出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
(相關(guān)資料圖)
作者 | 王迪
在超六成房企上半年業(yè)績預虧之時,國企越秀地產(chǎn)迎來“滿堂彩”。
8月25日下午,越秀地產(chǎn)(00123.HK)發(fā)布2023年中期業(yè)績報告。 上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額839.6億,同比增長70%,完成銷售目標的63%。相比于略有瑕疵的17.8%毛利率,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營利雙收。
半年報提到,上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為321億元,同比上升2.6%。權(quán)益持有人應占盈利約21.8億元,同比上升27.5%;核心凈利潤約為21.5億元,同比上升0.8%。
現(xiàn)實的情況是,8月房地產(chǎn)市場仍然萎靡不振。對此,越秀集團董事長兼執(zhí)行董事林昭遠的看法是,政策會加持,“認房不認貸”等政策工具箱會相繼推進。行業(yè)在筑底,市場存在分化現(xiàn)象。越秀地產(chǎn)今年總推銷貨值是2400億元,還不包括今年新增土地轉(zhuǎn)化的土儲,未來有信心完成1320億元的年度銷售目標。
市場風聲鶴唳下,房企暴雷已經(jīng)蔓延至遠洋等國企。
越秀地產(chǎn)管理層的理解是,這不能怪市場。不管是民企還是國企都是市場主體,只要出了流動性和信用問題,受到市場的一些影響是正常的。至于會不會蔓延,還是要回到企業(yè)的經(jīng)營理念上。
為此,管理層指出,越秀地產(chǎn)未來將堅持精準投資,控好杠桿,注重流動性,穩(wěn)定現(xiàn)金流,在運營策略上實現(xiàn)增效。
全年供貨2400億元,一城一策“要量又要價”
從派息方面可以看出,越秀地產(chǎn)運營的抗風險性。上半年,越秀地產(chǎn)派息總額約占核心凈利潤的40%,派息比例和去年保持一致。
此外,越秀地產(chǎn)董事會決議宣派2023年中期股息每股港元0.232元(相當于每股人民幣0.213元),按港元計算中期每股派息同比下降27.3%。
為了實現(xiàn)業(yè)績的增長,管理層也提到,越秀地產(chǎn)上半年銷售費用在下降,渠道中介渠道比例也在下降。除了控制成本之外,更為重要的是,精準投資起到了作用。
“因為今年銷售不是集中在一個區(qū),體現(xiàn)了比較好的成長性。今年大灣區(qū)、華東片區(qū)、華北片區(qū)等各大片區(qū)都出現(xiàn)了增長,說明我們在前面的投資布局是比較精準的。”
越秀地產(chǎn)管理層的看法是,核心一線城市、重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢明顯,意味著市場支撐度高、潛力大。
2023年越秀地產(chǎn)上半年銷售額區(qū)域分布圖
年報顯示,越秀地產(chǎn)累計合同銷售(連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項目的銷售)金額約為836.3億元,同比上升71%。在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣461.3億元,同比上升45.3%;廣州實現(xiàn)合同銷售金額402.6億元,同比上升37.2%;在華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣186.3億元,同比上升151.4%。
對于目前市場降價甩貨的熱點問題,越秀地產(chǎn)管理層則指出,既要量又要價。越秀地產(chǎn)今年總推銷貨值是2400億元,未來也將加大對市場的研判和營銷的力度,下半年會根據(jù)一城一策,加快去化。
上半年納儲217萬平,舊改以“控風險”為首要原則
銷售增長的前提條件是精準投資。今年上半年,越秀地產(chǎn)在土地市場“狂奔”,不僅祭出土拍玄學大招,也在不斷擴充國企“朋友圈”豐盈土儲。
對于目前特大城市城中村改造項目,越秀地產(chǎn)管理層指出,越秀地產(chǎn)會積極參與。未來會重點關(guān)注廣州海珠、天河等區(qū)域,而“控制風險”也將作為舊改首要原則。
“因為舊改周期長,把握的原則是控制風險,整體做評判,包括地區(qū)未來是否有發(fā)展?jié)摿?,是否是產(chǎn)業(yè)、公共配套重點發(fā)展區(qū)域?!?/p>
管理層認為,城市更新體量大,容易穿越周期,可以控制節(jié)奏,對房地產(chǎn)平穩(wěn)的發(fā)展比較有利。但是,舊城改造的選擇比公開市場拿地要求更高,凈利率及毛利率也會相應更高,未來也將留出安全墊以防止出現(xiàn)風險。
半年報顯示,上半年越秀新增土儲全部位于一線城市和重點的二線城市。在北京新增優(yōu)質(zhì)土儲43萬平方米。其余都位于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市。
在拿地方面,越秀地產(chǎn)有其特殊優(yōu)勢。2023年上半年,越秀地產(chǎn)通過「6+1」多元化增儲模式于8個城市新增11幅土地,總建筑面積約為217萬平方米。其中,在上半年增儲模式中,公開市場拿地占比達到52%,TOD、城市運營、國企合作、勾地及收并購分別占到14%、12%、16%、6%。
