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今日(8月1日)下午,中指研究院市場形勢及企業(yè)研究成果分享會如期舉行,此次分享會以“房地產(chǎn)政策底已現(xiàn),市場能否迎來拐點”為主題,會上來自中指研究院的專家們對1-7月房地產(chǎn)市場形勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點。(往期分享會回顧請見文末)
(資料圖片僅供參考)
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中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶:政治局會議后,房地產(chǎn)政策及市場趨勢展望
一、近期政策變化:2023年上半年市場先升后降,7月政治局會議后迎來政策底
1.政治局會議定調(diào):房地產(chǎn)仍是防風(fēng)險首要任務(wù);未提“房住不炒”;首提房地產(chǎn)市場供求新形勢;強調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱。
2.新共識形成:供求關(guān)系已發(fā)生重大變化。央行2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會中提到,考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化,過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。
3.住建部-三項具體措施:7月27日,住建部座談會上提到,降低購買首套住房首付比例和貸款利率;改善性住房換購稅費減免;個人住房貸款“認房不用認貸”。
4.發(fā)改委:發(fā)布促消費20條,穩(wěn)定住房消費是穩(wěn)定大宗消費的重要一環(huán)。
5.金融16條政策期限延長:支持房企存量融資展期,政策延續(xù)時間換空間思路。
二、近期市場變化:7月市場活躍度進一步回落
1.房價:7月百城房價繼續(xù)下跌,二手房價格環(huán)比下跌城市增至96個。
2.銷售:低基數(shù)下,重點100城1-7月銷售面積同比增幅收窄至5%,7月市場活躍度進一步回落。據(jù)初步統(tǒng)計,2023年7月,重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%,同比下降約27%,處在2016年以來同期最低水平。
3.供應(yīng):1-7月供給端表現(xiàn)弱于需求端,7月房企推盤力度再度下降,供應(yīng)量仍處在同期低位;短期庫存小幅下降,三四線城市庫存去化壓力大。
三、政策及市場展望
1.政策展望:中央及主管部門定調(diào)后,預(yù)計地方因城施策將加快落地
1)近期中央及地方對房地產(chǎn)市場密集表態(tài)和發(fā)聲,標志著政策底已經(jīng)到來;
2)地方因城施策將加快落地,政策將圍繞降門檻、降成本展開,過去市場過熱階段出臺的政策均有改善預(yù)期;
3)預(yù)計二線城市此輪政策優(yōu)化力度較大,一線中廣州、深圳受市場下行壓力,政策空間或大于北京、上海;
4)北京是政策及市場風(fēng)向標,關(guān)注一線城市政策落地時間及政策力度。
2.市場展望:政策傳導(dǎo)到銷售見效需時間;政策落地-預(yù)期改善-銷售企穩(wěn)-投資恢復(fù)
1)隨著中央及主管部門發(fā)聲為市場定調(diào),預(yù)計短期市場預(yù)期將得到一定改善;
2)若較大力度的支持政策能夠盡快落地,核心一二線城市市場有望逐步企穩(wěn):其中二線核心城市的市場回暖持續(xù)性有待觀察;若一線城市政策由較大力度政策出臺,市場需求將得到明顯改善,并對其他城市預(yù)期形成帶動;
3)銷售企穩(wěn)將帶動核心城市投資開工好轉(zhuǎn),但需一定時間,且城市分化趨勢將延續(xù)。
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中指研究院研究主管陶淑茹:2023年1-7月房企銷售額同比下降4.6%,增幅相比上月下降4.7個百分點
1. 房企銷售情況
業(yè)績表現(xiàn):TOP100房企1-7月銷售總額同比下降4.6%。2023年1-7月,TOP100房企銷售總額為39944.0億元,同比下降4.6%,增幅相比上月下降4.7個百分點。其中TOP100房企7月單月銷售額同比下降34.1%,環(huán)比下降33.8%。其中,TOP10房企銷售額均值為1725.5億元,較上年增長0.5%;TOP11-30房企銷售額均值為544.7億元,較上年下降4.2%;TOP31-50房企銷售均值為271.2億元,較上年下降9.7%;TOP51-100房企銷售額均值為127.4億元,同比下降13.3%。
競爭格局:百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少。銷售額超千億房企10家,與去年同期持平,百億房企85家,較去年同期減少6家。2023年1-7月,百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少。具體來看,千億以上陣營10家,與去年同期持平,銷售額均值1725.5億元。第二陣營(500-1000億)企業(yè)7家,較去年同期減少4家,銷售額均值785.8億元。第三陣營(300-500億)企業(yè)20家,較去年同期增加1家,銷售額均值383.5億元。第四陣營(100-300億)企業(yè)為48家,較去年同期減少3家,銷售額均值171.0億元。
2. 房企拿地情況
拿地規(guī)模:2023年1-7月,TOP100企業(yè)拿地總額6946億元,拿地規(guī)模同比下降13.4%,降幅較上月擴大3.2個百分點。TOP100門檻值為20億元,較上年同期下降4億元。50家代表企業(yè)7月拿地總額同比降低32.9%,受銷售增速下滑影響,企業(yè)拿地繼續(xù)下降。
拿地區(qū)域及城市:二線城市拿地占比超六成,長三角熱度持續(xù)。二線城市房企拿地占比最高,城市群中長三角居首位。從布局城市等級來看,50家代表房企2023年1-7月在二線城市的投資面積占比最高,為61.4%,一、二線城市占比合計近九成。從布局區(qū)域來看,企業(yè)熱衷于在長三角拿地,占比達到40.7%。
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中指研究院土地市場分析師周巍:7月土地市場延續(xù)降溫態(tài)勢
一、300城1-7月涉宅用地市場情況
推出規(guī)劃建面同比降31%,成交規(guī)劃建面同比降33%,推出樓面均價同比漲7%,成交樓面均價同比漲10%,土地出讓金同比降27%。各地政府供應(yīng)質(zhì)優(yōu)量減。
總體來看,盡管部分核心城市土拍市場熱度較高,但受弱能級城市拖累,全國土拍市場總體熱度仍低迷。
二、分區(qū)域涉宅用地市場情況
分城市群來看,各城市群成交樓面均價均同比增長、推出規(guī)劃建面同比降低。僅京津冀成交規(guī)劃建面、土地出讓金累計同比正增長。
分城市能級來看,房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地,成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低,為-22%,但相較于1-6月的累計降幅,仍然擴大了6個百分點。受成交規(guī)劃建面降幅拖累,三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。
三、重點22城土拍情況
7月22城供應(yīng)總量100宗,相較于6月152宗的高點有所回落,熱度方面與6月基本持平。城市之間市場分化加劇,沈陽、濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主,而部分高能級城市觸頂率較高。但同時,北京、上海等核心城市7月土拍相較于上半年,熱度也有所下降。
從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看,1-7月央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位,拿地金額占比超50%,同時受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響,民企拿地金額占比提升至27%。地方國資拿地金額占比降至9%。
四、下半年土地市場展望
小陽春結(jié)束后,3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落,直接影響房企拿地信心,土拍熱度連月下降。1-7月除個別核心城市外,土拍總體熱度仍低迷,300城土地出讓金收入同比繼續(xù)下降27%。
當(dāng)前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大,企業(yè)拍地意愿不足,需通過提供基建項目配合賣地。但同時弱能級城市地方化債壓力大,基建投資乏力。北京、上海受到房地產(chǎn)市場降溫以及地塊優(yōu)質(zhì)程度下降等影響,7月的土拍相較于第一批次地塊有所回落。
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