遞交上市申請未滿5個月,富力物業(yè)就被作價100億元(人民幣)賣給碧桂園物業(yè)。
9月20日晚,碧桂園服務(wù)控股有限公司(下稱“碧桂園服務(wù)”)公告稱,碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以不超過100億元收購富良環(huán)球100%股權(quán)。
與此同時,富力地產(chǎn)當(dāng)天亦發(fā)布公告,李思廉及張力將在未來一兩個月完成為集團(tuán)提供約80億元(港幣)股東資金,以應(yīng)付短期內(nèi)到期的債務(wù)。
排隊上市中的富力物業(yè)被轉(zhuǎn)手出售
和很多千億房企不一樣,在富力集團(tuán)的官網(wǎng),其主營業(yè)務(wù)矩陣中,物業(yè)不在其列。
如果不是剛剛發(fā)生碧桂園物業(yè)收購富良環(huán)球一事,鮮有人知道,就在五個月前,富力物業(yè)還在謀求赴港上市。
作為昔日“華南五虎”,富力地產(chǎn)其實也是家大業(yè)大。最新的銷售數(shù)據(jù)顯示,今年前八月,富力地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額約827億元,銷售面積達(dá)約612萬平方米。截至今年年中,富力地產(chǎn)總營業(yè)額較去年同期增加18%至394.9億元,純利31.8億元。
鮮少人會想到,富力會割售正在向上生長中的物業(yè)公司。在今年赴港上市的物業(yè)公司中,富力物業(yè)是其一。
4月26日晚,富力物業(yè)正式在港交所遞交招股書,計劃最早于今年第三季度在香港IPO,籌資不超過7億美元。這距其2015年透露出分拆物業(yè)上市意圖已過去6年。
富力物業(yè)的前身是天力物業(yè),成立于1997年,一直為富力地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。2019年底,李思廉與張力分別出資50%成立廣州富星投資咨詢有限公司(下稱廣州富星)。成立后半年內(nèi),廣州富星先后收購大同恒富、華信物業(yè)及天力物業(yè)三家公司,前兩家的交易額是500萬元;而天力物業(yè)的交易額則為約3億元。
而在9個月后,2020年10月中旬,富良環(huán)球正式成立,為富力物業(yè)集團(tuán)的全資附屬公司。但到今年4月中旬,李思廉、張力退出富星投資,改由富力物業(yè)100%控股。
根據(jù)富力物業(yè)招股書,富良環(huán)球通過其全資附屬公司富力物業(yè)服務(wù)香港及廣州富星間接持有廣州天力、天津華信及大同恒富的全部股權(quán)。截至2021年6月30日,富良環(huán)球未經(jīng)審核之綜合凈資產(chǎn)價值約為4.28億元。
相對于同行的一些物業(yè)公司,富力物業(yè)規(guī)模不小。截至2020年12月31日,富力物業(yè)管理的552個項目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為0.69億平方米(住宅物業(yè)0.58億平方米,商業(yè)物業(yè)0.11億平方米)。
從招股書數(shù)據(jù)可見,富力物業(yè)近幾年一直都處于虧損狀態(tài),2018年至2020年的虧損金額分別為3.67億元、4.03億元和1.80億元。截止2020年,富力物業(yè)的總資產(chǎn)17.61億元,其凈資產(chǎn)為負(fù)1.61億元。究其原因,富力物業(yè)解釋為管理費相對較低,人工成本較高等。
但如今物業(yè)行業(yè)上市,顯然已過了最佳階段。今年以來,與富力物業(yè)同期謀求上市的一些物業(yè),當(dāng)前狀態(tài)仍為“處理中”,而富力物業(yè)的上市結(jié)果亦未明。
富力地產(chǎn)仍“三道紅線”全踩
為什么要出售富良環(huán)球?這與富力地產(chǎn)努力減負(fù)多年,仍踩“三道紅線”或不無關(guān)系。
截止2021年6月30日,富力地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)3318億元,有息負(fù)債余額為1433億元,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為519.04億元,同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為127.64億元,受限制現(xiàn)金為160.38億元,目前貨幣資金無法覆蓋短期債務(wù)。
依照“三線四檔”融資新規(guī),富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%,凈負(fù)債率123.5%,現(xiàn)金短債比0.55,三項指標(biāo)仍踩“紅線”,依舊劃歸為“紅檔”房企,不能新增有息負(fù)債。
這幾年來,富力的評級一再下調(diào)。就在9月3日,評級機(jī)構(gòu)穆迪更宣布將廣州富力下調(diào)至 B2,將富力香港下調(diào)至 B3。或由于投資者對于富力的償債能力沒有信心,導(dǎo)致近日來股債雙殺,其中股價已跌去40%。
當(dāng)然,在昨日出售富力物業(yè)后,富力地產(chǎn)港股在今日開盤一度拉升超12%,盤中一度下降,但截止下午收盤,其股價仍是上漲12.12%。
其實,對比高峰期,富力地產(chǎn)這幾年減負(fù)效果逐漸顯現(xiàn)。
