詢中，有不少中介在給出記者房源的實(shí)際報(bào)價(jià)后，連忙補(bǔ)充一句：“業(yè)主心態(tài)有變化，價(jià)格可談。”

中介告知“價(jià)格可商量”

“可談”——這意味著，原本掌控在賣家手里的議價(jià)權(quán)正部分過(guò)渡至買家手中。“碰上部分急需出手的業(yè)主，議價(jià)的空間更大。”一名珠江新城的中介告訴記者。甚至有中介稱，個(gè)別小區(qū)房源可談到指導(dǎo)價(jià)水平。

該中介向記者展示了一套中怡城市花園的“筍盤”，根據(jù)官方文件，該小區(qū)官方參考價(jià)為78083元/㎡，參考價(jià)出臺(tái)前，小區(qū)均價(jià)在10萬(wàn)左右。若該業(yè)主按參考價(jià)出售，按照該房源的面積換算，該房降價(jià)或超百萬(wàn)。

但如此大幅的降價(jià)仍是少數(shù)。天河區(qū)一名中介透露，現(xiàn)在市場(chǎng)普遍的成交價(jià)是原來(lái)市場(chǎng)價(jià)的8折-8.5折。記者也在走訪中發(fā)現(xiàn)，中介推薦的“筍盤”大多降價(jià)幾十萬(wàn)不等。

南天廣場(chǎng)某房源單價(jià)掛6.47萬(wàn)，中介稱“有心的人出六萬(wàn)多，不著急的繼續(xù)掛七萬(wàn)”

降價(jià)有了，但成交卻不太可觀。有數(shù)名中介稱，參考價(jià)出臺(tái)后，小區(qū)二手房?jī)H成交一兩套或零成交，成交量明顯減少。“現(xiàn)在市場(chǎng)也不缺客戶，但客戶們多數(shù)都在觀望。”

“再等等，沒準(zhǔn)真能降到參考價(jià)呢?”家住黃埔區(qū)的市民胡先生就是觀望大軍中的一員。此前，胡先生曾計(jì)劃賣掉黃埔的房子，置換越秀區(qū)一套二手學(xué)區(qū)房。但參考價(jià)出臺(tái)后，胡先生決定放慢置業(yè)計(jì)劃。“參考價(jià)就擺在那里，對(duì)于房子的真實(shí)價(jià)值，我們也有了新的評(píng)估。”

買賣博弈場(chǎng)里的眾生相：

放出“釣魚盤”，強(qiáng)賣屋中畫

對(duì)廣州二手樓市而言，二手房參考價(jià)的出臺(tái)如同“一石激起千層浪”，一個(gè)月內(nèi)，廣州二手房成交量、均價(jià)雙降。但市場(chǎng)的變化并不止這些。

此前，珠江新城某套參考價(jià)小區(qū)的房源直降600萬(wàn)至1000萬(wàn)元左右，吸引諸多客戶實(shí)地看房。但在多個(gè)購(gòu)房者的報(bào)價(jià)下，該房源價(jià)格又回升了四五百萬(wàn)，被部分網(wǎng)友質(zhì)疑競(jìng)價(jià)炒作。

“確實(shí)存在這種情況。”番禺區(qū)一名中介稱。他告訴記者，參考價(jià)發(fā)布后，番禺區(qū)某參考價(jià)小區(qū)，有業(yè)主主動(dòng)將單價(jià)從五六萬(wàn)降至四萬(wàn)出頭，超百萬(wàn)的價(jià)差吸引了不少客戶前來(lái)詢問，光一天便有三四十人來(lái)咨詢，但房子最終還是未賣出。“業(yè)主臨時(shí)反悔了。”該中介解釋。

黃埔區(qū)一名中介告訴記者，即便真的有二手房按參考價(jià)成交，也可能存在一些“其他消費(fèi)”未被看見。“比如賣家會(huì)要求買家在購(gòu)買房子時(shí)，也要把房子里的一幅畫買走，這幅畫定價(jià)100萬(wàn)，必須綁定一起買。”

“賣家也不坑你，他就明明白白告訴你：這幅畫就值100萬(wàn)。不買這幅畫，房子的買賣就做不了。”

此外，記者也留意到，參考價(jià)出臺(tái)后，部分掛出房源的業(yè)主對(duì)首付的要求相對(duì)提高。“賣家更青睞一次性付全款的方式。”天河區(qū)一名中介說(shuō)。“或者多付一點(diǎn)首付，譬如五成、七成。”

部分賣家的要求提高了，對(duì)買家而言，難度只會(huì)更大，購(gòu)房者需掏出更多首付款。參考價(jià)發(fā)布至今，已有多家銀行明確按交易參考價(jià)格開展相關(guān)業(yè)務(wù)，如民生銀行廣州分行、廣發(fā)銀行廣州分行、交通銀行廣東省分行、華夏銀行廣州分行。

工商銀行廣州分行則表示，目前仍在等待實(shí)施細(xì)則。郵儲(chǔ)銀行廣東分行回應(yīng)稱，目前該行發(fā)放的二手房貸款暫不涉及本次指導(dǎo)價(jià)調(diào)控的小區(qū)。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2021年二季度全廣州市中介促成二手住宅的按揭付款比例環(huán)比下滑8.74個(gè)百分點(diǎn)。廣州某股份制商業(yè)銀行工作人員告訴記者，二手房參考價(jià)出臺(tái)后，這一比例可能會(huì)繼續(xù)下滑。“今年信貸相對(duì)收緊，放款變慢，也會(huì)影響二手樓市的走向。”

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