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松江,歷史悠久,文脈深厚,有著“上海之根”的美譽(yù)。這里有山、有水、有城、有景、有韻,景色秀麗,配套完善,人杰地靈……
(相關(guān)資料圖)
但近年來(lái),松江新城的新房市場(chǎng)熱度,始終不及嘉定、青浦等地,積分制以來(lái)更是屢遭“滑鐵盧”。2022年,松江7個(gè)批次28次推盤,8000余套房源,獲得5000余組認(rèn)購(gòu),平均認(rèn)購(gòu)率60%左右,僅3次觸發(fā)積分。
近日,鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在走訪松江新城板塊時(shí)注意到,板塊新房市場(chǎng)在大量供應(yīng)的情況下,內(nèi)卷相當(dāng)嚴(yán)重,不少樓盤加入到打折大軍來(lái),然而“花式”促銷卻難掩寒氣。
Part.1
新城配套日益完善
規(guī)劃之初,新城界限東起通波塘,西至油墩港,南起滬杭鐵路,北起規(guī)劃中的旗天路。而在新一輪規(guī)劃中,北起賣新公路、花辰公路,南抵申嘉湖高速公路,西至郊區(qū)環(huán)線(原A30),東接閔行,由新城南片區(qū)、新城北片區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)4個(gè)片區(qū)組成。
松江新城是開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的新城,最初大學(xué)城的建成帶來(lái)大量大學(xué)師生,提高了板塊內(nèi)人口素質(zhì)與人文底蘊(yùn),這是新城的雛形,也是有別于其他新城最大的特色。目前,新城已經(jīng)成為規(guī)模、環(huán)境好的新型城鎮(zhèn),交通和配套方面也日趨完善。
交通上,除了有地鐵9號(hào)線,還有有軌電車示范線T1、T2的加持;商業(yè)上,在這些年的發(fā)展中,松江新城不僅有了松江印象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三湘商業(yè)廣場(chǎng),還有之前零零散散開(kāi)業(yè)多年的商業(yè)廣場(chǎng),未來(lái)還有建設(shè)中的商務(wù)區(qū)商業(yè),都直接提升了板塊的價(jià)值。
而松江新城的學(xué)??梢哉f(shuō)是整個(gè)松江板塊教育資源這方面最強(qiáng)的。它不僅有上海師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、華東師范大學(xué)松江實(shí)驗(yàn)中學(xué),還有華東師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)這樣的區(qū)重點(diǎn),另外還有上海赫德雙語(yǔ)學(xué)校這樣的國(guó)際化學(xué)校。
從幼兒園到高中,從私立到公辦再到國(guó)際學(xué)校,松江新城板塊為板塊內(nèi)的居民提供了一站式、全齡段的教育服務(wù)。
Part.2
新房銷售使出“渾身解數(shù)”
松江新城新房熱度降低早有端倪。去年12月份,恒都云灣首開(kāi)入市,推出398套建面約73-92㎡公寓,備案均價(jià)47100元/平方米,共計(jì)74組客戶參與搖號(hào),搖號(hào)比約18.6%。
今年以來(lái),受樓市大環(huán)境影響,板塊新房熱度持續(xù)下降,為了去化,許多樓盤紛紛推出促銷活動(dòng)打起了“價(jià)格戰(zhàn)”,有項(xiàng)目最低折扣可至95折,并贈(zèng)送車位。
就在上個(gè)月,大學(xué)城片區(qū)的龍湖松江御湖境為快速去化尾盤,推出3套95折送車位鉅惠房源,今年3月份,項(xiàng)目首開(kāi)推出300套房源,開(kāi)盤當(dāng)日去化約81%;今年4月份,項(xiàng)目加推134套房源,開(kāi)盤當(dāng)日去化約57%。
截止到目前,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,項(xiàng)目可售房源還有58套,整體去化率約87%。
位于松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)的中國(guó)鐵建星樾云澗的“搶客戰(zhàn)爭(zhēng)”也較為激烈。項(xiàng)目在啟動(dòng)中介分銷賣房的同時(shí),近日還推出了95折的優(yōu)惠和送10萬(wàn)元車位券。
據(jù)悉,項(xiàng)目于去年11月份首開(kāi),推出523套建面約99-158㎡精裝高層 疊墅,整盤均價(jià)約55400元/㎡,共計(jì)259組客戶參與搖號(hào),搖號(hào)比約49.5%。
