2023年上半年土地市場表現(xiàn)略好的熱點(diǎn)城市,近來頻現(xiàn)降溫跡象。
深圳8月以來進(jìn)行的兩次土拍中,均出現(xiàn)了流拍地塊;杭州也在近期出現(xiàn)了年內(nèi)首次流拍,成都、南京等城市底價成交、托底的情況也接連出現(xiàn)。今年上半年平均溢價率超過10%的成都、杭州,在7月份以來的幾次土拍中溢價率均有所下降。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,上半年地市的“繁華”在一定程度上是受到“預(yù)供地清單”新規(guī)的影響。有分析稱,該新規(guī)使得2023年土地市場的供求雙方都將注意力聚焦到了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊,從而帶動了不少城市土地市場熱度,但真實(shí)情況并不樂觀。房企投資信心仍舊低迷,今年前7個月,僅35家房企新增貨值過百億,百強(qiáng)房企中仍有近六成尚未拿地。
(相關(guān)資料圖)
克而瑞表示,2023年超900個樣本城市的宅地供應(yīng)計(jì)劃已同比下降一成左右,但2023年供地計(jì)劃依舊過高,預(yù)計(jì)全年完成率或不及四成。
地市再降溫
熱點(diǎn)城市的土拍市場降溫的范圍出現(xiàn)了擴(kuò)大的跡象。
8月初,深圳出讓了3宗地塊,寶山區(qū)拿出的宅地是首宗“競現(xiàn)房銷售面積”地塊,吸引了包括綠城、中海、天健、東方雨虹、中鐵建設(shè)等在內(nèi)的21家房企;而同日的龍崗區(qū)2宗地塊則因無人競價慘遭流拍。這是年內(nèi)深圳首次出現(xiàn)含宅地塊的流拍現(xiàn)象。此后的18日,深圳出讓的4宗地塊中,再有1宗流拍。
在8月迎來土拍高潮的成都,市場熱度也同樣降低。8月中下旬,成都接連三周舉行土拍,共有47宗地塊入市,合計(jì)占地面積約189萬平方米,超過上半年土地成交量總和。在8月10日出讓的10宗地塊中,僅有三成地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié),處于3月以來歷次土拍的較低水平。
事實(shí)上,熱點(diǎn)城市土拍的拐點(diǎn)在7月就已出現(xiàn),杭州、南京相繼有轉(zhuǎn)涼的跡象。7月中旬,在杭州年內(nèi)第七輪集中出讓的7宗地塊中,出現(xiàn)了1宗流拍地塊。這是今年杭州集中土拍以來首宗流拍。同期舉行的南京第四輪集中土拍熱度同樣下調(diào),8宗地塊中有6宗底價成交。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),7月份,重點(diǎn)城市土拍流拍率已高達(dá)26.5%,創(chuàng)2022年以來新高,合肥、佛山等地中遠(yuǎn)郊均出現(xiàn)多宗流拍地塊。另據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),7月份,300城土地出讓金收入累計(jì)同比下降27%,較6月擴(kuò)大7個百分點(diǎn);土拍總體仍低迷。
熱點(diǎn)城市土拍市場降溫的背后,是房企在有限的資金壓力下拿地力度、參拍意愿的再減弱。
2022年全年,百強(qiáng)房企全年拿地總金額同比腰斬,與五年內(nèi)的最高峰2020年相比大幅下降63%。到今年前7個月,房企投資力度再減弱,拿地金額百強(qiáng)房企的投資力度同比下降20%,且有近六成百強(qiáng)房企尚未拿地,頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。
其中,尤以民營房企拿地退潮顯著。據(jù)明源地產(chǎn)研究院,在2021年以前,民企拿地份額可以占到房企整體拿地規(guī)模的70%~75%;而在2022年,國企占比提升至53%、地方國資占比32%,二者合計(jì)達(dá)到85%。今年盡管民企拿地整體占比提升至了30%,但其中有很多由地方性小型民企構(gòu)成,中型民企拿地也相對較少,同時,外資拿地也在進(jìn)一步下降。
長期不拿地的一個關(guān)鍵影響是房企手中已無貨可賣。有已出險民營房企內(nèi)部人士向記者透露,公司兩年沒有新增拿地,項(xiàng)目差不多消耗完了。但民營房企拿地的熱情還在降低,7月,龍湖、碧桂園并未拿地,濱江拿地金額僅18.3億元,較前6個月均值大幅下降超七成。
