距離廣州推出二手房參考價(jià)機(jī)制，已過(guò)去將近一月。8月31日，廣州住建局發(fā)布消息，官宣建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并同步公布全市96個(gè)小區(qū)樓盤(pán)的參考價(jià)。

參考價(jià)機(jī)制落地一個(gè)月來(lái)，廣州樓市發(fā)生了怎樣的變化?奧一新聞?dòng)浾叨鄥^(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，廣州二手房市場(chǎng)秋意蕭瑟，量?jī)r(jià)齊跌，多名中介直呼冷清。為了招徠被二手房“勸退”的客源，不少開(kāi)發(fā)商打起價(jià)格戰(zhàn)，搶食一手房市場(chǎng)。與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)也受到影響，“房多客不多”令租房市場(chǎng)看上更不景氣。

二手房市場(chǎng)“入秋”：成交下滑，均價(jià)下跌

從“盛夏”到“入秋”，廣州二手樓市的冷熱交替發(fā)生在一夜之間。

按照廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，參考價(jià)發(fā)布當(dāng)周(8月30日-9月5日)，全市網(wǎng)簽宗數(shù)為1588宗，環(huán)比參考價(jià)發(fā)布前一周下跌14.62%。

具體來(lái)看，11個(gè)區(qū)基本無(wú)一幸免，天河區(qū)、海珠區(qū)當(dāng)周網(wǎng)簽量下跌均超30%。占據(jù)了96個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)樓盤(pán)近半壁江山的天河區(qū)，折戟最為嚴(yán)重。

8月30日-9月5日，一周成交數(shù)據(jù)分析圖表，圖源廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

9月6日-9月12日，全市二手房網(wǎng)簽宗數(shù)持續(xù)環(huán)比下跌10.33%。9月13日-9月19日期間則略有反彈，成交量回升2.95%，但相較參考價(jià)發(fā)布前一周的數(shù)據(jù)，仍跌去21.2%。

成交量持續(xù)低迷，已成為短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。反映到價(jià)格端上，降溫效果也頗為明顯。諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年第37周，廣州受二手住宅指導(dǎo)價(jià)機(jī)制出臺(tái)的影響，市場(chǎng)熱度回落，市場(chǎng)均價(jià)為34272元/平方米，環(huán)比下跌2.36%，位居全國(guó)百城跌幅首位;第38周，市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)環(huán)比下降0.95%。

“現(xiàn)在誠(chéng)心賣(mài)二手房的業(yè)主基本都降了10%-15%，降20%的都有。”天河區(qū)一名中介透露。

該中介告訴記者，二手房參考價(jià)發(fā)布后，部分二手房業(yè)主的心態(tài)已逐漸“不那么強(qiáng)硬”，愿意適當(dāng)降價(jià)以獲取買(mǎi)家的青睞。盡管如此，交易量和看房量仍在直線(xiàn)下降。

珠江新城有房源直降245萬(wàn)

“很多買(mǎi)家都在觀望，9月份二手房市場(chǎng)的確更加冷清。”上述中介的語(yǔ)氣里不乏焦慮。

“更加冷清”，是處于樓市一線(xiàn)的中介們最直觀的感受。事實(shí)上，這股秋風(fēng)從4月起便已逐漸吹來(lái)。廣州于4月21日發(fā)布的樓市新政規(guī)定，9區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，攔住了不少欲投二手樓市的熱錢(qián)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月以來(lái)，廣州二手房成交量呈大跳水趨勢(shì)，成交量從4月份巔峰時(shí)期的15389套，降至8月份8467套，跌幅逼近45%。

中介門(mén)店外的廣告牌一片空白

房企降價(jià)搶食一手房市場(chǎng)

蕭瑟的秋風(fēng)吹過(guò)二手樓市，一手房市場(chǎng)也同樣涼意陣陣，本是好時(shí)節(jié)的“金九”熱度一般。網(wǎng)易廣州房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，9月1日-9月28日，全市共簽約新建商品住宅6495套，環(huán)比去年同期的15318套，跌幅57.6%。

與往月數(shù)據(jù)相比，這一成交量也稱(chēng)不上靚麗。4·21樓市新政出臺(tái)后，廣州一手房網(wǎng)簽量在5月份跌破萬(wàn)套，當(dāng)月簽約9802套，隨后數(shù)月接連下降。如今已近九月底，全市一手房簽約量?jī)H突破六千大關(guān)，或?qū)⒃賱?chuàng)年內(nèi)新低。

9月1日-9月28日期間，廣州一手房成交情況，圖源網(wǎng)易廣州房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心

市場(chǎng)釋放寒意，不過(guò)，也有中介認(rèn)為新房市場(chǎng)未來(lái)可期。在走訪中，一名中介告訴記者，二手房參考價(jià)會(huì)在一定程度上拉動(dòng)新房的熱度。

這名中介向記者推薦了某個(gè)位于黃埔區(qū)的一手樓盤(pán)。“原先買(mǎi)兩萬(wàn)九一平，為什么現(xiàn)在突然賣(mài)兩萬(wàn)五一平呢?說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商之間互相競(jìng)爭(zhēng)。”

