繼1宗招標、26宗延期出讓、5宗地塊底價成交后，10月13日，北京第二批集中供地土拍啟動，11宗住宅用地參與到現(xiàn)場競價。受市場“冷空氣”影響，此次參與房企較首批供地有所減少，僅有海淀2宗地塊轉(zhuǎn)入競高標準住宅方案階段，不過首個搖號、競現(xiàn)房“花式”登場，也體現(xiàn)出北京土拍的韌性。

26宗地塊臨時延期預示著北京土拍的“冷”，首個搖號、競現(xiàn)房銷售悉數(shù)登場則代表著北京土拍的“熱”，北京第二批集中供地就在這樣的冷熱狀態(tài)下收官，最終17宗地塊合計攬金約513.5億元。

收入513.5億元

今年8月末，北京市規(guī)自委掛出年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬平方米，除1宗招標項目以外，起始價總額約1359億元。

其中招標地塊，即平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)(瀝青廠)PG12-0102-6001、6002地塊，已于9月26日成交，由北京城鄉(xiāng)房屋建設開發(fā)有限責任公司3.471億元競得，是一個共有產(chǎn)權(quán)房項目。

在土拍大戰(zhàn)開始之前，受市場“冷空氣”影響，有26宗地塊沒有獲得報名，無奈選擇延期。剩余16宗地塊中，朝陽十八里店、大興西紅門、石景山首鋼、房山長溝鎮(zhèn)、通州于家務5宗地塊因僅有一家房企或聯(lián)合體報名，上述地塊均以底價成交，被房企提前收入囊中，成交價合計約130.5億元。

擺在“桌上”的11宗地塊，也成為國企、央企追逐的盛宴。據(jù)悉，此次參與競買企業(yè)共計50余家(次)，其中建工報名了9宗地塊，中海、中鐵置業(yè)報名8宗，華潤報名7宗。而從最終成交結(jié)果來看，中海、華潤+首開、建工+首開、中建一局、中鐵置業(yè)……，充斥著“中字頭”的身影，民企中僅有懋源和龍湖有斬獲。

據(jù)接近懋源的人士透露，懋源此番參與第二批集中供地志在必得，一來是在京土地儲備確實不足，前期項目清盤的清盤、掃尾的掃尾，急需補糧;二來因開發(fā)過夏家胡同地塊，懋源對豐臺這個區(qū)域并不陌生，此次拿地的擬售價也不算高，未來市場應該會認可。

要說北京第二批集中供地哪個區(qū)域最受傷，那肯定是朝陽無疑。此次朝陽推出了11宗地塊，僅有十八里店693地塊由金隅+昆泰聯(lián)合體以底價37.6億元摘得，其余10宗地塊落得“無人問津”的下場，只能延期出讓。值得一提的是，北京首批集中供地，朝陽的10宗地塊均溢價成交，連一宗底價成交地塊都沒有。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，今年朝陽新地供應量過于龐大，首批供地的10宗地塊同樣帶來了去化壓力，因此二批次供地開發(fā)商也選擇了“謹慎”。

首個搖號、競現(xiàn)房登場

北京第二批集中供地，共誕生了4宗有“故事”的地塊。

海淀京昌路631-1地塊和海淀京昌路631-2地塊，是此次北京土拍唯二觸及“雙上限”，轉(zhuǎn)入到高標準住宅建設方案投報程序的地塊。兩宗地塊現(xiàn)場競價很快，高標準投報的結(jié)果毫無懸念。

上述兩宗地塊，也受到4家房企及聯(lián)合體的青睞，包括中海、中建三局+中建五局、華潤+城建、中鐵置業(yè)在內(nèi)的4家房企及聯(lián)合體現(xiàn)場提交了方案，將在5個工作日內(nèi)揭曉。但無論如何，落入“中字頭”的口袋是可以確定的。兩宗地塊大概率會被一家房企及聯(lián)合體競得，畢竟合體開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)“超級加倍”。

參與上述兩宗地塊的某央企背景公司土拓負責人直言，對于海淀兩宗地塊，大家的預判是一致的：區(qū)域供應少、待置換客群基數(shù)大，再加上目前北京市新房相關手續(xù)審批提速，這種地拿在手里是不太愁賣的。

首批供地“隱身”的中海，此次也證明了自己，目前已確定成交的有2宗地塊，海淀西北旺0004地塊、石景山首鋼829地塊，花費了56.6億元，海淀京昌路“雙子”也有很大概率收入中海囊中。

昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路136號(原六亭飯店)CP00-0205-0021地塊，雖是共有產(chǎn)權(quán)房項目，但卻備受房企青睞，吸引了東亞新華、路勁+城建開發(fā)+城建北方、中鐵諾德、中鐵置業(yè)、建工+昌房、首開房地置業(yè)等房企及聯(lián)合體報名參與。該地塊也成為北京首個試點搖號地塊，中鐵置業(yè)成為了那個“幸運兒”。周邊配套成熟，距離地產(chǎn)昌平線較近，或是該地塊“熱”的原因。

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，是北京第二批次唯一一宗試點“現(xiàn)房銷售”的地塊，最終，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體以37.84億元競得，承諾5.4萬平方米“現(xiàn)房銷售”面積。按照規(guī)劃建筑面積測算，該地塊“現(xiàn)房銷售”占到總面積的44%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，現(xiàn)房銷售的意圖很明顯，保障交付、拒絕爛尾。開發(fā)商接連爆雷、期房交付即維權(quán)，現(xiàn)房銷售也成為破題的關鍵。

延期地塊可期

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”三穩(wěn)政策下，房地產(chǎn)市場正在逐步回歸理性，市場短期降溫也是逃不過的必經(jīng)階段。

從出讓規(guī)則來看，北京第二批集中供地繼續(xù)嚴控溢價率，整體溢價率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%;當達到地價上限后，將繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報高標準商品住宅建設方案等競爭方式確定土地競得人。而且在上述基礎上，北京二批次還增加了搖號確定競得人、現(xiàn)場競“現(xiàn)房銷售面積”等新規(guī)則。

北京第二批集中供地的“冷”，也受到大范圍“冷空氣”的影響。截至2021年10月10日，重點城市第二批集中供地進度過半，青島、濟南、天津、成都、蘇州、沈陽等17個城市率先開始第二批次地塊出讓為響應中央加快完善“穩(wěn)地價”要求，多數(shù)城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強購地自有資金監(jiān)管來提高房企土拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。底價成交成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比第一輪集中供地大部分房企有參與的積極性，當下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債務違約，而且接近年底，基本所有房企都開始收緊拿地資金，這也使得第二輪集中供地出現(xiàn)了明顯的流標現(xiàn)象，特別是民企，拿地報價都明顯減少。

房企不積極拿地，有政策收緊的壓力，有現(xiàn)金流的窘迫，也有銷售預期的影響，但他們的“躺平”不會持續(xù)太久，畢竟不拿地就只能“等死”。而且隨著市場回歸理性，新形勢下也需要慢慢適應新玩法。

據(jù)悉，26宗延期出讓地塊，競買申請截止時間、掛牌競價截止時間等與北京下一批次商品住宅用地集中供應項目保持一致。

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