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2023年1-7月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng):銷售走弱投資降幅擴(kuò)大 資金承壓拿地關(guān)注“確定性”
2023-08-23 19:24:27來(lái)源: 信達(dá)證券股份有限公司


(資料圖片僅供參考)

銷售:7 月銷售金額跌幅持平,市場(chǎng)情緒持續(xù)走弱。銷售延續(xù)6 月低迷情緒,7 月商品房銷售金額跌幅持平。2023 年1-7 月商品房累計(jì)銷售面積66562.87 萬(wàn)平,同比下降6.5%;7 月單月銷售面積7048.28 萬(wàn)平,同比下降15.5%。2023 年1-7 月商品房累計(jì)銷售金額70450.00 億元,同比下降1.5%;7 月單月銷售金額7358.23 億元,同比下降19.3%。高頻數(shù)據(jù)來(lái)看,市場(chǎng)進(jìn)入7 月之后整體波動(dòng)相對(duì)較小,市場(chǎng)情緒自6 月以來(lái)持續(xù)走弱。我們認(rèn)為銷售難有起色可能主要由于:1)需求方面:今年經(jīng)歷了積壓需求集中釋放后,市場(chǎng)銷售持續(xù)走弱,購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期較強(qiáng),整體需求不足。2)供給端來(lái)看,銷售持續(xù)走弱,企業(yè)端一方面面臨著推貨市場(chǎng)接受度較差帶來(lái)的去化壓力,因此進(jìn)入7 月推貨更為謹(jǐn)慎,另一方面也受到資金壓力影響,新開(kāi)工大幅下降,有效供應(yīng)不足。需求走弱疊加供給不足的背景下,7 月銷售仍未見(jiàn)起色。

投資:開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大,開(kāi)工走弱保交樓持續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大,投資承壓趨勢(shì)未改。2023 年1-7 月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額67717.00 億元,同比下降8.5%,跌幅擴(kuò)大0.6pct;7 月單月開(kāi)發(fā)投資完成額9167.14 億元,同比下降42.3%,跌幅擴(kuò)大32.0pct,環(huán)比下降28.7%。新開(kāi)工方面,銷售低迷開(kāi)工意愿無(wú)起色,房企出險(xiǎn)持續(xù),開(kāi)工能力仍在惡化。今年以來(lái)累計(jì)開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大,7月當(dāng)月開(kāi)工面積同比跌幅略有收窄,但仍然高達(dá)25.9%,新開(kāi)工仍然在持續(xù)下行,主要由于:1)在銷售疲弱、回暖不確定性較強(qiáng)的情況下,房企開(kāi)工意愿較難有明顯起色。2)房企出險(xiǎn)暴雷仍然在持續(xù),開(kāi)工能力仍在惡化。3)去年拿地不足,可開(kāi)工有效儲(chǔ)備不足??⒐し矫?,“保交樓”持續(xù)推進(jìn),竣工同比增速大幅回升。

土地:供應(yīng)與成交仍處低位,房企拿地更關(guān)注“確定性”。百城土地供給與成交面積均處低位。供應(yīng)方面,7 月100 大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積3315.48萬(wàn)平,同比下降6.2%,跌幅較上月收窄。成交方面,成交土地規(guī)劃建筑面積2289.80萬(wàn)平,同比下降49.3%。受到市場(chǎng)區(qū)域分化加劇的影響,房企對(duì)于土地投資的確定性要求更高,因此大部分房企為了投資的安全性均聚焦于核心城市的核心區(qū)域,而這些區(qū)域的土地供給規(guī)模有限,通常較難在土地市場(chǎng)熱度提升時(shí)大幅增加土地供應(yīng),而核心區(qū)域以外的土地供應(yīng)由于土地市場(chǎng)遇冷,今年整體供應(yīng)縮量。土地市場(chǎng)熱度分化加劇,部分基本面有支撐、銷售熱度恢復(fù)較好的城市,今年的集中供地參拍房企增加,逐步有優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)始在這些城市積極補(bǔ)貨,這些核心城市優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于房企而言投資安全性更高,因此恢復(fù)拿地能力的民企、積極補(bǔ)貨強(qiáng)化供給優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企均扎堆向這些地塊聚集。但其他市場(chǎng)相對(duì)較弱的城市,土拍仍然較冷,房企投資的有效邊界并未有明顯擴(kuò)大,因此我們認(rèn)為今年土拍的總量來(lái)看未必會(huì)有明顯提振。

資金:銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱,房企資金改善轉(zhuǎn)弱。開(kāi)發(fā)到位資金單月跌幅擴(kuò)大,房企資金情況仍較弱。2023 年1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217.00 億元,同比下降11.2%;7 月單月到位資金9419.52 億元,同比下降24.6%,跌幅擴(kuò)大3.1pct,環(huán)比下降26.6%。從分項(xiàng)看,國(guó)內(nèi)貸款1-7 月累計(jì)金額9732.00 億元,同比下降11.5%,跌幅較6 月擴(kuò)大0.4pct,定金及預(yù)收款27377.00 億元,同比下降3.8%;個(gè)人按揭貸款13950.00 億元,同比由正轉(zhuǎn)負(fù)為-1.0%。銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱,房企資金情況不樂(lè)觀。7 月當(dāng)月到位資金同比跌幅擴(kuò)大,銷售熱度下降、銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱,資金情況同步轉(zhuǎn)弱。具體到細(xì)項(xiàng)來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款單月同比跌幅擴(kuò)大3.2pct,環(huán)比下降31.3%,利用外資占比較小,因此同比變動(dòng)幅度較大,自籌資金同比跌幅略有收窄,定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款跌幅均擴(kuò)大,環(huán)比分別下降24.0%和26.4%,銷售情況是房企資金的重要影響因素,在銷售走弱的背景下,房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。

風(fēng)險(xiǎn)因素:政策風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。

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