觀點網(wǎng) 2023年上半年,宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)壓力仍使不少房企舉步維艱,但大悅城有著銷售型與持有型業(yè)務的相互補充支持,整體表現(xiàn)可圈可點。
8月29日,大悅城控股披露的中期業(yè)績報告顯示,銷售型業(yè)務方面,快速制定應對策略方案及階段性銷售方案,持續(xù)提升開發(fā)效率,提升銷售能力。報告期內(nèi),銷售型業(yè)務實現(xiàn)全口徑簽約256億元,同比下降10%;簽約面積123萬平方米,同比上升16%。
【資料圖】
持有型業(yè)務方面,隨著消費市場恢復,大悅城本期投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元,同比增長34.73%,毛利率62.90%,同比上升12.99個百分點。
商業(yè)板塊的確表現(xiàn)不俗,其中,購物中心銷售額157.8億元,同比增長30%;客流量1.39億人次,同比增長55%;平均出租率90%。
主營商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的香港上市平臺大悅城地產(chǎn)當天披露中報數(shù)據(jù)也顯示,營業(yè)收入總額38.124億元,其中的投資物業(yè)租金及相關服務收入達21.501億元,同比增長32.2%;公司擁有人應占溢利9.60億元,同比增長10.8%。
大悅城控股在中期報告中如此評價上半年的表現(xiàn):“2023年上半年,大悅城控股克服了經(jīng)濟和市場環(huán)境的壓力,實現(xiàn)了結構、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展……運營效率不斷進步,開發(fā)效率已與優(yōu)秀標桿房企持平;商業(yè)實現(xiàn)輕重并舉,在營購物中心銷售額和客流同比實現(xiàn)雙位數(shù)增長,新開業(yè)三個購物中心指標均超額完成;交付質(zhì)量和物業(yè)服務滿意度同比均有提升;牢牢守住安全底線,采取多種手段確?,F(xiàn)金流安全……”
行業(yè)低谷雖未過去,但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中,守住底線,出現(xiàn)亮色,這或許是大家想看到的改變。
銷售業(yè)務調(diào)整
據(jù)觀點新媒體查閱報告,大悅城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入143.11億元,綜合毛利率26.50%;毛利額37.92億元。受結算周期變動影響,銷售型業(yè)務收入104.89億元,毛利率16.20%。
另一方面,隨著消費市場恢復,本期投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元,同比增長34.73%,毛利率62.90%,同比上升12.99個百分點。
報告期內(nèi),該公司實現(xiàn)凈利潤5.40億元,歸母凈利潤0.51億元。
可以看到,銷售型業(yè)務是大悅城控股的主要收入來源。
中期報告顯示,上半年該公司銷售型業(yè)務實現(xiàn)全口徑簽約256億元,簽約面積123萬平方米,同比上升16%;全口徑結算金額310億元,結算面積138萬平方米,已售未結算的合同面積289萬平方米。
大悅城銷售成績保持平穩(wěn)實屬意料之外,因為不少房企仍未從下降通道中走出,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)或可看出一二。
2023年上半年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過短暫回升后,二季度以來下行壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2023年1-6月商品房銷售面積約5.95億平方米,同比下降5.3%,降幅較1-5月擴大4.4個百分點;商品房銷售額約6.31萬億元,同比增長1.1%,增幅較1-5月收窄7.3個百分點;商品房開發(fā)投資同比下降7.9%,降幅持續(xù)擴大。
從各業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看,2023年1-6月全國商品住宅銷售額5.66萬億元,同比上漲3.7%;辦公樓銷售額1,728億元,同比下降18.6%;商業(yè)營業(yè)用房成交3,185億元,同比下降17.7%,寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房市場壓力仍然較大。
據(jù)悉,為克服市場環(huán)境壓力,大悅城控股快速制定應對策略方案及階段性銷售方案,采取多種舉措持續(xù)發(fā)力,持續(xù)提升開發(fā)效率,提升銷售能力。
如多維度打通線上渠道,還緊抓市場熱點,持續(xù)新媒體營銷創(chuàng)新,推出“大悅寵粉節(jié)”全國品牌聯(lián)動活動及線上直播,實現(xiàn)了良好的營銷效果。
同時,圍繞產(chǎn)品力和服務力提升,該公司實施標桿項目打造、住宅產(chǎn)品線升級等專項行動,提升產(chǎn)品品質(zhì)。
上半年,該公司已打造多個當?shù)孛餍菢藯U項目,并實現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易;同時,新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤,實現(xiàn)了良好去化。
據(jù)透露,大悅城控股上半年堅定踐行央企責任,高品質(zhì)交付房屋近三千套。
隨著銷售型業(yè)務的持續(xù)發(fā)力,大悅城本期銷售回款同比增加,另外由于土增稅等稅費支出同比減少,致經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流61.18億元,同比增加64.79億元。
商業(yè)地產(chǎn)復蘇
與銷售型業(yè)務數(shù)據(jù)形成對比的,是持有型業(yè)務已在消費市場平穩(wěn)恢復中顯露亮色。