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2023年上半年的土地市場其實(shí)出現(xiàn)了一些好跡象。在杭州,上半年快節(jié)奏完成了7場土拍,共成交66宗地塊,總成交金額超950億元,平均溢價率超10%,溢價率同比明顯提升。在成都,6月的首場土拍中,8宗地塊共吸引了112家企業(yè)報(bào)名,創(chuàng)下了成都?xì)v來土拍之最。在一線城市北京、上海亦頻繁出現(xiàn)數(shù)十家房企搶一宗地塊的情況。
據(jù)克而瑞對超900個樣本城市的統(tǒng)計(jì),2023年上半年平均溢價率達(dá)7%,較2022年同期上升了3個百分點(diǎn);除四線縣域之外,各地級市市本級的平均溢價率增加。
但同時值得警惕的是,上半年全國宅地的成交金額下降明顯,提升的溢價率并不能反映土地市場的真實(shí)情況。2023年初,監(jiān)管層對供地政策進(jìn)行了調(diào)整,要求各地分批次公開未來一段時間內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單,對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。在“預(yù)供地清單”新規(guī)之下,2023年土地市場的供求雙方都將注意力聚焦到了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊,而本應(yīng)作為“分母”的大量底價成交地塊出現(xiàn)了逾期或延期入市,絕大多數(shù)城市土地市場熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前流拍率指標(biāo)的表象。
有業(yè)內(nèi)人士向記者透露,即便是在上海這樣的熱點(diǎn)城市,在正式掛地前也會與企業(yè)方面提前溝通,“有人托底才會掛地”,預(yù)防流拍的情況出現(xiàn)。相應(yīng)地,可能出現(xiàn)流拍的地塊也就被壓后推出了。
除了“技術(shù)性”調(diào)整之外,近兩年來,為了活躍低迷的土地市場,各地政府不斷優(yōu)化土地競拍規(guī)則,例如適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間、禁止馬甲參與拍地、搖號或抽簽確定最終歸屬等。
但上述舉措收效甚微。在銷售市場的改善始終不明顯的當(dāng)下,2023年的土地市場延續(xù)著2022年以來持續(xù)下探的趨勢,上半年全國300城土地成交建面同比下降29%,遠(yuǎn)大于同期商品房的5%降幅。目前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著新房交易增長乏力、土地成交規(guī)模超跌的階段。
地市降溫,各大城市土地出讓的完成情況也持續(xù)受到影響??硕鸾Y(jié)合土地成交數(shù)據(jù)測算,一線、二線、三四線城市的供地計(jì)劃推進(jìn)頗為緩慢,2023年上半年成交土地占地面積均在全年供地計(jì)劃總量的15%以下。
在房企拿地明顯收縮的背景下,許多城市在2023年選擇了減少供地規(guī)模,上述樣本城市住宅土地供應(yīng)總量較2022年下降了13%。機(jī)構(gòu)認(rèn)為,各大城市宅地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)降比例稍顯保守,供地計(jì)劃依舊過高。2022年全年,樣本城市招拍掛市場含宅用地成交約2.8億平方米,僅為2022年住宅供地計(jì)劃的41%。在今年地市持續(xù)低迷的情況下,預(yù)計(jì)全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率只有四成或更低,并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。
植信投資研究院指出,從銷售和融資情況來看,三季度很可能是房企今年流動性最為緊張的階段,民營房企仍極度缺乏投資信心,接下來土地市場不樂觀。
(原標(biāo)題:近六成房企不拿地 機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)供地完成率或不足四成)
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