近日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局制定《廣州市商品房項目概況及預售許可優(yōu)化審批實施方案(試行)》(下稱《方案(試行)》),在房地產預售環(huán)節(jié)探索推行“告知承諾制”,盡量減少對企業(yè)正常經營活動的不必要干預,全面激發(fā)市場主體活力,促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。方案試行期為一年,試行期屆滿后將根據執(zhí)行情況另行評估實施。

預售審批

“承諾制”配套公共服務設施屬于首期住宅工程建設

在商品房項目預售審批環(huán)節(jié),廣州將實行告知承諾制,逐漸從“重事前審批”向“重事中事后監(jiān)管”轉變?！斗桨?試行)》提出,申請企業(yè)及其法定代表人對網上申請項目概況、預售填報或上傳的數據、材料真實性、準確性負責,住房城鄉(xiāng)建設主管部門除審查法定要件是否齊備外,原則上不再要求企業(yè)提供紙質原件。

申請企業(yè)填報數據及申請材料如有虛假,由住房城鄉(xiāng)建設主管部門或其他有關部門依法處理,企業(yè)及法定代表人承擔由此引起的法律責任。

居住項目首期住宅工程辦理預售時,針對居住區(qū)內獨立設置的配套社區(qū)衛(wèi)生服務中心、社區(qū)衛(wèi)生服務站、老年人福利院、幼兒園、小學(含九年制學校)等公共服務設施,房地產開發(fā)企業(yè)在已取得建設工程規(guī)劃許可證的前提下,可書面承諾取得規(guī)劃條件核實意見書、聯合驗收意見書的時限,由住房城鄉(xiāng)建設主管部門按照《廣東省商品房預售管理條例》規(guī)定核發(fā)預售證。

《方案(試行)》規(guī)定,采取承諾制的配套公共服務設施屬于首期住宅工程的建設內容之一,應先于或與首期住宅工程同時取得聯合驗收意見書,未取得聯合驗收意見書的,房地產開發(fā)企業(yè)不得交付使用首期住宅,不予辦理商品房預售款專用賬戶銷戶手續(xù)以及新增預售許可申請。

房地產開發(fā)企業(yè)應在項目銷售現場向社會公示承諾書內容,在商品房預售款專用賬戶中預留配套公共服務設施建設資金。上述“首期住宅工程”是指宗地內項目第一批申請預售的工程(不限樓棟數量以及涉及的建設工程規(guī)劃許可證數量,但不得超過項目建設總量的50%)。

解讀:可避免交付房屋后仍未建成配套設施問題

根據廣州市住建局方面發(fā)布的政策解讀,《方案(試行)》一方面從首期住宅的驗收環(huán)節(jié)進行閉合管理,以避免出現房地產開發(fā)企業(yè)在向小業(yè)主交付房屋后,仍未建成配套公共服務設施的問題;另一方面,規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應在項目銷售現場向社會公示承諾書內容,并將承諾情況書面告知公共服務配套設施的接收和使用單位,充分保障市民知情權,接受社會和其他接收單位的監(jiān)督。

申請規(guī)范

虛假行為將被公示并取消“承諾制”資格

廣州市住建部門還在《方案(試行)》中進一步明確了申請規(guī)范?！斗桨?試行)》規(guī)定,商品房預售申請的最低申報規(guī)模應為獨立樓棟,不得分層、分單元辦理預售許可。參照《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》(國發(fā)(2021)24號)關于建筑工程分部驗收和投入使用的試點措施,《方案(試行)》對同一個建設工程規(guī)劃許可證內包含2棟以上(含2棟)獨立樓棟,以及由裙樓相連的2棟以上(含2棟)塔樓,在各樓棟、塔樓相對獨立并具備獨立使用功能的前提下,允許房地產開發(fā)企業(yè)可就各單獨樓棟、塔樓和裙樓(含住宅用途和非住宅用途)分別申報項目概況和預售許可。

在完成竣工聯合驗收后、首次登記前,考慮到房地產開發(fā)項目銷售房屋需求,《方案(試行)》允許其參照預售模式管理,房地產開發(fā)企業(yè)可按照《廣東省商品房預售管理條例》第六條規(guī)定申請核發(fā)商品房預售許可。

事實上,在《建設工程規(guī)劃許可證》中可能包含多個獨立樓棟,以往房地產開發(fā)企業(yè)必須全部樓棟均已達到預售法定條件,才能整體提出項目概況和預售申請,不利于資金回籠流轉。

解讀:填補當前該階段銷售方式模糊的政策空白

廣州市住建局參照《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》(國發(fā)﹝2021﹞24號)中關于建筑工程分期驗收和投入使用的試點措施,明確房地產開發(fā)企業(yè)可結合實際情況,對具備獨立使用功能的單獨樓棟、塔樓和裙樓分別申報項目概況和預售許可,填補了當前該階段銷售方式模糊的政策空白。

事后監(jiān)管

逾期未履行承諾列入不誠信企業(yè)名單

同時,為幫助企業(yè)松綁減負、優(yōu)化政務審批流程,廣州市住建局進一步降低行政審批成本,《方案(試行)》將申報材料從18項精簡到12項,其中取消5項(改為企業(yè)承諾),合并1項。住建部門將項目概況和預售許可申請材料共分為申請說明類、主體資質類、項目情況類、銷售情況類四大類別,凡是能通過系統核查獲取的信息,能有其他材料予以佐證的信息,不再要求房地產開發(fā)企業(yè)提供,例如公安門牌核查意見和土地出讓金發(fā)票等,有效減輕企業(yè)申報工作量。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設主管部門將依法加強承諾制審批的事中事后監(jiān)管,發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在提供虛假承諾或逾期未履行承諾的,將根據《方案(試行)》及事件實際情況通過以下方式處理:一是將該企業(yè)列入不誠信企業(yè)名單,推送“信用廣州”網站向社會公示。二是自審批部門確認并推送公示之日起1年內,取消該公司通過承諾制模式辦理項目概況、預售許可的資格,其正在開發(fā)建設的其他商品房和后續(xù)項目按原規(guī)定進行審查。三是依法撤銷預售許可,并追究其他相應法律責任。

解讀:進一步提高監(jiān)管效率維護市場秩序

簡政放權不是“一放了之”,必須有配套的事中事后監(jiān)管進行閉合。對此,《方案(試行)》明確了住房城鄉(xiāng)建設主管部門、開發(fā)企業(yè)的全流程責任,在進一步提高監(jiān)管效率、優(yōu)化審批流程的前提下,對提供虛假承諾或逾期未履行承諾的房地產開發(fā)企業(yè),以事后嚴懲不貸的震懾力堅決維護房地產市場秩序。

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