2023年越秀地產(chǎn)上半年納儲方式結(jié)構(gòu)圖
作為老牌國企,越秀地產(chǎn)拿地主要依靠“地產(chǎn)+基金”模式,這區(qū)別于其他房企的拿地方式。母公司越秀集團下的基金公司,以此解決房企融資難、現(xiàn)金不充分問題,以此加快擴張速度,保持低負債。
目前,越秀地產(chǎn)總土地儲備達到約2813萬平方米,其中1297萬平方米位于大灣區(qū),占比約為46.1%,528萬平方米位于華東地區(qū),占比約18.8%。
2023年越秀地產(chǎn)上半年納儲區(qū)域分布圖
就行業(yè)排位情況來看,據(jù)中指研究院顯示,越秀地產(chǎn)2023年上半年的權(quán)益拿地金額為189億元,排在房企拿地排行榜的第7位。根據(jù)管理層此前在業(yè)績會上所透露,越秀地產(chǎn)今年擬投拓規(guī)模400億元。
此外,越秀地產(chǎn)也在持續(xù)深化TOD業(yè)務全國化布局戰(zhàn)略,于杭州新增星橋TOD項目,總建筑面積48萬平方米。越秀地產(chǎn)TOD項目總土地儲備約398萬平方米。期內(nèi),TOD項目實現(xiàn)合同銷售約人民幣185.1億元,同比上升53.3%。
一年內(nèi)到期債務占比12%,加權(quán)平均借貸年利率為3.98%
拿地是為了精準投資,而保證債務結(jié)構(gòu)安全是實現(xiàn)發(fā)展的第一要務。
對于未來公司的重點工作,越秀地產(chǎn)管理層認為,一是控好杠桿,同時也非常注重公司的流動性。一年內(nèi)到期債占有息負債的12%,明年有117億債務到期。
“我們目前的資金是充裕的。公司一直利用人民貸款利率較低的情況,降低公司成本。我們今年發(fā)了公司債54個億,以此保證公司未來的發(fā)展與安全?!?/p>
就債務結(jié)構(gòu)方面來看,上半年越秀地產(chǎn)人民幣借貸占比79%,外幣借貸占比21%。目前,一年內(nèi)到期的債務占比12%,平均債利率下降到10%以下。
在融資方面,越秀地產(chǎn)于境內(nèi)成功發(fā)行合共54億元公司債券,加權(quán)平均借貸年利率約為3.37%;于上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行自貿(mào)區(qū)人民幣債合共人民幣34億元,加權(quán)平均借貸年利率為3.92%。期內(nèi),越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸年利率為3.98%,同比下降13個基點。
此外,越秀地產(chǎn)也在擴充現(xiàn)金流,上半年完成供股,獲1.15倍超額認購,募資凈額約83億港元。
對此,越秀地產(chǎn)表示,募集資金將主要聚焦投資大灣區(qū)和華東地區(qū)主要城市及其他重點省會城市。此次供股也將進一步加強集團資本基礎(chǔ)及強化核心競爭力。
在資產(chǎn)負債表方面,上半年越秀地產(chǎn)各項指標全面的改善和提升,其中,越秀地產(chǎn)上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款492.5億元,同比增長40.2%??偨栀J998.2億,同比上升13%,與發(fā)展規(guī)模相匹配。
截至報告期末,越秀地產(chǎn)三道紅線保持綠檔達標,指標進一步改善,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。
關(guān)鍵詞:
新聞發(fā)布平臺 |科極網(wǎng) |環(huán)球周刊網(wǎng) |tp錢包官網(wǎng)下載 |中國創(chuàng)投網(wǎng) |教體產(chǎn)業(yè)網(wǎng) |中國商界網(wǎng) |萬能百科 |薄荷網(wǎng) |資訊_時尚網(wǎng) |連州財經(jīng)網(wǎng) |劇情啦 |5元服裝包郵 |中華網(wǎng)河南 |網(wǎng)購省錢平臺 |海淘返利 |太平洋裝修網(wǎng) |勵普網(wǎng)校 |九十三度白茶網(wǎng) |商標注冊 |專利申請 |啟哈號 |速挖投訴平臺 |深度財經(jīng)網(wǎng) |深圳熱線 |財報網(wǎng) |財報網(wǎng) |財報網(wǎng) |咕嚕財經(jīng) |太原熱線 |電路維修 |防水補漏 |水管維修 |墻面翻修 |舊房維修 |參考經(jīng)濟網(wǎng) |中原網(wǎng)視臺 |財經(jīng)產(chǎn)業(yè)網(wǎng) |全球經(jīng)濟網(wǎng) |消費導報網(wǎng) |外貿(mào)網(wǎng) |重播網(wǎng) |國際財經(jīng)網(wǎng) |星島中文網(wǎng) |手機測評 |品牌推廣 |名律網(wǎng) |項目大全 |整形資訊 |整形新聞 |美麗網(wǎng) |佳人網(wǎng) |稅法網(wǎng) |法務網(wǎng) |法律服務 |法律咨詢 |成報網(wǎng) |媒體采購網(wǎng) |聚焦網(wǎng) |參考網(wǎng)
亞洲資本網(wǎng) 版權(quán)所有
Copyright © 2011-2020 亞洲資本網(wǎng) All Rights Reserved. 聯(lián)系網(wǎng)站:55 16 53 8 @qq.com