嗯,事情總是微妙的發(fā)生著變化。
意料之中,天津土拍再掀一輪新高潮。
【資料圖】
前有5月29日,天津6宗地一一順利成交,還上演了搖號(hào)和溢價(jià),把原本平靜的土地湖面蕩起了小漣漪。
現(xiàn)有6月27日,天津一口氣9宗地全部成交,再次上演搶地大戰(zhàn),直接讓土地湖面迎來“熱浪”。
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這一次土拍,天津累計(jì)成交9宗地,成交建面超120萬方,成交總價(jià)超120億元。再次傳遞出天津土地市場(chǎng)小回暖的跡象。涉及海教園、中北鎮(zhèn)、李七莊、南口路、西湖道等熱點(diǎn)板塊,且每宗地的關(guān)注熱度較高,尤其是中醫(yī)院大學(xué)地塊、中北鎮(zhèn)地塊。
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至此,天津2023年上半年土拍快收官了。還有紅橋和空港。據(jù)統(tǒng)計(jì),天津目前土拍共成交24宗宅地,總成交金額近300億元。
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道士君翻了翻去年上半年土地成績(jī),無論從成交量還是成交金額上,今年都吊打去年。具體看一個(gè)指標(biāo),去年上半年累計(jì)成交金額不足40個(gè)億,今年已經(jīng)土地創(chuàng)收近300億,翻了3番之多??梢哉f,整體看來,今年上半年的土地成績(jī)是可觀的。
當(dāng)然,相較去年,2023年土地市場(chǎng)有起色,核心原因聚焦幾點(diǎn):
其一,今年供地基本弱化兩集中。
其二,土地模式調(diào)整,成熟一塊出一塊,基本保證不流拍,不停牌。
其三,去年土地市場(chǎng)“冷酷到底”,站在谷底,今年往哪走都是向上。
其四,推出地塊絕大部分是優(yōu)質(zhì)地塊,尤其部分熱點(diǎn)板塊釋放的都是上上位的地,且地價(jià)下調(diào),或規(guī)劃調(diào)整,或配建學(xué)校等,地塊價(jià)值被重估。
其五,一部分房企土儲(chǔ)戰(zhàn)略,該備戰(zhàn)口糧。
其六,主城區(qū)熱地拉升市場(chǎng)熱度。
來,我們看看這一次土拍幾大亮點(diǎn):
其一,毋庸置疑,中醫(yī)藥大學(xué)地塊是本次土拍最大的亮點(diǎn),推介了好多次,這一次掛出,原本大家都以為會(huì)上演了搶地大戰(zhàn),萬萬沒想到,最終被中海以31億底價(jià)摘得。早之前,了解到將研究此地塊的房企會(huì)有山西建投、華潤、金地、中海、金茂,最終上戰(zhàn)場(chǎng)的中海、魯能。
這塊地 成功出讓有三層意義:其一,一則市區(qū)的地就是稀貴。二則實(shí)力開發(fā)商重心錨定市區(qū)。其二,2023年南開的樓市進(jìn)入前所未有的競(jìng)爭(zhēng)廝殺場(chǎng)。高端改善混戰(zhàn)更趨白熱化。另外,關(guān)于這塊地的角逐,還有很多小故事在里面,比如某房企想拿,后因內(nèi)部原因不參與了。比如有房企想拿,后因沒過會(huì)。
其二,海教園一出手2宗地,中鐵建設(shè)、保利各一塊,這兩宗地,基本上早已落定,研究的開發(fā)商很多很多,比如龍湖、中海、金地、泰達(dá)等,最終,有的上會(huì)沒通過,有的臨近放棄。
其三,河北區(qū)中車地塊,一年又一年,洽談一輪又一輪,終于終于出讓了,這個(gè)地塊比較復(fù)雜,中車慢慢玩。
其四,大西青不愧被稱之為“新市區(qū)”,一口氣又賣了4塊地,上半年累計(jì)賣了5塊。更值得一提的是板塊全面開花,中北鎮(zhèn)、李七莊、水西輪番上陣。
這一次中北鎮(zhèn)地塊再次上演搶地大戰(zhàn),溢價(jià)+搖號(hào)直接上陣,還有小MJ,最終正繼拿了。中北鎮(zhèn)地塊的熱賣直接印證了,西青的地,就是價(jià)值高。重點(diǎn)說一下,久未出現(xiàn)在土拍場(chǎng)的萬科,現(xiàn)身了。
