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松江，歷史悠久，文脈深厚，有著“上海之根”的美譽(yù)。這里有山、有水、有城、有景、有韻，景色秀麗，配套完善，人杰地靈……

(相關(guān)資料圖)

但近年來(lái)，松江新城的新房市場(chǎng)熱度，始終不及嘉定、青浦等地，積分制以來(lái)更是屢遭“滑鐵盧”。2022年，松江7個(gè)批次28次推盤，8000余套房源，獲得5000余組認(rèn)購(gòu)，平均認(rèn)購(gòu)率60%左右，僅3次觸發(fā)積分。

近日，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在走訪松江新城板塊時(shí)注意到，板塊新房市場(chǎng)在大量供應(yīng)的情況下，內(nèi)卷相當(dāng)嚴(yán)重，不少樓盤加入到打折大軍來(lái)，然而“花式”促銷卻難掩寒氣。

Part.1

新城配套日益完善

規(guī)劃之初，新城界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規(guī)劃中的旗天路。而在新一輪規(guī)劃中，北起賣新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊區(qū)環(huán)線（原A30），東接閔行，由新城南片區(qū)、新城北片區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)4個(gè)片區(qū)組成。

松江新城是開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的新城，最初大學(xué)城的建成帶來(lái)大量大學(xué)師生，提高了板塊內(nèi)人口素質(zhì)與人文底蘊(yùn)，這是新城的雛形，也是有別于其他新城最大的特色。目前，新城已經(jīng)成為規(guī)模、環(huán)境好的新型城鎮(zhèn)，交通和配套方面也日趨完善。

交通上，除了有地鐵9號(hào)線，還有有軌電車示范線T1、T2的加持；商業(yè)上，在這些年的發(fā)展中，松江新城不僅有了松江印象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三湘商業(yè)廣場(chǎng)，還有之前零零散散開(kāi)業(yè)多年的商業(yè)廣場(chǎng)，未來(lái)還有建設(shè)中的商務(wù)區(qū)商業(yè)，都直接提升了板塊的價(jià)值。

而松江新城的學(xué)?？梢哉f(shuō)是整個(gè)松江板塊教育資源這方面最強(qiáng)的。它不僅有上海師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、華東師范大學(xué)松江實(shí)驗(yàn)中學(xué)，還有華東師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)這樣的區(qū)重點(diǎn)，另外還有上海赫德雙語(yǔ)學(xué)校這樣的國(guó)際化學(xué)校。

從幼兒園到高中，從私立到公辦再到國(guó)際學(xué)校，松江新城板塊為板塊內(nèi)的居民提供了一站式、全齡段的教育服務(wù)。

Part.2

新房銷售使出“渾身解數(shù)”

松江新城新房熱度降低早有端倪。去年12月份，恒都云灣首開(kāi)入市，推出398套建面約73-92㎡公寓，備案均價(jià)47100元/平方米，共計(jì)74組客戶參與搖號(hào)，搖號(hào)比約18.6%。

今年以來(lái)，受樓市大環(huán)境影響，板塊新房熱度持續(xù)下降，為了去化，許多樓盤紛紛推出促銷活動(dòng)打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，有項(xiàng)目最低折扣可至95折，并贈(zèng)送車位。

就在上個(gè)月，大學(xué)城片區(qū)的龍湖松江御湖境為快速去化尾盤，推出3套95折送車位鉅惠房源，今年3月份，項(xiàng)目首開(kāi)推出300套房源，開(kāi)盤當(dāng)日去化約81%；今年4月份，項(xiàng)目加推134套房源，開(kāi)盤當(dāng)日去化約57%。

截止到目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目可售房源還有58套，整體去化率約87%。

位于松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)的中國(guó)鐵建星樾云澗的“搶客戰(zhàn)爭(zhēng)”也較為激烈。項(xiàng)目在啟動(dòng)中介分銷賣房的同時(shí)，近日還推出了95折的優(yōu)惠和送10萬(wàn)元車位券。

據(jù)悉，項(xiàng)目于去年11月份首開(kāi)，推出523套建面約99-158㎡精裝高層 疊墅，整盤均價(jià)約55400元/㎡，共計(jì)259組客戶參與搖號(hào)，搖號(hào)比約49.5%。

今年3月份，項(xiàng)目加推，268套房源開(kāi)盤當(dāng)天去化約82%，截止到8月15日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目可售房源還有37套，整體去化率約95%。

