8月1日—2日，在上海今年第二批次第二輪土拍中，綠城中國重歸上海市場，一連奪得3宗地塊?！斑@是繼8月1日以34.68億元競得杭州蕭山區(qū)市北單XSCQ1309-R2-50地塊后，綠城在核心戰(zhàn)略布局城市落下的重要三子?！本G地官微稱，上述三宗塊地總價139.16億元。

克而瑞上海認(rèn)為，綜合來看，上海本次土拍熱度表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，優(yōu)質(zhì)地塊對于房企依然有較高的吸引力。

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在全國房地產(chǎn)市場持續(xù)走低的背景下，上海市場還維持著較為健康的內(nèi)核。目前不少企業(yè)都已經(jīng)調(diào)整戰(zhàn)略、重倉上海市場。但是 “僧多粥少”的局面，再加上土拍規(guī)則的調(diào)整以及激烈的市場競爭，房企在滬布局仍需謹(jǐn)慎。

從樓市來看，CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2023年7月（數(shù)據(jù)截至7月29日）上海商品住宅供應(yīng)成交金額為315.66億元，環(huán)比下跌54.45%。

綠城成最大贏家

8月1日—2日，上海第二批集中供地成功出讓第二批集中供地剩下的9宗，其中5宗觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價成交。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，9宗地塊總成交金額238億元，平均樓板價31407元/平米，整體溢價率8.14%，再度刷新近兩年記錄。

整體來看，上海本次土拍熱度較7月有所升溫，優(yōu)質(zhì)地塊依然備受歡迎，且兩極分化的情況有所緩解。從拿地企業(yè)類型來看，央企、國企仍占主導(dǎo)地位?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心指出，4宗最熱門地塊均參與報名的房企有10家，包括華潤、華發(fā)、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、綠城和安徽高速，均為國企、央企。

值得注意的是，上海二批次土拍首次實行搖號拿地，一旦出價封頂將通過搖號決定競得人。這也意味著，參拍房企能否成功獲地，除需具備資金實力外，“運氣”是重要的加成。而在一眾房企中，綠城堪稱“錦鯉附體”，報名4宗地塊、搖中3幅成為最大贏家。

8月1日，閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0304單元02-07-07地塊經(jīng)過30輪報價后達(dá)到最高限價61.76億元，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。最終，綠城擊敗招商蛇口（001979）、萬科、越秀等14家實力房企，成功摘得該幅地塊，溢價率10%，成交樓板價47853元/平米，房地聯(lián)動價76000元/平米；

8月2日上午，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0203單元13-02、16-01地塊正式開拍，起始價44.42億元。憑借優(yōu)越的地理位置，該幅地塊吸引了17家房企報名。經(jīng)過19輪報價達(dá)到地價上限48.86億元，地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。面對16家勁敵，綠城再次被命運眷顧，成功搖號獲得該幅地塊，成交樓面價34100元/平米，溢價率10%。

當(dāng)日下午，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊共吸引了19家競買人參拍，起拍價25.96億元，經(jīng)過18輪報價達(dá)到上限價格28.56億元，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。而在所有競買人都參與搖號的情況下，綠城又一次好運降臨，成交樓面價36850元/平米，溢價率10%。

“這是繼8月1日以34.68億元競得杭州蕭山區(qū)市北單XSCQ1309-R2-50地塊后，綠城在核心戰(zhàn)略布局城市落下的重要三子?！本G地官微稱，上述三宗地塊總價139.16億元。

一張網(wǎng)傳照片顯示，連中三元后，綠城上海公司門口掛上了寫有“熱烈歡迎華東投拓精英凱旋而歸”的橫幅，喜悅之情溢于言表。官微則表示，未來綠城還將持續(xù)聚焦核心城市投資，做好“狙擊式”精準(zhǔn)投資，確保“做一成一”，為城市創(chuàng)造更多美麗作品。