中期報告顯示,上半年,大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局,實現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè),以“輕重并舉”引領商業(yè)提檔升級、助力消費變革求新,用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
至報告期末,該公司在營項目32個(含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品),總商業(yè)面積346萬平方米;其中包括20個大悅城購物中心(含輕資產(chǎn)),總商業(yè)面積293萬平方米,1個大悅匯(輕資產(chǎn)),商業(yè)面積6萬平方米。在建、籌備的項目(含輕資產(chǎn))13個,商業(yè)面積約148萬平方米。
該公司表示,聚焦重點區(qū)域、深耕核心城市,商業(yè)項目全國布局45個(重資產(chǎn)30個+輕資產(chǎn)15個),輕重并舉戰(zhàn)略取得實質(zhì)進展。
據(jù)介紹,該公司還持續(xù)升維商業(yè)生態(tài)模式,在煥新消費體驗、強化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023年上半年引入超400家全國、區(qū)域及城市的首店、旗艦店、定制店,加速公司整體品牌能級提質(zhì),進一步打造差異化、特色化的商業(yè)標簽。
2023年上半年,受企業(yè)持續(xù)升級商業(yè)能級與居民外出購物、聚餐、休閑活動增多等影響,實體商業(yè)客流恢復,經(jīng)營情況好轉。報告期內(nèi),大悅城購物中心實現(xiàn)銷售額157.8億元,同比增長30%;客流量1.39億人次,同比增長55%;平均出租率90%。
而說起大悅城商業(yè)板塊,不得不提香港上市平臺大悅城地產(chǎn)。
大悅城地產(chǎn)同日披露的中期業(yè)績顯示,回顧期內(nèi),購物中心業(yè)務實現(xiàn)銷售額約為164億元,租金收入約14.84億元,同比增長53.5%。購物中心平均出租率92%,同比下降1個百分點,隨著市場復蘇,實體商業(yè)客流逐步恢復,出租率將穩(wěn)步提升。
期內(nèi),該集團堅持輕重并舉的發(fā)展策略,運營天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等14個購物中心管理輸出項目,管理輸出及其他服務收入總額為1.212億元。
報告透露,下半年,大悅城還將持續(xù)擴大商業(yè)版圖,年內(nèi)將有多個項目陸續(xù)入市,用城市級標桿項目實現(xiàn)與消費者的同頻共振。
另外,大悅城地產(chǎn)寫字樓業(yè)務強化市場研判,持續(xù)優(yōu)化3C運營服務體系,深耕信息化建設,回顧期內(nèi)實現(xiàn)租金收入約2.73億元,同比增長16.2%。
據(jù)此,上半年大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關服務收入總額約為21.50億元,同比增長32.2%。投資物業(yè)業(yè)務毛利率79%,同比增長4個百分點;購物中心及寫字樓收入占比分別約為83%和13%。
至于酒店經(jīng)營業(yè)務,大悅城地產(chǎn)報告披露,上半年全國旅游市場全線復蘇、商旅出行需求得到集中釋放,該集團旗下各酒店抓住市場機會,著力提升市場占有率及平均房價。回顧期內(nèi),酒店經(jīng)營業(yè)務收入約5.36億元,同比增長89.6%。酒店平均入住率74%,同比增長27個百分點。
現(xiàn)金流底線
除了抓業(yè)務發(fā)展,大悅城還注意加強資金管理,優(yōu)化債務結構,守住現(xiàn)金流安全底線。
觀點新媒體查閱報告了解,于報告期末,大悅城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為61.18億元,而去年同期為-3.6億元;投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.58億元,去年同期為-5829萬元。
在現(xiàn)金流入增加的同時,大悅城控股保持貸款償還率100%的記錄。
至2023年6月30日,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為277.26億元,較上年同期增加約22億元。于報告期末,大悅城控股的資產(chǎn)負債率為77.01%,較上年末77.85%下降0.84個百分點,流動比率162.25%,較上年末的152.20%上升10.05個百分點。
另外,大悅城控股持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務結構,降低融資成本,“在國家建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全”。
據(jù)觀點新媒體查悉,2023年上半年,該公司新增借款平均成本3.92%;上半年綜合融資成本為4.79%,較上年末下降3bps。報告期內(nèi),公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計30億元,合理安排負債期限比例,優(yōu)化債務結構。
與此同時,香港上市平臺大悅城地產(chǎn)于2023年6月30日的銀行及其他計息借貸約為444.56億元,較2022年末457.67億元下降2.9%。凈負債占總權益的比率約為48.5%,較2022年末的49.5%下降1個百分點。計息借貸構成為人民幣約占68%,港幣及美元約占32%。有息借貸中,約193.55億元為固息借貸,其余為浮息借貸。
于2022年6月30日,大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度,尚未動用的銀行授信額度227.05億元,全部以人民幣、港幣及美元計值,融資渠道暢通,授信額度充裕。
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