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銷售：7 月銷售金額跌幅持平，市場(chǎng)情緒持續(xù)走弱。銷售延續(xù)6 月低迷情緒，7 月商品房銷售金額跌幅持平。2023 年1-7 月商品房累計(jì)銷售面積66562.87 萬(wàn)平，同比下降6.5%；7 月單月銷售面積7048.28 萬(wàn)平，同比下降15.5%。2023 年1-7 月商品房累計(jì)銷售金額70450.00 億元，同比下降1.5%；7 月單月銷售金額7358.23 億元，同比下降19.3%。高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)進(jìn)入7 月之后整體波動(dòng)相對(duì)較小，市場(chǎng)情緒自6 月以來(lái)持續(xù)走弱。我們認(rèn)為銷售難有起色可能主要由于：1）需求方面：今年經(jīng)歷了積壓需求集中釋放后，市場(chǎng)銷售持續(xù)走弱，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期較強(qiáng)，整體需求不足。2）供給端來(lái)看，銷售持續(xù)走弱，企業(yè)端一方面面臨著推貨市場(chǎng)接受度較差帶來(lái)的去化壓力，因此進(jìn)入7 月推貨更為謹(jǐn)慎，另一方面也受到資金壓力影響，新開(kāi)工大幅下降，有效供應(yīng)不足。需求走弱疊加供給不足的背景下，7 月銷售仍未見(jiàn)起色。

投資：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開(kāi)工走弱保交樓持續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大，投資承壓趨勢(shì)未改。2023 年1-7 月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額67717.00 億元，同比下降8.5%，跌幅擴(kuò)大0.6pct；7 月單月開(kāi)發(fā)投資完成額9167.14 億元，同比下降42.3%，跌幅擴(kuò)大32.0pct，環(huán)比下降28.7%。新開(kāi)工方面，銷售低迷開(kāi)工意愿無(wú)起色，房企出險(xiǎn)持續(xù)，開(kāi)工能力仍在惡化。今年以來(lái)累計(jì)開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，7月當(dāng)月開(kāi)工面積同比跌幅略有收窄，但仍然高達(dá)25.9%，新開(kāi)工仍然在持續(xù)下行，主要由于：1）在銷售疲弱、回暖不確定性較強(qiáng)的情況下，房企開(kāi)工意愿較難有明顯起色。2）房企出險(xiǎn)暴雷仍然在持續(xù)，開(kāi)工能力仍在惡化。3）去年拿地不足，可開(kāi)工有效儲(chǔ)備不足?？⒐し矫?，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)，竣工同比增速大幅回升。

土地：供應(yīng)與成交仍處低位，房企拿地更關(guān)注“確定性”。百城土地供給與成交面積均處低位。供應(yīng)方面，7 月100 大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積3315.48萬(wàn)平，同比下降6.2%，跌幅較上月收窄。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積2289.80萬(wàn)平，同比下降49.3%。受到市場(chǎng)區(qū)域分化加劇的影響，房企對(duì)于土地投資的確定性要求更高，因此大部分房企為了投資的安全性均聚焦于核心城市的核心區(qū)域，而這些區(qū)域的土地供給規(guī)模有限，通常較難在土地市場(chǎng)熱度提升時(shí)大幅增加土地供應(yīng)，而核心區(qū)域以外的土地供應(yīng)由于土地市場(chǎng)遇冷，今年整體供應(yīng)縮量。土地市場(chǎng)熱度分化加劇，部分基本面有支撐、銷售熱度恢復(fù)較好的城市，今年的集中供地參拍房企增加，逐步有優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)始在這些城市積極補(bǔ)貨，這些核心城市優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于房企而言投資安全性更高，因此恢復(fù)拿地能力的民企、積極補(bǔ)貨強(qiáng)化供給優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企均扎堆向這些地塊聚集。但其他市場(chǎng)相對(duì)較弱的城市，土拍仍然較冷，房企投資的有效邊界并未有明顯擴(kuò)大，因此我們認(rèn)為今年土拍的總量來(lái)看未必會(huì)有明顯提振。

資金：銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金改善轉(zhuǎn)弱。開(kāi)發(fā)到位資金單月跌幅擴(kuò)大，房企資金情況仍較弱。2023 年1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217.00 億元，同比下降11.2%；7 月單月到位資金9419.52 億元，同比下降24.6%，跌幅擴(kuò)大3.1pct，環(huán)比下降26.6%。從分項(xiàng)看，國(guó)內(nèi)貸款1-7 月累計(jì)金額9732.00 億元，同比下降11.5%，跌幅較6 月擴(kuò)大0.4pct，定金及預(yù)收款27377.00 億元，同比下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950.00 億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)為-1.0%。銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金情況不樂(lè)觀。7 月當(dāng)月到位資金同比跌幅擴(kuò)大，銷售熱度下降、銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，資金情況同步轉(zhuǎn)弱。具體到細(xì)項(xiàng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款單月同比跌幅擴(kuò)大3.2pct，環(huán)比下降31.3%，利用外資占比較小，因此同比變動(dòng)幅度較大，自籌資金同比跌幅略有收窄，定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款跌幅均擴(kuò)大，環(huán)比分別下降24.0%和26.4%，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。

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