近日,有媒體報(bào)道稱,房企將面臨融資的“三道紅線”,該消息被業(yè)內(nèi)解讀為是房企融資的“緊箍咒”。同時(shí),也有房企向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,的確收到了類似消息,但尚未有官方通知。據(jù)悉,“三道紅線”分別針對房企重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比作出限制,并以此為標(biāo)準(zhǔn)控制房企有息負(fù)債規(guī)模的年增速。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,隨著疫情得到控制,金融環(huán)境收緊是大概率事件。同樣,房企融資門檻增加,限制負(fù)債規(guī)模,或也是房企擺脫“高杠桿”的必經(jīng)之路。值得關(guān)注的是,有專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,若“三道紅線”落地,房企在銷售及拿地方面的策略或許會同步出現(xiàn)變化。
融資或?qū)⒃偈站o
近日,有多家媒體報(bào)道監(jiān)管部門即將出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模的增長,并為房企的有息負(fù)債規(guī)模設(shè)定了“三道紅線”。盡管尚未出臺正式文件,但是也有房企及業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,已經(jīng)聽說了類似消息,大體方向正確,但還沒有接到官方通知。
另外,近日媒體報(bào)道稱,央行及住建部召集了部分房地產(chǎn)公司在京面談,具體內(nèi)容或與融資新規(guī)有關(guān)。至于“三道紅線”的具體內(nèi)容,《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,紅線1為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2為凈負(fù)債率大于100%;紅線3為現(xiàn)金短債比小于1倍。
據(jù)悉,試點(diǎn)房企根據(jù)財(cái)務(wù)等情況分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo),分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。即如果3條線均超出閾值為“紅色檔”,有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,不得增加。2條線超出閾值為“橙色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。1條線超出閾值為“黃色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。若3條線均未超出閾值為“綠色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
同時(shí),8月20日,有媒體報(bào)道稱,相關(guān)監(jiān)管部門與部分房企在京舉辦座談會,會上監(jiān)管部門聽取了房企的意見,并提出希望房企控制負(fù)債,不要繼續(xù)快速加杠桿的相關(guān)意見,該會議則被業(yè)內(nèi)解讀為與新規(guī)“三道紅線”有關(guān)。針對“三道紅線”的后續(xù)進(jìn)展,《華夏時(shí)報(bào)》記者將會持續(xù)關(guān)注報(bào)道。
房企面臨償債壓力
“三道紅線”究竟是否會落地尚不確定,但業(yè)內(nèi)認(rèn)為,地產(chǎn)金融環(huán)境大概率會從相對寬松過渡到收緊狀態(tài)。“地產(chǎn)金融政策收緊是大概率事件。隨著疫情的影響逐漸減弱,2020年上半年相對寬松的金融環(huán)境將逐步收緊。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認(rèn)為。
首先來看,資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比三大指標(biāo)均屬于房地產(chǎn)行業(yè)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。其中,現(xiàn)金短債比為非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的比值,若該比值大于1.0,則說明房企目前的非受限現(xiàn)金可以償還短期債務(wù)。反之,若不足1.0,則說明房企的非受限現(xiàn)金不足以覆蓋短期債務(wù)。
由此看來,“三道紅線”的設(shè)置主要是為了防范房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),保障資金鏈的安全。“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍,這三個(gè)指標(biāo)是當(dāng)前分析房企經(jīng)營的非常核心的指標(biāo),后續(xù)也成為了監(jiān)測房企經(jīng)營的重要內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。
值得關(guān)注的是,無論“三道紅線”是否會落地,房企面臨的巨大償債壓力的確不可否認(rèn)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年8月份到2021年上半年,房企有4個(gè)單月到期債務(wù)規(guī)模超過千億。同時(shí),不少房企采用“借新還舊”的方式緩解債務(wù)壓力,“加杠桿”則是難以按下減速鍵。
例如,2020年8月份,有包括華南城、建業(yè)地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企披露了發(fā)債計(jì)劃。其所得款項(xiàng)凈額則主要是用于償還一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務(wù)的再融資。
樓市會有何變化?
“三道紅線”的消息一經(jīng)傳出,便在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。有機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,若以此為標(biāo)準(zhǔn),國內(nèi)銷售額較高的50家房企中,同時(shí)踩中3條紅線的房企大約為14家,踩中2條紅線的房企為10家,踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言,完全處于“綠檔”的房企則在少數(shù)。
以龍湖集團(tuán)為例,其2019年業(yè)績報(bào)告顯示,龍湖集團(tuán)的平均借貸成本處于4.54%的低位,凈負(fù)債率為51.0%,現(xiàn)金短債比為4.38,其一系列指標(biāo)均維持在行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn),財(cái)務(wù)安全性則同樣較高。但也有包括光明地產(chǎn)等在內(nèi)的房企,其三條紅線均踩中。
高杠桿、高周轉(zhuǎn)幾乎已經(jīng)成為了房企的標(biāo)配,但由此引發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)也同樣不可忽略。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,若“三道紅線”落地,房企融資則會收緊。嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示:“由于當(dāng)前正處于部分房企發(fā)布半年報(bào)的時(shí)候,所以這或許意味著房企后續(xù)在金融融資、杠桿操作等方面需要謹(jǐn)慎。相關(guān)房企則需要關(guān)注此類政策風(fēng)向下的變化。”
此外,潘浩認(rèn)為,如果“三道紅線”落地,土地市場將會出現(xiàn)降溫、新房銷售則會加速。同時(shí),被新規(guī)限制融資的房企有可能會延遲或者取消近期的土地投資計(jì)劃。此外,融資收緊會使得房企銷售回款端壓力驟升,房企則大概率會啟動“加速銷售模式”。
與此同時(shí),還有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,中小房企或?qū)⒂瓉?ldquo;艱難時(shí)刻”,其受波及程度將遠(yuǎn)大于規(guī)模房企。“調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)無論如何勢在必行。去杠桿、降負(fù)債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然會面臨的課題,也符合政府的政策導(dǎo)向。因此,調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式或?qū)饾u退出企業(yè)。”潘浩認(rèn)為。
“財(cái)務(wù)指標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)短期迅速的調(diào)整,需要長期的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。另外,拆分業(yè)務(wù)板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等則成為了目前房企采取的長期應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的模式。”針對房企的應(yīng)對措施,潘浩如此認(rèn)為。
責(zé)任編輯:張蓓 主編:張?jiān)?/p>
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