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通過2023年上半年天津土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)來看,總結(jié)一句話:主城區(qū)的地香餑餑,環(huán)城的地?fù)駜?yōu)去拿,遠(yuǎn)郊的地拎清楚選,濱海的地慢慢出。
具體地塊淺聊一下:
中醫(yī)藥大學(xué)地塊
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中醫(yī)藥大學(xué)這宗重量級(jí)地塊曾地緊鄰天津中醫(yī)藥大學(xué)附屬第一醫(yī)院,位于鞍山西道以北,南豐路以東。一直頗受關(guān)注,還修改過規(guī)劃,分為南北兩塊地。同時(shí),地塊或?qū)⑴浣ㄐW(xué)和幼兒園。這么大體量主城區(qū)地塊,頗為稀缺,賦予了地塊更多操作的可能性。
起始總價(jià)為31億元,合計(jì)樓面價(jià)25963元/㎡。最高限價(jià)35.6億元,最高樓面價(jià)格29815元/㎡。萬萬沒想到,沒有溢價(jià),沒有廝殺,啥都沒有,平靜成交。
道士君順手盤了盤近年南開區(qū)出讓宅地,綠城新裕里地塊樓面價(jià)35857元/㎡,旭輝靈隱寺地塊樓面價(jià)30082元/㎡,山西建投昌源里地塊樓面價(jià)28042元/㎡,鵬飛戰(zhàn)備樓地塊樓面價(jià)22140元/㎡。
對(duì)于這些高熱地塊價(jià)格,客觀說,中醫(yī)院大學(xué)地塊地價(jià)還可以
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那么南開住宅的房?jī)r(jià)水平究竟如何?直接上數(shù)據(jù),2023年1-5,除去公寓項(xiàng)目,南開整體均價(jià)突破4.7萬,創(chuàng)了歷史新高。對(duì)比去年同期又漲了11%,什么概念,一平米漲了近4552元/㎡。更值得一提的是,最新5月,南開區(qū)整體均價(jià)48398元/㎡,也是刷新了歷史數(shù)據(jù)。
又盤了一下目前南開區(qū)重點(diǎn)高端項(xiàng)目的價(jià)格水平基線,成交均價(jià)最高已到7.5萬+,4萬上下是常規(guī)價(jià)。
道士君將南開的高端盤,從價(jià)格上,大致劃分成4個(gè)等級(jí)。
第一梯隊(duì),成交均價(jià)6萬+,金地閱千峯、綠城鳳起悅鳴。
第二梯隊(duì),成交均價(jià)5萬-6萬,旭輝鉑悅公望、鉑悅?cè)谟?/p>
第三梯隊(duì),成交均價(jià)4-5萬,保利云禧、中交海河公館、招商江山璽、鵬飛南開學(xué)苑、建投·譽(yù)山院。
第四梯隊(duì),成交均價(jià)3-4萬,南開1911、天保上城觀景、南開·宸院、迎順府。
說實(shí)話,中醫(yī)院大學(xué)地塊加入戰(zhàn)局,2023年南開年樓市頗為熱鬧,紅海戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)更紅,目前在售高端樓盤已超10個(gè)。
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河北西沽機(jī)廠地塊
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河北西沽機(jī)廠地塊就是中車的地塊,這塊地由七個(gè)分地塊組成,城鎮(zhèn)住宅、商服、辦公、教育、公用設(shè)施。掛牌起始價(jià)為332000萬元,其中A、B、C地塊出讓起始價(jià)為54000萬元,D、E、F、G地塊出讓起始價(jià)為278000萬元。
底價(jià)成交屬于意料之中,原本以為,這波土拍,該地塊為最高總價(jià)地塊,還是被中醫(yī)院大學(xué)地塊超了。
想了想,河北區(qū)2020-2022年僅成交了2宗地,其中2022年無新增土地成交,這塊地成功出讓,也實(shí)屬不易。
