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新年北京首次土拍釋放這些信號(hào)
2023-02-08 14:59:28來(lái)源: 北京商報(bào)

元宵節(jié)剛過(guò)不久,北京土拍市場(chǎng)火熱開(kāi)閘,北京2022年五批次集中供地將于2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。計(jì)劃出讓的6宗地塊有3宗進(jìn)入“現(xiàn)場(chǎng)”階段,從地塊上看,熱度最高的為昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊,有建發(fā)、越秀、華潤(rùn)等14家房企報(bào)名參與競(jìng)拍,其與朝陽(yáng)小紅門地塊、石景山蘋果園地塊共同構(gòu)成2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的主體。

雖然名頭上掛著“2022年”的標(biāo)簽,此次集中供地卻是2023年首場(chǎng)集中供地,之所以引起關(guān)注,主要源于集中供地制度從1.0時(shí)代走入2.0時(shí)代,此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊?,其中釋放出的樓市信?hào)頗具看點(diǎn):本輪供地的價(jià)格、開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地的看法、監(jiān)管部門供應(yīng)的調(diào)節(jié)都在不同維度透露著新年北京樓市的走向。

供地


【資料圖】

土拍環(huán)節(jié)給開(kāi)發(fā)商“讓利”

還沒(méi)進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),各大房企已經(jīng)在線上“狂飆”。據(jù)悉,2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的3宗地塊目前共收獲30輪競(jìng)價(jià)記錄,其中昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊最高報(bào)價(jià)30.75億元,距離最高限價(jià)僅剩下不到3億的“空間”,觸及地價(jià)上限基本可以確定。

昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊,雖然位于西北五環(huán)至六環(huán)之間,但優(yōu)越的區(qū)位條件使其收獲最高的關(guān)注度,目前共有14家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。該地塊臨近地鐵朱辛莊站,是8號(hào)線和昌平線的雙軌交匯站,遠(yuǎn)郊區(qū)域地鐵通達(dá)程度至關(guān)重要。商業(yè)方面,目前TBD住總?cè)f科天地已處于在運(yùn)營(yíng)狀態(tài),一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已竣工。

“從土地價(jià)格上來(lái)看,土拍環(huán)節(jié)給到開(kāi)發(fā)商‘讓利’?!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱,此次昌平地塊的期房銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米,與周邊在售期房項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本持平,而且還特意給出了6.5萬(wàn)元/平方米的現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià),為開(kāi)發(fā)商預(yù)留出不錯(cuò)的溢價(jià)空間。另外,地塊的房地差“騰挪”空間很大,開(kāi)發(fā)商無(wú)論是在成本投入上,抑或是品質(zhì)營(yíng)造上,都有比較大的發(fā)揮空間。

朝陽(yáng)小紅門地塊是此次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)唯一的四環(huán)內(nèi)地塊,但地塊的體量比較小,整體規(guī)劃建筑面積僅3萬(wàn)平方米,有10家房企報(bào)名參與。在郭毅看來(lái),未來(lái)朝陽(yáng)小紅門地塊大概率以偏改善為主,不排除東西向戶型的產(chǎn)品。周圍二手房掛牌量較大,說(shuō)明區(qū)域的改善需求相對(duì)旺盛。

此次出讓的石景山蘋果園地塊,在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的3宗地塊中熱度最低,有6家房企報(bào)名參與。該地塊處于蘋果園交通樞紐的三軌交匯,臨近的京西大悅城也將于2023年5月開(kāi)業(yè),周邊的一些大型辦公區(qū)也基本建設(shè)完成。“地價(jià)如果競(jìng)到上限,與7.48萬(wàn)元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)之間的價(jià)差,相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)受到一定的局限性,預(yù)計(jì)該地塊不會(huì)進(jìn)入到競(jìng)現(xiàn)房階段?!惫惴Q。

拿地

兩極分化 優(yōu)質(zhì)地塊仍受熱捧

本次集中供地既是2022年的第五批次供地,又是新年北京土地市場(chǎng)的第一拍,可以說(shuō)備受關(guān)注。北京共推出了6宗住宅地塊,用地總規(guī)模約22公頃,地上建筑規(guī)模約53萬(wàn)平方米,起始總金額122.5億元。其中,房山、通州等3宗地塊因“人氣”不旺,已于2月7日率先成交,中建智地17.2億元摘得房山良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊,京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區(qū)地塊,通州梨園6015、6016地塊由新城基業(yè)以10.4億元底價(jià)摘得。

盡管市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎,優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭(zhēng)奪的對(duì)象,北京五批次集中供地仍呈兩極分化。

以昌平為例,據(jù)郭毅介紹,地塊本身處于昌平TBD(北京科技商務(wù)區(qū))的范圍內(nèi),小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)已確定落位,目前正處在抓緊建設(shè)的過(guò)程中。此外,區(qū)域內(nèi)還會(huì)有大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)類土地供應(yīng),隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,也為區(qū)域帶來(lái)更豐富和充沛的購(gòu)房需求??梢哉f(shuō),是一個(gè)配套資源和產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展能夠完美融合的地塊。

