當(dāng)前中國樓市面臨房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。

2018年中國樓市前熱后冷，購房者心態(tài)總體上由客觀轉(zhuǎn)為觀望。

2019年中國樓市如何發(fā)展，12月11日中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)》給出了答案。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2019年中國樓市將延續(xù)今年9月以來的降溫態(tài)勢(shì)，指出當(dāng)前中國樓市面臨房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等三方面風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)計(jì)2019年樓市延續(xù)9月來的降溫態(tài)勢(shì)

報(bào)告分析，2018年中國樓市與四季吻合，春暖夏熱秋涼冬冷，8月份之前房地產(chǎn)逐漸升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫，這一變化在在房價(jià)增速放緩、商品房供求、房地產(chǎn)投資等方面均有體現(xiàn)。

分城市看，2018年全國城市之間的房價(jià)差異緩慢縮小。東部城市房價(jià)增速顯著降溫，中西部城市房價(jià)增速上升明顯;一線城市、二線城市房價(jià)同比增速顯著下滑;城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。

報(bào)告認(rèn)為，9月樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一方面是由于政府自去年9月以來的從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期(2018年全國樓市調(diào)控已高達(dá)405次，比2017年同期上漲近80%)，另一方面是由于經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、中美貿(mào)易摩擦、“民營經(jīng)濟(jì)退場論”等因素疊加下，悲觀情緒增加，并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場。

展望2019年中國樓市，報(bào)告分析，未來國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。

盡管未來預(yù)期和市場走勢(shì)還有待觀察，報(bào)告認(rèn)為，總體上，2019年中國樓市最可能小幅調(diào)整和再度分化。“在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。”同時(shí)，降溫中有起伏，2018年樓市呈現(xiàn)的四季變化在2019年還會(huì)延續(xù)?？臻g上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

華房指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果也顯示，從2018年第四季度到2019年第三季度，全國層面上的房價(jià)增速將有所降低，一線城市的房價(jià)增速將逐步下降，并可能出現(xiàn)負(fù)增長，二線城市的房價(jià)增速將緩慢下降;全國房地產(chǎn)投資增速獲將趨緩，一線城市住房投資增速將波動(dòng)保持穩(wěn)定，二線城市投資將緩慢下降。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，作出上述預(yù)測(cè)主要基于三方面重要因素考量：

一是上行的因素還在繼續(xù)起作用，包括城市化帶來的住房需求潛力、有較強(qiáng)韌性的中國經(jīng)濟(jì)支撐、炒房的利益機(jī)制沒有根本改變、調(diào)控政策還有調(diào)整和操作的較大空間。

二是逆轉(zhuǎn)下行的因素，包括中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力、中美貿(mào)易摩擦仍存不確定性，有關(guān)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的落實(shí)情況待觀察、一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性價(jià)格泡沫、三、四、五線城市存在結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫、政府調(diào)控力度絲毫沒有放松等。

三是再度分化的因素，包括，一、二線城市由于需求潛力大但供給不足房價(jià)上漲壓力仍較大，三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪超好發(fā)展，不僅房價(jià)漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能形成新一輪庫存。

當(dāng)前樓市存在四大問題

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前中國樓市存在住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)均失衡、市場預(yù)期變化更加撲簌迷離、行政調(diào)控弊端逐漸凸顯、制度改革推進(jìn)依然緩慢等四大問題。具體來講：

總量與結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)為，一是存量水平超前，當(dāng)前住房空置率高出10%以下的合理區(qū)間，2017年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)37.6平米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平米的目標(biāo)，此外，潛在供給巨量，截止2018年10月，全國住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;二是供需嚴(yán)重錯(cuò)配，存在五大結(jié)構(gòu)問題，具體為，商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等。

長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場亂象，加劇市場風(fēng)險(xiǎn)，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機(jī)制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)展。

此外，市場預(yù)期變化方面，由于目前樓市存在總量上長期潛力和短期問題的矛盾、結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫和價(jià)格泡沫的矛盾等兩個(gè)矛盾性特征，導(dǎo)致預(yù)期對(duì)市場的反應(yīng)更加敏感、預(yù)期對(duì)市場的作用更加重要、預(yù)期本身正變得更加不確定。

制度改革方面，改革導(dǎo)致房地產(chǎn)問題的基礎(chǔ)制度，建立房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制，已經(jīng)啟動(dòng)十年但進(jìn)展不快，除存在一些技術(shù)性問題外，首先，改革涉及基礎(chǔ)制度的改變，存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，客觀上要求審慎推進(jìn)，其次，改革涉及重大利益的調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏動(dòng)力或遇到阻力。

“中國房地產(chǎn)奇跡是住房制度改革帶來的，而中國房地產(chǎn)的問題除了階段性必然外，主要源于未完成的改革。”倪鵬飛表示。

報(bào)告建議，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。

完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動(dòng)，具體建議如下：

一是，妥善處理和應(yīng)對(duì)宏觀問題挑戰(zhàn)，包括中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量的關(guān)系、房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的問題等。

二是，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標(biāo)從抑制房價(jià)上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅(jiān)守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動(dòng)搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時(shí)性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。

三是，前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心。將中央對(duì)住房市場監(jiān)控?cái)U(kuò)展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)，將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。

四是，做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預(yù)案。針對(duì)未來房地產(chǎn)市場的不確定性，各級(jí)政府調(diào)控部門要做好防止報(bào)復(fù)性反彈和失速性下滑的兩手準(zhǔn)備和兩套方案。從行政措施、經(jīng)濟(jì)措施、輿論引導(dǎo)、社會(huì)治理四方面施策。

改革基礎(chǔ)制度，加速建立長效機(jī)制方面，報(bào)告建議：推出房地產(chǎn)稅;探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券;退出土地財(cái)政，調(diào)整中央和地方的財(cái)稅關(guān)系，改革中央與地方關(guān)于土地出讓金的分成制度;深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，讓完全保障和部分保障(可通過土地優(yōu)惠出讓、稅收減免、利息補(bǔ)貼)家庭占城市人口的50%左右，加速完善租售并舉制度，改革戶籍制度構(gòu)建常住人口體系。

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