房企重倉布局上海市場

克而瑞上海認(rèn)為，綜合來看，上海本次土拍熱度表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，一方面延續(xù)了央企、國企為主的投資格局，較高的參拍成本令民企難以像央企、國企一樣采用“廣撒網(wǎng)”的策略，另一方面優(yōu)質(zhì)地塊依然對房企有較高的吸引力。

此輪土拍，除綠城溢價奪得的3宗地塊外，華潤置地、寶華、上海同濟、上海泉山等均有所斬獲，溢價率從0.28%—10%不等。

值得一提的是，這其中有部分房企已數(shù)年未在上海拿地。例如，2020年6月18日，上海同濟房地產(chǎn)有限公司以11.48億元競得上海松江泗涇鎮(zhèn)一宗住宅用地。時隔3年，8月2日，該公司通過搖號競得青浦區(qū)西虹橋蟠東路西側(cè)18-01、18-03、18-04地塊，成交價13.32億元，溢價率9.66%。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)向《》記者指出，這兩年上海土拍市場出現(xiàn)了很多新面孔，不少小城市區(qū)域深耕的房企或者央企、國企也突然到上海來拿地，“他們不再看好此前自己所在的城市，都要找投資安全邊界更高的一線城市”。

克而瑞上海也在半年市場研報中判斷，今年下半年，土地市場競爭仍然激烈，尤其是上海的土地市場將持續(xù)火熱?！熬科渚売桑珖康禺a(chǎn)市場持續(xù)走低，僅上海市場還維持著較為健康的內(nèi)核，不少企業(yè)都已經(jīng)調(diào)整戰(zhàn)略，將’彈藥’集中投資，重倉布局上海市場?！?/p>

不過，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，僅從這次的普陀桃浦科技智慧城地塊拍賣情況來看，房企的投資更加慎重了?！氨敬瓮僚闹刑移值貕K僅2家企業(yè)參與競拍，而一批次中同樣是桃浦地塊超10余家企業(yè)參與，在今年桃浦新房入市表現(xiàn)不及預(yù)期的情況下，房企在核心區(qū)域拿地也開始更加謹(jǐn)慎。”陳炬蘭表示。

陳炬蘭進(jìn)一步分析稱，本次土拍的特征是參拍房企減少，聯(lián)合體變多。相比7月二批次第一場供地，本次參拍房企有所減少，主要是因為本次供地減少且部分地塊質(zhì)量較差所致。同時，本輪參拍房企聯(lián)合體明顯增加，甚至出現(xiàn)6家企業(yè)聯(lián)合體，也是在新模式下房企通過聯(lián)合體的方式增加拿地概率及減少拿地風(fēng)險所致。

與此同時，熱度分化還在加劇。本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場表現(xiàn)較好，4宗地塊均有超十余家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過3家，且主要是本地城投參與。

克而瑞上海分析稱，近期中央積極“定調(diào)”提振市場信心，也會對土地市場產(chǎn)生一定的利好，尤其對于本就更受關(guān)注的一二線城市而言，市場已處于筑底回升階段。但未來具體的土拍表現(xiàn)仍與供地質(zhì)量高度掛鉤，若缺乏優(yōu)質(zhì)地塊的帶動，則土拍熱度仍有可能回落。

而從樓市來看，CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2023年7月（數(shù)據(jù)截至7月29日）上海商品住宅供應(yīng)成交金額為315.66億元，環(huán)比下跌54.45%。

7月24日，政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)后，北京、上海、深圳等地住建局陸續(xù)表態(tài)支持剛性和改善性住房需求。但截至目前，僅有上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理微信公眾號發(fā)文稱，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作等，未有相應(yīng)的調(diào)控政策落地。

CRIC研報認(rèn)為，面對后續(xù)未知的市場，上海預(yù)計也會陸續(xù)出臺一系列組合政策，將市場拉向正軌，對于房企而言無疑是好消息。“不過，面對具備特殊性的上海房地產(chǎn)市場，不難預(yù)估出臺政策或許持相對保守態(tài)度，調(diào)控力度應(yīng)當(dāng)有限”。

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