圖說(shuō)：大起大落是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京多個(gè)區(qū)域的成交相比最低谷時(shí)有所回升，但與曾經(jīng)的高點(diǎn)還相去甚遠(yuǎn)。

自北京2017年“3·17”樓市新政以來(lái)，北京周邊的香河、固安、燕郊等縣市都執(zhí)行更加嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，環(huán)京樓市出現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。然而最近一段時(shí)間，環(huán)京區(qū)域又有回溫的跡象。

以固安為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲76%。另?yè)?jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月，香河在連續(xù)6個(gè)月零供應(yīng)后首次實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，共供應(yīng)229套，供應(yīng)面積2.06萬(wàn)㎡。10月香河商品住宅成交305套，成交面積2.84萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲68%，同比上漲35%，達(dá)年內(nèi)峰值。

不過(guò)，大起大落已成環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京多個(gè)區(qū)域的成交相比最低谷時(shí)有所回升，但與曾經(jīng)的高點(diǎn)還相去甚遠(yuǎn)。如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，環(huán)京樓市的低迷還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

環(huán)京多個(gè)區(qū)域銷售升溫

雖然政策依舊嚴(yán)厲，但環(huán)京很多區(qū)域的樓市成交都出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。不僅是固安，包括廊坊、燕郊等區(qū)域在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的成交低谷后，銷售都開(kāi)始了回升。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，同比2017年三季度，環(huán)京樓市中秦皇島、固安、廊坊市區(qū)、燕郊、張家口等地的成交量都出現(xiàn)了明顯上漲。

北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，廊坊市區(qū)成交價(jià)格為1.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3%。其中，9月廊坊市區(qū)商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬(wàn)平方米。

另一個(gè)備受關(guān)注的燕郊區(qū)域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬(wàn)平方米，連續(xù)兩個(gè)季度上漲，環(huán)比上漲457%，同比下降23%。從成交均價(jià)來(lái)看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價(jià)為1.66萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比下降23%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7-9月，燕郊地區(qū)60-100平方米的面積段產(chǎn)品占比最高，占全市總成交量的49%;60平方米以下面積段的成交量漲幅最大，同比提升4%;60-90平方米面積段占比降幅最大，同比降低6%。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16%，同比下降67%，達(dá)年內(nèi)季度成交峰值;三季度僅8月供應(yīng)24套，供應(yīng)面積0.26萬(wàn)平方米。從成交均價(jià)來(lái)看，7-9月成交均價(jià)為9389元/平方米，環(huán)比下降18%，同比下降3%。

主打冬季奧運(yùn)會(huì)概念的張家口則在第三季度成交了756套住宅，成交面積7.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降7%;成交均價(jià)為9254元/平方米，環(huán)比下降4%，與去年同期基本持平。

成交上漲背后

那么房?jī)r(jià)為何會(huì)持續(xù)性上漲呢?有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為由多重因素綜合影響。

近期的環(huán)京樓市非常“不尋常”，尤其是東南區(qū)域，利好一個(gè)接著一個(gè)。伴隨著北京市政府的東遷，環(huán)京樓市收到的政策利好可謂是一波接著一波。先是副中心與北三縣詳規(guī)經(jīng)官方渠道發(fā)聲，已確定不久后就將正式發(fā)布，接著北京副中心方向，燕郊、大廠、香河等最新的地鐵規(guī)劃圖流傳，“6號(hào)線東延”也有了肯定的答復(fù)，“廠通橋”更是溝通起通州與大廠。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來(lái)北京周邊以高鐵為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施集中交付后，將有效提升城市間的通勤效率。一部分位于北京1小時(shí)交通圈內(nèi)的城市，將承載更多來(lái)自北京的功能和產(chǎn)業(yè)上的外溢需求;另一部分到達(dá)區(qū)域內(nèi)其他城市平均通達(dá)時(shí)間較短的城市，則憑借其交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，獲取發(fā)展的動(dòng)力。

從當(dāng)前和未來(lái)城際通勤時(shí)間可以判斷，雄安、張家口、承德、唐山將新納入北京1小時(shí)交通圈;而石家莊、雄安、保定則將成為僅次于北京、天津、廊坊的區(qū)域交通樞紐。核心城市重點(diǎn)區(qū)域之間通勤效率提升，促進(jìn)北京主城區(qū)非首都功能疏解的同時(shí)，也將令這些區(qū)域樓市迎來(lái)新機(jī)遇。

