繼11月10日地產(chǎn)股全線反彈后,11月11日收盤,地產(chǎn)股繼續(xù)整體表現(xiàn)出強(qiáng)勁反彈的態(tài)勢,A+H“漲聲一片”。A股中,泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、金地集團(tuán)等多只個(gè)股掀起漲停潮;H股方面,旭輝控股領(lǐng)漲12.47%,融創(chuàng)中國、中國奧園、龍光集團(tuán)等多家房企跟漲。
業(yè)內(nèi)分析,本輪地產(chǎn)股上漲,從消息面來看,雖有部分房企回購、增持等對自身對市場“情緒”維護(hù),但更多是市場層面的利好:除了11月10日央行信貸數(shù)據(jù)中,中長期貸款的遠(yuǎn)超預(yù)期;11月11日,保利發(fā)展發(fā)布的2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書,更是讓備受資金煎熬的房企們看到了“曙光”的窗口。為此市場不僅要問:房企要走出至暗時(shí)刻了?
紅透了
近兩天,地產(chǎn)股可以用“紅透了”形容。
截至11月11日收盤,A股中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、陽光城、新城控股等多只地產(chǎn)股漲停,萬科、金科股份、榮盛發(fā)展、濱江等多只個(gè)股均漲超6%。
H股方面,中國奧園、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、中國恒大、綠地香港、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、華潤置地等領(lǐng)漲內(nèi)房股,漲幅均超5%。
同策研究院資深分析師肖云祥分析稱,從去年7月開始,房地產(chǎn)板塊就已從高點(diǎn)進(jìn)入下行周期,其背后原因是監(jiān)管層對房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)收緊。近期,以個(gè)別城市房地產(chǎn)協(xié)會組織房企召開面臨困難座談會為分水嶺,市場逐漸醞釀?wù)叻潘深A(yù)期,此間出現(xiàn)地產(chǎn)板塊小幅反彈。11月11日反彈,從消息面來看主要是受中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會,多家大型房企計(jì)劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具,調(diào)控政策在房企融資端可能會打開一道窗戶。
“從技術(shù)面來看,房地產(chǎn)板塊延續(xù)下行趨勢已有一年多,價(jià)格已經(jīng)很低,在利好消息的刺激下有估值修復(fù)訴求。”肖云祥表示。
據(jù)媒體報(bào)道,銀行間市場交易商協(xié)會11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會,招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。而上述信號,也被市場解讀為房企融資環(huán)境松動的新舉動。
從消息層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際落地來的如此迅速。11月11日,保利發(fā)展發(fā)布了2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書。根據(jù)發(fā)行方案,本期發(fā)行金額為人民幣20億元,債務(wù)融資工具期限5年。這是11月9日銀行間市場交易商協(xié)會后,首個(gè)發(fā)債的案例。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,一些地產(chǎn)股近期明顯上升,充分說明投資者對于房企業(yè)績的看好。而從消費(fèi)市場看,各類購房者近期也會逐漸關(guān)注到房企面臨的情況,房企也會基于信貸等融資政策積極做好營銷,一些悲觀的情緒明顯退去了。
消息面向好
11月10日,央行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù),10月新增人民幣貸款8262億元,同比多增1364億元,超市場預(yù)期。其中,住戶貸款增加4647億元,中長期貸款增加4221億元。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,放長數(shù)據(jù)周期看,近十年以來,中長期貸款10月規(guī)模僅低于2016年10月,高過其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環(huán)境在改善。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測重點(diǎn)城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示,10月貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn),這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這同樣是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。
在發(fā)布金融數(shù)據(jù)后,央行還發(fā)布了個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,2021年10月末,個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元。
此外,市場還有關(guān)于銀行貸款的利好“傳言”。有消息稱,各地銀保監(jiān)通知熱點(diǎn)城市主要銀行,將積壓5個(gè)月以上的按揭貸款清退,同時(shí)放開對房地產(chǎn)商開發(fā)貸限額的管控。甚至有市場人士進(jìn)一步解讀稱:“11月房地產(chǎn)貸款以及按揭余額必須高于10月末。”
值得注意的是,10月15日,央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會曾指出,部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解,對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款,企業(yè)銷售回款償還貸款后,本應(yīng)合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款,一定程度上造成資金鏈緊繃。
“針對這些情況,人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會,指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持信貸平穩(wěn)有序投放,維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾稱。
走出至暗時(shí)刻了?
房地產(chǎn)市場情緒總是變幻莫測,消息面向好是否會成為“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”?地產(chǎn)股全線飄紅,房企要走出至暗時(shí)刻了?
肖云祥稱,目前多個(gè)城市已有調(diào)整調(diào)控政策的動作,消息面上也暖風(fēng)頻吹。但目前還沒有實(shí)質(zhì)的標(biāo)志性事件發(fā)生。
眾所周知,2021年是房企債務(wù)集中到期的一年,融資“三道紅線”讓房企慣用的“借新還舊”失靈,一大批此前高額舉債的開發(fā)商接連爆雷,新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)……地產(chǎn)板塊持續(xù)下行。目前來看,房企償債危機(jī)還遠(yuǎn)未解除。
“保利的信號意義確實(shí)很強(qiáng),但畢竟是排名前十的央企,票據(jù)工具從它開始松綁,穩(wěn)妥、安全,但什么時(shí)候能夠覆蓋到20強(qiáng)左右的民營企業(yè),那才能夠給出最難的時(shí)候過去了的判斷。”總部在上海的某50強(qiáng)房企品牌負(fù)責(zé)人直言,目前公司融資工具基本停滯,已經(jīng)開始內(nèi)部“骨折”價(jià)促銷房子。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年10月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元,環(huán)比減少35.6%,同比減少5.4%,到期債務(wù)凈額468億元。房企到期債務(wù)從千億規(guī)模回落,償債壓力較三季度有所緩解,但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模1/2,房企融資壓力仍保持緊張。
“希望監(jiān)管能夠?qū)χ苯尤谫Y和股權(quán)融資差別對待,對于租賃等長線業(yè)務(wù)加快REITs放開的步伐,對待三條紅線的考核也要區(qū)分開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù),避免政策疊加帶來的誤傷。”某頭部房企融資部門負(fù)責(zé)人如此表示。
與此同時(shí),為避免爆雷引發(fā)恐慌情緒,目前已有多地出臺相關(guān)文件,重點(diǎn)加強(qiáng)對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。
“活下去”處處需要錢,保障現(xiàn)金流健康是房企的命脈。臨近年末,開發(fā)商只能加緊把房子賣出去,至少先熬過這個(gè)冬天。
關(guān)鍵詞: 地產(chǎn)股 房企跟漲 銀行間票據(jù) 房企未來發(fā)展
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