今年3月份,項(xiàng)目加推,268套房源開(kāi)盤當(dāng)天去化約82%,截止到8月15日,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,項(xiàng)目可售房源還有37套,整體去化率約95%。
大學(xué)城片區(qū)的中企譽(yù)品銀湖灣,更是首開(kāi)之際便用上“優(yōu)惠促銷”的招數(shù),據(jù)案場(chǎng)銷售介紹,“我們項(xiàng)目不需要積分的,現(xiàn)在認(rèn)籌的話,還可享總房?jī)r(jià)97折的優(yōu)惠,優(yōu)惠力度還是非常大的,一套總價(jià)700萬(wàn)的房子,能省下二十多萬(wàn)”。
然而“花式”促銷難掩寒氣,小鳳凰于近日實(shí)探了項(xiàng)目售樓處,雖然項(xiàng)目尚處于認(rèn)籌中,但售樓處冷冷清清,僅有2組購(gòu)房者在看房,網(wǎng)上有消息稱,項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)首日零認(rèn)購(gòu)。
同一個(gè)板塊、同樣優(yōu)惠促銷,為何中企譽(yù)品銀湖灣與其他樓盤境況截然不同呢。
主要原因是因?yàn)轫?xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯,雖然板塊配套比較齊全,但是中企譽(yù)品銀湖灣項(xiàng)目位于大學(xué)城片區(qū)的外圍,周邊多空地,距離各項(xiàng)配套比較遠(yuǎn),生活便捷性一般;另外此次開(kāi)盤,項(xiàng)目公寓均價(jià)為57545元/平方米,價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不算大;還有就是近年來(lái),中華企業(yè)在滬開(kāi)發(fā)樓盤多次爆發(fā)質(zhì)量門,外界對(duì)其信任度下降。
Part.3
房?jī)r(jià)畸高,二手房倒掛不斷縮小
為什么松江新城的新房賣得不盡人意呢?
最直接的原因,是因?yàn)楫?dāng)下的松江新房,比其它新城都會(huì)略貴一些。
作為上海較早發(fā)展起來(lái)的新城,板塊已經(jīng)成熟,當(dāng)然在房?jī)r(jià)上會(huì)要比其它同規(guī)劃能級(jí)的區(qū)域要高出一截。
目前,松江新城幾個(gè)片區(qū)中,大學(xué)城片區(qū)擁有整個(gè)松江新城最好的學(xué)區(qū),所以新房售價(jià)最高,聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)6.05萬(wàn)/平方米;
松江新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚,距離地鐵略遠(yuǎn),片區(qū)內(nèi)新房在4.8萬(wàn)/平方米;松江新城片區(qū)是松江新城建設(shè)最完善的地區(qū),片區(qū)內(nèi)的新房售價(jià)在4.9萬(wàn)/平方米;就連邊緣地區(qū)車墩板塊新房聯(lián)動(dòng)價(jià)都到了3.66萬(wàn)/平方米。
反觀其他幾個(gè)新城,嘉定新城新房售價(jià)最高也才5萬(wàn)/平方米;青浦新城新房售價(jià)整體在4.5萬(wàn)/平方米;奉賢新城才剛4萬(wàn)/平方米出頭。
此外,松江新城二手房行情持續(xù)低迷,也對(duì)新房去化產(chǎn)生一定影響。
曾經(jīng)的松江新城,之所以受到購(gòu)房者歡迎,原因之一就是存在一二手房?jī)r(jià)差。
現(xiàn)如今,不僅新房限價(jià)上調(diào)至6萬(wàn)/㎡,二手房也從去年開(kāi)始一跌再跌,三湘四季花城、合景天悅、首創(chuàng)錦悅、信達(dá)藍(lán)尊等小區(qū)無(wú)一幸免。
三湘四季花城小區(qū)高峰期掛牌價(jià)可達(dá)到8萬(wàn) ,成交價(jià)6萬(wàn) ,如今7月份成交價(jià)已跌進(jìn)5萬(wàn)/㎡。
2020年交付的合景天悅,2021年時(shí)二手房成交價(jià)在6.2萬(wàn)/平方米,今年5月份,小區(qū)成交一套二手房,成交價(jià)依舊是6.2萬(wàn)/平方米,兩年前買毛坯的價(jià)格,現(xiàn)在可以買到精裝房。
松江新城板塊新房和二手房?jī)r(jià)差逐漸彌合,新房限價(jià)優(yōu)勢(shì)消失,讓一部分人不再將松江新城的新房列入購(gòu)房選擇范圍。
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