繼4月逐漸恢復后，因疫情推遲的購房需求在“五一”小長假進一步釋放，重點城市二手房市場成交量大增。

來自某研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長假(5月1日至5日)期間，重點18城市二手房日均成交量同比增六成，其中有14個城市同比增長，增幅最大的是北京，日均同比增長100%，1個城市(杭州)和去年同期持平，3個城市同比下降，降幅最大的為武漢，同比下降13%。

證券時報記者從多個房產(chǎn)中介處也了解到，“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都增加不少。

北京二手房成交量為何暴漲?這種現(xiàn)象能否持續(xù)?其他重點城市未來市場走勢如何?

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，4月30日北京西城學區(qū)政策變化是“五一”假期北京二手房成交量大漲的主要原因，預計北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。全國其他重點城市雖然4月成交量明顯增長，但是在長期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下，市場支撐力度不足、市場節(jié)奏依舊較緩，預計5月的市場將會自然回落，今年上半年的市場將明顯弱于2019年同期。

北京：趕政策“末班車”效應明顯

隨著疫情得到有效控制，北京下調(diào)防控等級，大部分小區(qū)二手房帶看恢復正常后，整體市場成交復蘇明顯。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長假前4天，北京二手房網(wǎng)簽139套，而去年同期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是134套。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)則顯示，“五一”小長假(5天)北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小長假(4天)日均成交量是450套，同比大漲100%。

對于兩個機構(gòu)的數(shù)據(jù)差異，貝殼研究院首席分析師許小樂對證券時報記者說：“網(wǎng)簽量代表的是過去的成交結(jié)果，有滯后性。我們用的是鏈家實時成交量推算的全市成交量。通常鏈家的市占率比較穩(wěn)定，能夠推算出全市成交量。”

對于“五一”假期北京全市二手房成交量同比大幅增長的原因，許小樂表示，除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，比較重要的原因在于4月30日晚上學區(qū)房政策的出臺，西城多校劃片使得部分家長為了教育的確定性加快入市，“五一”期間西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，今年和去年“五一”假期成交量可比性不大，因為去年4月15日國管公積金政策出臺后，樓市已經(jīng)從小陽春開始下調(diào)，而且“五一”假期只有4天，大部分人都出游，慣例成交量不會高。而今年比較特殊，由于疫情，大部分人未選擇遠游，前期積壓的購房者的確不少，疊加西城學區(qū)新政，部分積壓的需求在“五一”假期釋放屬于正常現(xiàn)象，市場正在快速恢復。

不管怎樣，證券時報記者從多個房產(chǎn)中介處了解到，“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都不少是事實。

根據(jù)4月30日發(fā)布的北京西城學區(qū)新政，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。這意味著“7.31”之前不在西城買房落戶，就不能保證上之前對口的學校。該消息一出，不少家長和房主都坐不住了。

“從4月30日出政策到現(xiàn)在一周的時間，整個西城二手房掛牌量快超過去年全年的掛牌量了!”某房產(chǎn)中介小王對證券時報記者說，

另一家房產(chǎn)中介某知名學區(qū)的李店長告訴證券時報記者，該小區(qū)“五一”5天的成交量相當于4月一個月的成交量，大家都想趕末班車在7月31日之前落戶。

西城不僅新掛牌房源不少，也有一些之前已掛牌房源上調(diào)掛牌價。

證券時報記者在鏈家APP上查詢到，西城區(qū)金融街學區(qū)某小區(qū)里不到60平米的兩居室，掛牌價在5月1日上漲了70萬至總價900萬，單價15.4萬/平方米，該房源是2019年7月掛牌的，曾在2019年11月降價20萬。

不過，證券時報記者從某房產(chǎn)中介發(fā)的他所在片區(qū)“五一”成交情況來看，大部分房源的成交價都是低于掛牌價的，有的最多低了42萬。

“聰明的房東就不會漲，差不多就賣，想再扛著點的房東有可能就賣不出去。”房產(chǎn)中介小劉對證券時報記者表示，“7.31”之后西城的房價可能會略跌一跌。

對于西城學區(qū)新政的影響，V房CEO司智認為，西城學區(qū)整體比較均衡，所以受到影響不大。東城早就多校劃片了，房價基本上沒有受太大的影響。海淀均衡度最差，但實際上受的影響也不太大。7月31號之前西城的部分學區(qū)房會搶的比較厲害，之后會趨于平穩(wěn)。

重點城市二手房市場4月已復蘇

實際上，北京的購房需求在4月就釋放明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房網(wǎng)簽13161套，環(huán)比上漲75.6%，同比下降7%。張大偉認為，雖然同比數(shù)據(jù)下降，但目前看，4月下半月已經(jīng)基本恢復到疫情前的平均水平。

“4月開始，北京二手房成交量增加，與網(wǎng)簽之前積壓的學區(qū)房過戶等影響有關(guān)，學區(qū)房成交量相對活躍。整體看，市場有望在5-6月繼續(xù)保持在1.3萬套以上的水平。”張大偉說。

許小樂也表示，隨著北京小區(qū)進出限制放松，二手房線下帶看量快速恢復，4月北京鏈家新增帶看客戶量環(huán)比增加78.7%，同比增加0.5%。線下帶看的逐步恢復帶動二手房市場交易回歸正常狀態(tài)，4月北京二手樓市恢復程度已超去年同期水平。

從全國來看，由于疫情推遲的購房需求開始在4月快速釋放，重點城市的二手房市場繼續(xù)復蘇。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月全國重點18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長，環(huán)比增加43.1%，同比增加17.6%。其中，改善性需求釋放節(jié)奏加快，成交面積在90平以上占比高出2.2個百分比，達到30%;三居室的改善房源成交占比連續(xù)兩個月提升，超過30%。

改善型需求進場支撐4月的市場，成交量的大幅增長帶動價格的止跌上漲。除武漢因3月無成交沒有成交價格數(shù)據(jù)外，4月重點17城中有16個城市價格環(huán)比上漲，整體來看二手房價格上漲幅度不大，沒有出現(xiàn)需求集中釋放導致的房價快速大幅上漲情況。

不過，貝殼研究院指出，雖然4月的市場在繼續(xù)復蘇，但恢復力度并不大，表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，4月交易量只有去年3月的85%。

第二，根據(jù)歷史成交變化假設(shè)一季度缺失的需求延后到二季度釋放，預計二季度的交易量同比增長可能達到40%，目前4月的成交量同比增長17.6%，不及預期。

第三，從周度數(shù)據(jù)看，市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，目前的成交量已經(jīng)連續(xù)下滑兩周，市場拐點較為明顯。

貝殼研究院認為，雖然4月市場成交量有明顯增長，但是長期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下，市場支撐力度不足、市場節(jié)奏依舊較緩。從調(diào)價行為來看，4月18個城市中有13個城市漲價占比下降，比上個月增加了6個城市。深圳的調(diào)漲占比雖然較高，但是在金融政策調(diào)整后，業(yè)主預期也相應回落，調(diào)價中漲價占比下降。成交周期方面，4月客戶成交周期拉長到56.8天，較去年同期增加13天，18個城市房源成交周期均超過120天，市場成交節(jié)奏依舊緩慢。從目前的市場預期和高意向潛在需求來看，除北京外，其他17個城市5月的市場將會自然回落，2020年上半年的市場將明顯弱于2019年同期。

“因為北京西城學區(qū)政策發(fā)生變化，但西城的交易體量在全市并不大，在8%左右，且日度來看西城交易量已經(jīng)下降，初步判斷北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。”許小樂對證券時報記者說。(張達)

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