此外，環(huán)京新機(jī)場(chǎng)板塊的利好也不斷爆發(fā)，據(jù)了解，北京新機(jī)場(chǎng)總投資近800億元人民幣，總占地4.1萬(wàn)畝，根據(jù)規(guī)劃新機(jī)場(chǎng)正南側(cè)將打造50平方公里的科技創(chuàng)新區(qū)，新機(jī)場(chǎng)正西側(cè)將打造20平方公里的服務(wù)保障區(qū)。

2019年10月北京新機(jī)場(chǎng)將正式投入使用。投入使用后，初期旅客吞吐量4500萬(wàn)人次。未來(lái)將在新機(jī)場(chǎng)周邊聚集起以高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流區(qū)、會(huì)展區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、酒店休閑娛樂(lè)區(qū)，未來(lái)20年將為北京市帶來(lái)8.6萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。

新機(jī)場(chǎng)確定通航日期，周邊配套體系穩(wěn)步推進(jìn)，近日又披露了城際鐵路聯(lián)絡(luò)線一期的環(huán)評(píng)公告，顯示近期即將開(kāi)工。與此同時(shí)，北京南城的“南中軸首都商務(wù)新區(qū)”也與大家見(jiàn)面了，首都第二個(gè)空港保稅區(qū)也如期而至，利好一個(gè)接著一個(gè)。

種種跡象顯示，近期的環(huán)京樓市的確有些“不尋常”，在限購(gòu)政策不變的情況下，環(huán)京區(qū)域的樓市成交在低谷徘徊了一年后，終于有所升溫，但由于樓市管控力度仍將持續(xù)強(qiáng)化，各環(huán)京區(qū)域的升溫只是針對(duì)最低谷而言，有些許回暖，但無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，與2016年限購(gòu)加碼前的絕對(duì)高點(diǎn)還相去甚遠(yuǎn)。

冰點(diǎn)或?qū)⒊掷m(xù)

我愛(ài)我家集團(tuán)前副總裁胡景暉分析表示，由于北京房?jī)r(jià)偏高，環(huán)京區(qū)域承接了不少來(lái)自京城的剛需外溢需求和投資投機(jī)需求，在投資投機(jī)需求推動(dòng)下，環(huán)京樓市不斷升溫。但在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時(shí)間里，燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成，房?jī)r(jià)也下跌了兩到四成，而這還是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果?？梢?jiàn)，環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

針對(duì)未來(lái)環(huán)京樓市的走向，胡景暉認(rèn)為，如今北京首套房貸款利率上升，限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策也在醞釀，北京的調(diào)控還在加碼，環(huán)京樓市政策自然也會(huì)從嚴(yán)調(diào)控，交易低迷態(tài)勢(shì)將持續(xù)。不過(guò)，在北京新機(jī)場(chǎng)、環(huán)球影城等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，環(huán)京交通與北京逐步接軌，從長(zhǎng)期來(lái)看，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)會(huì)向好發(fā)展，只是交易屬性將向居住回歸，投資投機(jī)的空間會(huì)被壓縮。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，按照過(guò)去幾年的規(guī)律，環(huán)京樓市幾乎沒(méi)有獨(dú)立的市場(chǎng)，與北京樓市同呼吸、共命運(yùn)。如今，北京樓市逐漸回暖企穩(wěn)，但環(huán)京樓市這次卻很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。

北京的購(gòu)房需求是在復(fù)蘇，但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。

專家表示，目前在北京，剛需有共有產(chǎn)權(quán)房，改善有限競(jìng)房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無(wú)法負(fù)擔(dān)北京的價(jià)格，被擠壓到了燕郊，但現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)，減少了這部分客群?，F(xiàn)在除了沒(méi)有北京購(gòu)房資格的購(gòu)房人和投資客之外，外溢到環(huán)京的需求量本來(lái)就大幅減少，再加上環(huán)京巨大的潛在供應(yīng)量，市場(chǎng)很難快速?gòu)?fù)蘇。(李桁 門庭婷)

關(guān)鍵詞：