在今年年中業(yè)績會上,富力地產(chǎn)董事長助理李啟明表示,富力地產(chǎn)到今年年底就可以實現(xiàn)一條至兩條達(dá)標(biāo),其中凈負(fù)債比率會在今年年底達(dá)標(biāo);三條紅線目標(biāo)可以在2022年完全達(dá)標(biāo)。
或為奔著這一目標(biāo),富力集團(tuán)這幾年已減少拿地,亦陸續(xù)拋售物業(yè)。
早在去年11月,富力就已向黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%權(quán)益,作價44.1億元。在此前的8月份,李思廉已透露出售“一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項目”,規(guī)模在120億元左右,計劃“未來9個月,會在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù),中間超過一半已經(jīng)會有一些重組的安排,其他的都會靠資金和銷售來抵消。”
而在李思廉透露出售計劃滿一年之際,就連此前準(zhǔn)備上市的物業(yè)公司也被出售了。
就在昨天出售富良環(huán)球之際,富力集團(tuán)亦公告宣布公司的執(zhí)行董事及大股東李思廉、張力,為支持富力集團(tuán)將提供約80億元港幣的股東資金,預(yù)計未來一至兩個月內(nèi)完成,今日(21日)將收到港幣約24億元。
富力地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào),“于主要股東提供財務(wù)支持后及按現(xiàn)有可供使用現(xiàn)金,除非出現(xiàn)不可預(yù)見的情況,即使沒有計及任何進(jìn)一步外部融資或由本公司非持續(xù)性業(yè)務(wù)如資產(chǎn)出售帶來之現(xiàn)金流,本公司預(yù)期將有足夠資金應(yīng)付于短期內(nèi)到期的債務(wù)”。
可見,出售富良環(huán)球獲得的錢款,正為解決公司富力集團(tuán)的短期債務(wù)。
富力地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)3318億
粵派房企中,富力集團(tuán)走的是不一樣的發(fā)展之路。
在同期發(fā)展起來的地產(chǎn)公司中,不少房企專注于住宅開發(fā),而富力集團(tuán)則是住宅+商業(yè)多輪驅(qū)動。
廣州珠江新城,甲級寫字樓林立,其中大約有1/3之出自于富力地產(chǎn)之手。富力地產(chǎn)依靠收購舊工廠并改造起家,在2000年之初就成為“華南五虎”之一。而其在商業(yè)地產(chǎn)方面的順風(fēng)順?biāo)?,或也讓其對商業(yè)關(guān)聯(lián)類物業(yè)格外鐘情。
2017年7月中旬,富力地產(chǎn)一擲199.06億元接盤萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的77個酒店。當(dāng)年傳聞這77個酒店價值355億元,富力看似撿了“便宜”。事實上,接盤萬達(dá)酒店以來,富力在酒店業(yè)務(wù)多處于虧損狀態(tài),而2020年初至今仍然存在的疫情,更讓酒店及文旅業(yè)務(wù)雪上加霜。
從2021年中報看,富力現(xiàn)仍持有91間營運中的酒店,總客房數(shù)高達(dá)27409間,分別由萬豪國際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)及其他酒店集團(tuán)管理,是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。
富力在中報中指出,伴隨疫情狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn),集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)進(jìn)入高增長階段,目前,酒店市場價值約550億元,其酒店業(yè)務(wù),在今年“五一”黃金周期間入住率超2019年同期。上半年酒店運營收入達(dá)26.3億元,同比上升81%,經(jīng)營凈利潤5億元,凈利率19%。
與住宅項目短平快的高收入相比,與富力高達(dá)3318億元的總負(fù)債相比,酒店5億元的營利顯得微小。即便以其一年內(nèi)到期的有息負(fù)債519.04億元,相當(dāng)于富力地產(chǎn)每天仍要還債1.42億元。
而作為廣州舊改項目的最大持有者之一,富力地產(chǎn)旗下的城市更新業(yè)務(wù),投入周期長,產(chǎn)出效果慢,也讓其資金周轉(zhuǎn)尤顯困難。
對于富力之負(fù)債,廣州國企已經(jīng)出手“搭救”。
今年1月,廣州富力地產(chǎn)持股的廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的25%的股權(quán)、廣州富景吉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)、廣州天力建筑工程有限公司100%的股權(quán),全部質(zhì)押給廣州市城投投資有限公司。
而在9月7日,廣州城投對富力地產(chǎn)的一筆6月底到期的40億元人民幣貸款展期6個月。據(jù)市場消息,此舉主要是為了富力獲取更多時間商討債轉(zhuǎn)股合作,即便債轉(zhuǎn)股合作達(dá)不成,富力也可以獲得6個月的展期,疏緩債務(wù)燃眉之急。
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