這個(gè)地塊周邊有2個(gè)現(xiàn)房在售項(xiàng)目:中冶德賢華府、首創(chuàng)天閱海河,熬成現(xiàn)房項(xiàng)目的中冶德賢華府,2019年開盤,現(xiàn)在還沒賣完,備案成交數(shù)據(jù)顯示,整體去化了63%。陳最新成交均價(jià)在30785元/㎡。首創(chuàng)天閱海河,今年算是讓河北區(qū)樓市出圈了,被成為區(qū)域的價(jià)格屠夫,猛烈降價(jià),甚至可以說直接腰斬,最新5月成交均價(jià)25309元/㎡,以價(jià)換量的效果很明顯,銷量蹭蹭蹭上漲。最近價(jià)格又下探了不少。這個(gè)盤,有品牌,有地鐵,有學(xué)區(qū),算是河北區(qū)的一個(gè)品質(zhì)樓盤。
還有1個(gè)新房在售項(xiàng)目:中海招商十里觀瀾,算是這兩年河北區(qū)的品質(zhì)紅盤項(xiàng)目,賣得很好,價(jià)格在3萬元/㎡左右。
再大局來看,河北區(qū)的樓市分化比較嚴(yán)重,房?jī)r(jià)體系在重置,房?jī)r(jià)高點(diǎn)在下探,房?jī)r(jià)向上的支撐力較弱,地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系,有倒掛,有平鋪,有高出,這背后藏著河北波蕩的樓市發(fā)展,道士君前陣子專門寫過,感興趣的朋友可以自行翻一翻。
海教園地塊
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2022年,津南掛了不少的,成交的就2塊,都在海教園。目前都待入市狀態(tài),位置呢,屬于海教園北片區(qū),地段優(yōu)勢(shì)比較明顯,周邊有優(yōu)質(zhì)學(xué)校,未來還有商業(yè)。地素也都不錯(cuò),都能做出好產(chǎn)品的地塊,洋房、別墅規(guī)劃是完全沒問題。
這次的兩宗地,也屬于海教園北片區(qū),地價(jià)8300元/㎡左右,兩塊地成交總價(jià)均在5億元左右。
目前海教園與國展西撐起了津南樓市,也是妥妥的置業(yè)熱區(qū),目前海教園在售樓盤還是挺多的,但有的因房企問題陷入困局,有的交付差維權(quán),真正主力的就三兩個(gè),龍湖雙雄:龍湖樘樾、龍湖天璞。還有中海錦城??蛇x擇性不多。海教園樓市現(xiàn)階段的主抓手還是優(yōu)質(zhì)教育,可考市區(qū)高中的優(yōu)勢(shì),由此吸引了一大波新天津人、外地人來置業(yè),這兩個(gè)地塊成交,算是給海教園買房多了新選擇,也會(huì)真正來一次海教園南北片區(qū)爭(zhēng)搶戰(zhàn)。
再說說拿地的兩家房企,中鐵建設(shè),實(shí)力滿滿的央企,深耕天津數(shù)年,目前在天津已開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目,其中國展西的中國鐵建·花語天著、中國鐵建·花語瀾廷項(xiàng)目均是天津樓市的熱銷紅盤,其中中國鐵建·花語天著不僅曾是國展西的銷冠盤,也是競(jìng)爭(zhēng)激烈的大津南樓市中的熱銷品質(zhì)樓盤,目前已交房。
另一家房企保利,也是實(shí)力強(qiáng)勁的央企,2021年首進(jìn)津南,項(xiàng)目保利時(shí)代賣得很不錯(cuò),屬于咸水沽的大紅盤,從開盤至今月均去化40套左右,今年3月,樓市小行情,保利時(shí)代賣了100套房子,市場(chǎng)和客戶認(rèn)可度較高。
如今,兩大央企進(jìn)軍海教園,可想,海教園的樓市新一輪比拼開始。
水西C/H地塊
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水西,意料之中崛起了。
2021年,水西開始發(fā)跡,釋放出了一宗優(yōu)質(zhì)大體量捆綁地塊,最終以總價(jià)49億、溢價(jià)11%成交。自此,水西的樓市轟轟烈烈開始了。
短短2年時(shí)間,水西快速崛起,集聚了綠城、金地、天津城投開發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目,形成了“三足鼎立”的樓市局面。成為富人、精英們置業(yè)的新熱區(qū)。
目前在售的三個(gè)盤,各有千秋。
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綠城水西云廬(E地塊)直接將西青的房?jī)r(jià)拉升至一個(gè)新高度,底氣源自于稀缺的生態(tài)資源和創(chuàng)新的品質(zhì)產(chǎn)品(有大露臺(tái),有大院子......)