“一手房限價(jià)了，現(xiàn)在二手房又出了指導(dǎo)價(jià)，原本想買(mǎi)二手房的人就可能轉(zhuǎn)到一手市場(chǎng)來(lái)?，F(xiàn)在就看誰(shuí)給的優(yōu)惠大，誰(shuí)的活動(dòng)力度越大，誰(shuí)就能搶到更多客源。”上述中介信誓旦旦地表示。他透露，九月期間，他們賣(mài)得最火的都是新房，現(xiàn)場(chǎng)堪稱(chēng)“火爆”。

真的火爆嗎?答案未知，但可以確定的是，即便一手新房燃爆，中介仍對(duì)已然冷卻的二手市場(chǎng)念念不忘。“去年黃埔的二手房真的賣(mài)得還可以，真的蠻好的，賣(mài)得比較火。”該中介的語(yǔ)氣里不無(wú)惋惜。“今年一下子跌了3成。”

推薦記者買(mǎi)一手房的中介并不止上述一名，在走訪中，有不下五名中介直接告訴記者“建議考慮新房”。“二手房目前首付要求會(huì)更高一些。”另一名中介稱(chēng)。隨后，她向記者熱情地介紹了新樓盤(pán)，“現(xiàn)在買(mǎi)新房免中介費(fèi)，還能專(zhuān)車(chē)接送哦。”

某中介朋友圈的宣傳

除了“免中介費(fèi)”“包接包送”等宣傳噱頭，“降價(jià)”也是中介描述一手樓盤(pán)時(shí)的常用詞匯。“目前開(kāi)發(fā)商都是降價(jià)來(lái)賣(mài)，或者首付款分期半年至一年來(lái)促銷(xiāo)出貨，南沙很多樓盤(pán)降了15%-25%。”南沙一名中介稱(chēng)。

來(lái)自官方的權(quán)威數(shù)據(jù)也在一定程度上證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，8月，廣州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月下降0.1%，這是廣州年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌。但與此同時(shí)，廣州二手房房?jī)r(jià)則仍漲勢(shì)突出，環(huán)比上漲0.5%，位列70城二手房漲幅第二名。

租賃市場(chǎng)受波及，中介感慨“租賃也挺少”

蕭瑟的秋風(fēng)還在吹，如果多米諾骨牌倒下，租賃市場(chǎng)也不可避免地受到波及。此前廣州二手房參考價(jià)發(fā)布次日，一名資深中介曾向記者表示，參考價(jià)出臺(tái)后，買(mǎi)賣(mài)二手房難度更大，客源變少，可能會(huì)反向拉動(dòng)租房市場(chǎng)火熱、租金上升。但從記者最新的走訪結(jié)果看，事實(shí)并非如此。

天河區(qū)某房地產(chǎn)中介告訴記者，近期的租賃并不多。“正常來(lái)說(shuō)，這個(gè)階段租賃會(huì)多一點(diǎn)，但是不知道為什么，租賃也挺少的?可能是下半年確實(shí)租賃淡季吧。”

中介門(mén)店內(nèi)較為冷清

一二手樓市冷清，為何租賃市場(chǎng)也變得冷淡?克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉解釋?zhuān)芤咔橛绊?，租賃市場(chǎng)近兩年來(lái)表現(xiàn)均不佳。“買(mǎi)賣(mài)難了，放租的業(yè)主會(huì)增多，但租客未必會(huì)同等增加。這種情況下，租賃市場(chǎng)看上去可能就不景氣了。”

一名資深中介也證實(shí)了上述說(shuō)法。“有些業(yè)主賣(mài)不出二手房就放租，目前我們都是以租代售的模式。”

與不景氣的租賃市場(chǎng)相對(duì)，租金也呈現(xiàn)出了下跌的趨勢(shì)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，8月，廣州租金均價(jià)61.61元/㎡/月，環(huán)比下降0.74%。進(jìn)入9月后，租金水平呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，9月前兩周分別環(huán)比下跌0.18%、2.01%，9月第三周則環(huán)比微漲0.04%。

這與全國(guó)多城個(gè)人房源租金止?jié)q轉(zhuǎn)跌的趨勢(shì)相符。“由于二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)會(huì)推動(dòng)租房成本上升，在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降的形勢(shì)下，未來(lái)租房?jī)r(jià)格或有小幅下降。”克而瑞解釋。同時(shí)，受傳統(tǒng)淡季影響，兼之全國(guó)各地大力發(fā)展保障性租賃住房，個(gè)人房源租金也有一定影響。

一手遇冷，二手降溫，租賃冷淡……隨著二手房參考價(jià)實(shí)行，未來(lái)廣州樓市是否會(huì)呈現(xiàn)新的走勢(shì)，仍需時(shí)間檢驗(yàn)?？硕痤A(yù)測(cè)，廣州二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步回落。合富研究院指出，短期內(nèi)成交規(guī)模階段性縮量或較難避免，但由于“優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺”難以逆轉(zhuǎn)，而受控的市場(chǎng)價(jià)格有利于購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)釋放，因此中長(zhǎng)期二手成交量仍有進(jìn)一步釋放空間。

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