大學(xué)城片區(qū)的中企譽(yù)品銀湖灣，更是首開(kāi)之際便用上“優(yōu)惠促銷”的招數(shù)，據(jù)案場(chǎng)銷售介紹，“我們項(xiàng)目不需要積分的，現(xiàn)在認(rèn)籌的話，還可享總房?jī)r(jià)97折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度還是非常大的，一套總價(jià)700萬(wàn)的房子，能省下二十多萬(wàn)”。

然而“花式”促銷難掩寒氣，小鳳凰于近日實(shí)探了項(xiàng)目售樓處，雖然項(xiàng)目尚處于認(rèn)籌中，但售樓處冷冷清清，僅有2組購(gòu)房者在看房，網(wǎng)上有消息稱，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)首日零認(rèn)購(gòu)。

同一個(gè)板塊、同樣優(yōu)惠促銷，為何中企譽(yù)品銀湖灣與其他樓盤境況截然不同呢。

主要原因是因?yàn)轫?xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，雖然板塊配套比較齊全，但是中企譽(yù)品銀湖灣項(xiàng)目位于大學(xué)城片區(qū)的外圍，周邊多空地，距離各項(xiàng)配套比較遠(yuǎn)，生活便捷性一般；另外此次開(kāi)盤，項(xiàng)目公寓均價(jià)為57545元/平方米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不算大；還有就是近年來(lái)，中華企業(yè)在滬開(kāi)發(fā)樓盤多次爆發(fā)質(zhì)量門，外界對(duì)其信任度下降。

Part.3

房?jī)r(jià)畸高，二手房倒掛不斷縮小

為什么松江新城的新房賣得不盡人意呢？

最直接的原因，是因?yàn)楫?dāng)下的松江新房，比其它新城都會(huì)略貴一些。

作為上海較早發(fā)展起來(lái)的新城，板塊已經(jīng)成熟，當(dāng)然在房?jī)r(jià)上會(huì)要比其它同規(guī)劃能級(jí)的區(qū)域要高出一截。

目前，松江新城幾個(gè)片區(qū)中，大學(xué)城片區(qū)擁有整個(gè)松江新城最好的學(xué)區(qū)，所以新房售價(jià)最高，聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)6.05萬(wàn)/平方米；

松江新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，距離地鐵略遠(yuǎn)，片區(qū)內(nèi)新房在4.8萬(wàn)/平方米；松江新城片區(qū)是松江新城建設(shè)最完善的地區(qū)，片區(qū)內(nèi)的新房售價(jià)在4.9萬(wàn)/平方米；就連邊緣地區(qū)車墩板塊新房聯(lián)動(dòng)價(jià)都到了3.66萬(wàn)/平方米。

反觀其他幾個(gè)新城，嘉定新城新房售價(jià)最高也才5萬(wàn)/平方米；青浦新城新房售價(jià)整體在4.5萬(wàn)/平方米；奉賢新城才剛4萬(wàn)/平方米出頭。

此外，松江新城二手房行情持續(xù)低迷，也對(duì)新房去化產(chǎn)生一定影響。

曾經(jīng)的松江新城，之所以受到購(gòu)房者歡迎，原因之一就是存在一二手房?jī)r(jià)差。

現(xiàn)如今，不僅新房限價(jià)上調(diào)至6萬(wàn)/㎡，二手房也從去年開(kāi)始一跌再跌，三湘四季花城、合景天悅、首創(chuàng)錦悅、信達(dá)藍(lán)尊等小區(qū)無(wú)一幸免。

三湘四季花城小區(qū)高峰期掛牌價(jià)可達(dá)到8萬(wàn) ，成交價(jià)6萬(wàn) ，如今7月份成交價(jià)已跌進(jìn)5萬(wàn)/㎡。

2020年交付的合景天悅，2021年時(shí)二手房成交價(jià)在6.2萬(wàn)/平方米，今年5月份，小區(qū)成交一套二手房，成交價(jià)依舊是6.2萬(wàn)/平方米，兩年前買毛坯的價(jià)格，現(xiàn)在可以買到精裝房。

松江新城板塊新房和二手房?jī)r(jià)差逐漸彌合，新房限價(jià)優(yōu)勢(shì)消失，讓一部分人不再將松江新城的新房列入購(gòu)房選擇范圍。

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