城投水西東方天宸不僅挑戰(zhàn)自己,也挑戰(zhàn)市場(chǎng),帶著高端產(chǎn)品來,帶著一股東方氣息來,也已經(jīng)開盤了,賣得怎么樣,還行。這一次,又入手了兩塊,合適。
金地水西印,與前兩個(gè)盤玩的模式不同,現(xiàn)以金地扎根大西南的勁頭,開盤賣得還不錯(cuò)。
接下來,這兩塊地再加入,水西樓市就更熱鬧了。
兩塊成交價(jià)分別為147800萬元、85000萬元,地價(jià)在15000元/㎡上下,不得不說,西青水西的地價(jià)值很有。
西青中北鎮(zhèn)地塊
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去年,中北鎮(zhèn)成交了2宗地,萬卉路地塊、南方物流地塊,均被西青城投兜底。目前項(xiàng)目待入市。周邊僅萬科翡翠嘉和項(xiàng)目在售,精裝洋房均價(jià):27314元/㎡,精裝小高均價(jià):25923元/㎡,精裝高層均價(jià):19478元/㎡。
這兩年,已經(jīng)發(fā)展成熟的中北鎮(zhèn)土地市場(chǎng)放量越來越少,地價(jià)高企,但擋不住房企積極性較高,這個(gè)地塊位置不錯(cuò),地價(jià)9705元/㎡,基本與去年地價(jià)相當(dāng)。
這一次中北鎮(zhèn)的地,還是香餑餑,進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié),溢價(jià)14.97%,最終被正繼4.53億搖號(hào)搶拍到手。
西青李七莊地塊
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李七莊又掛地了,邊村地塊,推介了幾次,有房企也研究了幾次,這次終于成功出讓,地價(jià)也不貴,綜合樓面價(jià)9079元/㎡。
說起李七莊,間歇性供地。2015年2宗,2018年2宗,然后市場(chǎng)沉寂。去年出讓了一宗地,彌補(bǔ)了李七莊多年無新盤的空白。目前金地·藝華里這個(gè)盤首開均為洋房產(chǎn)品,看目前備案成交數(shù)據(jù),成交16套,賣得一般,價(jià)格在18135元/㎡。周邊的藝英里和萬科錦廬二手房均價(jià)在2萬/平米左右。還有一個(gè)賣了好多年還沒賣完的融泰城在售。
這一次,嘉業(yè)以8.71億底價(jià)摘得,無懸念。
北辰朝陽路地塊
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去年北辰供應(yīng)了6宗住宅,僅成交3宗,土地市場(chǎng)表現(xiàn)一般。2023年卯足了勁,土地推介會(huì)上架了26宗地。北辰這塊地,沒啥說的,地價(jià)下調(diào)了不少,8069元/㎡。最終華北集團(tuán)底價(jià)摘得。多說一句,華北集團(tuán)已經(jīng)N年沒出來拿地了。
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地,一塊一塊賣出去。
對(duì)一家房企來說,“不下牌桌”則是更考驗(yàn)面臨市場(chǎng)不確定性時(shí),穩(wěn)準(zhǔn)狠布局拿地的魄力。
對(duì)于地方ZF來說,市場(chǎng)變了,規(guī)則也要跟著變,逆周期出地,全靠拼。
市場(chǎng)方面近段時(shí)間一直都期待重磅刺激政策的出臺(tái),道士君希望來的更猛烈些,當(dāng)下,需要,預(yù)期也需要。
數(shù)據(jù)來源:京津冀數(shù)據(jù)研究院
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