截至4月9日，30家上市房企陸續(xù)公布今年一季度銷售業(yè)績。從之前一年多的房企普遍上漲，變?yōu)榉科箐N售漲幅明顯放緩。即便春節(jié)過后，在一二線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫的情況下，也未改寫今年一季度樓市格局。

今年一季度，龍頭大型房企業(yè)績上漲乏力的端倪開始顯現(xiàn)，前三名企業(yè)一季度銷售金額同比均現(xiàn)下跌。中小房企步步趨穩(wěn)，個別房企趁勢超車，銷售金額同比上漲超六成，甚至兩倍以上，房企業(yè)績分化明顯加劇。

三家龍頭房企一季度銷售業(yè)績同比下調(diào)

截至4月9日，公布2019年一季度銷售業(yè)績的上市房企合計30家。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這30家房企合計銷售業(yè)績?yōu)?0469億元，與2018年同期的10096億元相比，同比微漲3.7%。

雖然業(yè)績上漲，但銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企銷售規(guī)模出現(xiàn)同比下調(diào)。在克而瑞一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200權(quán)益排行榜中，碧桂園、恒大、萬科位居前三名的格局仍未打破。

其中，碧桂園公告的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月分別實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計，碧桂園第一季度實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。

而作為龍頭房企的恒大銷售金額同比下調(diào)的比例則超過兩位數(shù)。今年1月至3月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額約1196億元，累計合約銷售面積為1102.8萬平方米。從銷售金額來看，與去年的1618.7億元相比下降26.1%。

在此前的2018年業(yè)績會上，恒大宣布將2019年合約銷售目標定為6000億元。其也是前三名企業(yè)中唯一確定銷售目標的房企。如此看來，今年一季度則完成目標的19.93%。

在前三名企業(yè)中銷售金額跌幅最小的是萬科。2019年1至3月份，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比跌幅為3.13%，合同銷售面積924.8萬平方米，同比下降13.34%。

值得一提的是，今年一季度已有四家房企過千億。除上述前三名企業(yè)外，今年1月至3月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額1096.6億元。不過，保利發(fā)展一季度的簽約金額同比增長26.14%。

從單月數(shù)據(jù)來看，前三名企業(yè)3月銷售業(yè)績均好于前兩個月，萬科及恒大3月銷售業(yè)績均超過500億。其中，恒大3月份實現(xiàn)合約銷售金額約為549億元，環(huán)比2月的215.3億元增長155%，同比則上漲11%。

恒大3月的市場表現(xiàn)主要得益于3月份開啟的全國樓盤降價促銷活動，而且這一促銷將延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促銷活動效果良好，致使恒大3月銷售業(yè)績增速明顯。

分化加劇，有中小房企銷售業(yè)績同比漲超六成

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對于這一下降現(xiàn)象，克而瑞分析認為，一方面是由于去年一季度3家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高，月均銷售超500億;另一方面，自2018年下半年以來TOP3房企進行了提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

事實上，銷售規(guī)模下調(diào)的不僅是三家龍頭房企，中國金茂今年一年度銷售283.28億元，同比去年的386.66億元降幅也達到26.70%。綠城今年一季度總合同銷售金額255億元，同比也有8.6%的降幅。

從百強房企一季度銷售情況來看，根據(jù)克而瑞按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100房企今年1月-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2018年是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史紀錄的一年，與2018年一季度同比接近50%上漲相比，2019年一季度房企漲幅全面放緩。

對于房企整體銷售額漲幅明顯出現(xiàn)放緩的原因，張大偉則認為，除市場本身退燒外，與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)系。此外，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，也影響到布局三四線城市的房企銷售。其中，龍頭房企銷售業(yè)績放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)。

在部分大房企業(yè)績上漲乏力情況下，部分中小房企的業(yè)績數(shù)據(jù)依然在上漲，有的小房企一季度銷售業(yè)績同比漲超六成，甚至個別小房企一季度銷售業(yè)績同比增長2倍以上。房企間的業(yè)績分化繼續(xù)加劇。

最為典型的是國瑞置業(yè)一季度銷售76.57億元，同比增長約277%。合生創(chuàng)展一季度銷售40.8億元，同比增長約141.80%。

建業(yè)地產(chǎn)一季度物業(yè)合同銷售總額為128.36億元，同比增加為69.8%。2019年其重資產(chǎn)合約銷售目標是635億元，已完成全年目標20.21%。首創(chuàng)置業(yè)一季度累計簽約金額約139.1億元，同比增長63.2%。2019年銷售目標800億元，完成目標的17.38%。

此外，中國奧園一季度合同銷售金額187.3億，同比增長約38%。佳源國際一季度銷售36.63億元，同比增長46%。

隨著市場格局逐漸分化，張大偉認為，從2019年銷售數(shù)據(jù)可以推斷出，隨著龍頭房企退燒，2019年市場逐漸將出現(xiàn)中型房企競爭的局面。

土地市場轉(zhuǎn)暖，銷售“小年”高增長難持續(xù)

雖然今年一季度TOP100房企整體業(yè)績規(guī)模略有下滑，但各梯隊房企的銷售金額集中度較去年仍有提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達70.5%。

事實上，“強者恒強”的競爭邏輯仍在主導房企的投資戰(zhàn)略。春節(jié)過后，隨著部分城市房地產(chǎn)市場的升溫，作為樓市風向標的土地市場更現(xiàn)回暖跡象。今年3月，包括杭州、蘇州、合肥、寧波等在內(nèi)的部分城市出現(xiàn)房企搶地現(xiàn)象，土地溢價率甚至超過100%。

“對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。”張大偉稱，2018年，因為持續(xù)調(diào)控，市場明顯降溫，部分企業(yè)拿地較少。如今在融資壓力有所緩解下，部分企業(yè)再次開始進入土地市場搶地。

萬科公告顯示，3月其分別于北京、佛山、天津、成都、長春、西安等地新增加項目11個，建筑面積289.2萬平方米，權(quán)益建筑面積194.1萬平方米，需支付權(quán)益地價98.93億元。整體來看，萬科第一季度共斥資近300億元拿地。此外，其也在通過舊改的渠道增加土儲。

同在3月份，保利發(fā)展共取得4宗地塊，分別位于青島、汕頭、成都及澳大利亞布里斯班，總土地面積合計61.32萬平方米。 中海在沈陽、石家莊、佛山、大連和香港收購了5幅地塊，應付的土地出讓金約為77.26億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)3月斥資近200億元在12個城市補充土地儲備。同時，融創(chuàng)13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權(quán)。

“除了上述大型企業(yè)外，在房地產(chǎn)市場競爭中，中小型房企繼續(xù)加大規(guī)模擴張，成為了最近拿地市場的主力。”張大偉這樣表示。

對于2019年房地產(chǎn)市場，克而瑞認為將是銷售“小年”，預計一二線和部分強三線城市企穩(wěn)反彈，而多數(shù)三四線城市仍將保持調(diào)整下行的走勢。為此，企業(yè)高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)。

另有業(yè)內(nèi)人士預計，政策基本仍將保持比較緊的狀態(tài)，隨著樓市供應的增加，二季度的市場走勢也難現(xiàn)大幅增長，求穩(wěn)是大部分房企的心態(tài)。

新京報記者 袁秀麗 編輯 武新 制圖 薛慧敏 校對 李立軍

關(guān)鍵詞： 房企 銷售