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A股124家房企首季凈利公布 毛利率下滑成趨勢了嗎
2021-05-13 10:03:06來源: 證券日報

靠規(guī)模增厚凈利潤的操作似乎沒那么有效了,守住25%的毛利率紅線也不再是易事。即便是頭部房企,也面臨著毛利率下降的壓力,不少房企正在進一步遭遇盈利能力的“滑鐵盧”。

《證券日報》記者根據WinD統(tǒng)計數據梳理發(fā)現,2021年一季度,剔除數據不全企業(yè),A股124家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤合計為195億元,同比下降16%。另據《證券日報》記者整理的近10年數據顯示,這124家房企的一季度盈利峰值出現在2019年,彼時其歸母凈利潤合計為384.5億元。也就是說,今年一季度,A股上市房企比2年前出現峰值時少賺了約190億元;平均每家公司的歸母凈利潤也降至1.6億元,比2年前低了一半。

“房地產行業(yè)整體利潤率下降,利潤回歸到正常水平是一個趨勢。此前,房地產行業(yè)通過土地升值房價上漲,來收獲較高的利潤率,而目前由于土地價格較高,房價調控限制等原因,房地產行業(yè)毛利率下降。”在2020年業(yè)績說明會上,朗詩地產董事會主席兼執(zhí)行董事田明向《證券日報》等媒體表示,這對房企的要求越來越高,不能有軟肋和短板,任何一個環(huán)節(jié)控制不好都會導致毛利率受到影響。另外,他強調,土地紅利已經沒有了,容錯空間越來越小,企業(yè)需要依靠精細化管理提升利潤率,例如在內部縮減成本等。

毛利率下滑成趨勢?

眾所周知,房地產行業(yè)經營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些費用,其中土地成本占比較高,因此銷售單價的高低幾乎決定了一家房企的利潤空間?!蹲C券日報》記者與多家房企高管交流后獲悉,一般大型房企都將“毛利率達到25%、凈利潤率超過10%”視為紅線,若在拿地測算中達不到這一水平線,則會考慮放棄競拍。

根據A股房企2021年一季度的表現,分層級來看,在124家上市房企中,銷售毛利率超過25%的有71家,占比57%,2020年則為85家,占比69%;超過30%的有57家,占比46%,2020年則為67家,占比54%;超過40%的有31家,占比25%,2020年則為30家,占比24%;在10%-25%區(qū)間的有39家,占比31%,2020年為28家,占比23%。

不難看出,以往躋身高毛利率水平梯隊的成員正在降檔。“主要受土地成本提高影響,前期高地價項目進入結轉期,推高了營業(yè)成本,導致盈利空間進一步受到擠壓。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示,同時,“房住不炒”政策持續(xù),一線、二線熱點城市限價政策抑制了溢價,企業(yè)盈利空間受到限制。此外,受新冠肺炎疫情和宏觀經濟影響,所持物業(yè)的收入和凈利潤表現仍待恢復。

同策研究院資深分析師肖云祥亦有類似看法。他向《證券日報》記者表示,毛利率下行是多方因素造成的,房企目前結轉的項目,大多是在一兩年前拿的地,拿地成本較高;同時,近年來房企融資成本進一步提升;各主要城市執(zhí)行嚴格的限價措施,自然導致房企盈利能力下滑。

“行業(yè)毛利率下滑趨勢短期仍會持續(xù)。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,一方面上述高溢價土地尚未全部完成結轉;另一方面,從目前集中供地的實際情況看,在土地溢價率下降的同時,其他配建需求不斷增加,房企短期的土地、建設成本并未大幅降低。整體上看,預計房地產行業(yè)毛利率水平短期保持下滑,中期小幅回升,長期穩(wěn)定在中等水平。

房企需避免沖動拿地

“要改變思想認識,行業(yè)利潤率走低是大趨勢,土地紅利時代早過去了。”某頭部房企掌舵人向《證券日報》記者直言,不要想著賺“大錢”,要學會省“小錢”賺“小錢”。

事實上,近期多家房企的高管在與《證券日報》記者溝通時表示,相比過去粗放型的管理,現在地產行業(yè)整體精細化程度在提高。比如,過去對于樣板間成本控制并不嚴格,一旦老板看了說不滿意,立刻拆了重新裝修,但現在每筆支出費用都要報批后嚴格落實,也就是基本上很多房企都實施了全面預算管理制度,以管控成本支出,節(jié)省每一筆“小錢”。

當然,開發(fā)商最大的成本支出依舊是拿地。要想緩解毛利率水平不斷下滑的情況,首先要“理性拿地,加強城市研判精準性,精準投資保證盈利空間。”劉水向《證券日報》記者表示,更要優(yōu)化產品,贏得口碑與市場。另外,要進行數字化賦能管理,從各角度優(yōu)化內部管理,實現高效運轉和成本控制。

在潘浩看來,行業(yè)已經進入管理紅利時代,成本管控能力將是對房企盈利能力的較大考驗,包含土地成本、建設成本以及融資成本等,一些擅長高舉高打的房企將面臨更艱巨的挑戰(zhàn)。

“不要沖動拿地,要降低拿地成本;拓寬融資渠道和方式,通過多元、創(chuàng)新的融資手段,降低融資成本;提高自身運營效率,未來高周轉對于大多數房企而言應該是標配。”肖云祥向《證券日報》記者直言,同時,房企需要開展多元化經營,轉型盈利能力強的多元化業(yè)務,本身可以獲得更高的投資回報;另外,產業(yè)能力的優(yōu)勢也可為降低拿地成本產生正向影響。

“目前位居第一梯隊的房企具有較大規(guī)模優(yōu)勢,且多數保持穩(wěn)定增長的趨勢,行業(yè)集中度加劇趨勢將長期保持,梯隊之間的內部波動會有,但跨梯隊的躍進則不易在頭部梯隊出現。”潘浩認為。

“城市布局合理、產品與城市匹配度高、運營能力強、擁有多元拿地和融資優(yōu)勢的企業(yè),盈利空間更加充足。”劉水向《證券日報》記者表示,長期來看,房地產長效機制建立,房企毛利改善空間有限,但受運營能力、融資能力、品牌影響力等因素影響,行業(yè)毛利率表現為結構性變化。

關鍵詞: 房企 利潤比 首季凈利 拿地

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