“這塊地?zé)o論誰(shuí)拿,目標(biāo)客戶肯定是輻射海淀北部區(qū)域,從歷次入市的產(chǎn)品看,只要自己不做砸,支撐度還是沒(méi)問(wèn)題的?!币呀?jīng)報(bào)名昌平地塊的某央企北京公司營(yíng)銷總直言,當(dāng)下拿對(duì)地也不意味著賣得好,魔幻的事情天天都在發(fā)生,即便是昌平這樣的地塊,拿到手之后也得有敬畏之心。

企業(yè)

國(guó)企央企繼續(xù)“霸屏”

從報(bào)名企業(yè)來(lái)看,此次土拍繼續(xù)維持國(guó)企央企“霸屏”狀態(tài),長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、華潤(rùn)、首開(kāi)均有報(bào)名,中建系來(lái)了一局、二局、五局及中建八局,外來(lái)“新秀”建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、越秀再次現(xiàn)身。

回溯建發(fā)在北京的布局之路,最先想到的應(yīng)該是望京養(yǎng)云,該項(xiàng)目是建發(fā)在北京首個(gè)獨(dú)立操盤的項(xiàng)目,彼時(shí)建發(fā)也付出高昂的“成本”。2021年北京一批次集中供地,建發(fā)以14.99%的溢價(jià)率+20%政府持有份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案,才成功脫穎而出。2022年,建發(fā)在北京繼續(xù)增儲(chǔ),豐臺(tái)槐房村1宗、昌平生命科學(xué)園2宗,建發(fā)連落三子。

相較于建發(fā)進(jìn)京的順暢,廈門國(guó)貿(mào)和越秀雖多次登上北京土拍的舞臺(tái),但“戰(zhàn)績(jī)”不佳。截至目前,僅越秀攜手天恒于2021年5月落子懷柔,底價(jià)45.7億元在劉各長(zhǎng)村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊。此次越秀報(bào)名參與昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊和石景山蘋果園地塊,廈門國(guó)貿(mào)更是3宗地塊全部參與,最終能否如愿,要于2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)見(jiàn)分曉。

石景山蘋果園地塊有6家房企報(bào)名參與,中海是其中的一員。據(jù)知情人士透露,作為石景山“霸主”,目前中海正在加緊增儲(chǔ),此前于石景山開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目已基本清盤,雖然去年末摘得了石景山老古城地塊,但這并不能滿足中海的胃口。

本次報(bào)名民企參與度不高,僅有龍湖報(bào)名參與朝陽(yáng)小紅門地塊的爭(zhēng)奪。對(duì)于北京市場(chǎng),龍湖仍有增儲(chǔ)的想法,但地塊選擇趨于謹(jǐn)慎。此次龍湖加入爭(zhēng)奪隊(duì)伍,更是獨(dú)立參與。

模式

最后的集中供地?

可以看到,雖然名頭上掛著“2022年”的標(biāo)簽,但此次集中供地卻是2023年首場(chǎng)集中供地,之所以引起關(guān)注,主要源于集中供地制度從1.0時(shí)代走入2.0時(shí)代,此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊ā?/p>

2月2日,一份落款為自然資源部辦公廳的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),要求各市、縣自然資源部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃,分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少3個(gè)月,同時(shí),詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告,這意味著試點(diǎn)兩年的雙集中供地模式迎來(lái)轉(zhuǎn)變。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,回歸常態(tài)化供地,土地出讓更具靈活性,同時(shí)也減輕房企固定時(shí)段大規(guī)?!盎ㄥX”的壓力。土地?zé)岫鹊幕厣矊?dòng)樓市銷售的回溫,對(duì)房企以及市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都具有積極意義。

“此次集中供地仍延續(xù)之前的節(jié)奏,也代表北京市場(chǎng)并沒(méi)有那么‘冷’?!惫惴治龇Q,當(dāng)下大家對(duì)于政策調(diào)整有了“寬松”的預(yù)期,市場(chǎng)層面也得到很好的體現(xiàn),最近的一些剛需、剛改項(xiàng)目,客戶到訪量有明顯增加。2023年的市場(chǎng)走勢(shì),政策因素會(huì)起到一個(gè)決定性作用,如果政策落地相對(duì)謹(jǐn)慎,2023年的北京樓市大概率會(huì)是一個(gè)先高后低的走勢(shì)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出,隨著市場(chǎng)逐漸恢復(fù),前期積壓的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放,房企推盤力度也將會(huì)有所加大。預(yù)計(jì)北京樓市接下來(lái)整體穩(wěn)中向好,樓市小陽(yáng)春有望如期而至。(北京商報(bào)記者 王寅浩)


關(guān)鍵詞: 信息產(chǎn)業(yè)園 廈門國(guó)貿(mào)

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