北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)“《通知》”),規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目(編者注:限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是指按北京市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目)可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷(xiāo)售;比值不高于85%的,由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授表示,由于“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”在土地出讓時(shí)確定的銷(xiāo)售限價(jià),與達(dá)到預(yù)售條件時(shí)項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)價(jià)格存在差異,所以如何銷(xiāo)售“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”,社會(huì)上非常關(guān)注。本《通知》的發(fā)布,應(yīng)該說(shuō)是給出了一個(gè)探索性的解決方案。
那么,新政之下,會(huì)被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將占比多少?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大不大?
85%的比值是怎樣來(lái)的?
《通知》明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作:若比值不高于85%的設(shè)定比例,則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,購(gòu)房人獲得銷(xiāo)售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額,剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
舉個(gè)例子,若某地塊在拍賣(mài)時(shí)規(guī)定限均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米,在辦理施工許可證后,北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,形成評(píng)估價(jià)。
若評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米,則5/5.5=90.9%,大于設(shè)定比例85%,該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣(mài)。若評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)元/平方米,5/6=83.3%,小于設(shè)定比例85%,則該項(xiàng)目將會(huì)按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣(mài)。此時(shí),購(gòu)房人獲得83.3%的產(chǎn)權(quán)份額,剩余16.7%的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
為什么把85%設(shè)為分水嶺?這個(gè)比值是怎樣來(lái)的?
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的。“如果設(shè)定比例過(guò)高,收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多,會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響,不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定;如果設(shè)定比例過(guò)低,則不僅會(huì)存在較大的牟利空間,而且政府持有比例較高,也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性,畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。” 陳志說(shuō)。
不過(guò),85%的比例也并非一成不變,而是富有彈性的。劉洪玉表示,《通知》明確了當(dāng)前限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%,在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷(xiāo)售情況適當(dāng)調(diào)整,是建立在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行必要調(diào)整的更加富有彈性的制度。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池也持有相同的看法,“限價(jià)房房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)的85%,可以理解為政府給打了個(gè)8.5折,政府讓利。未來(lái)這個(gè)比例可能根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化。”
新政目的是遏制投資投機(jī)客炒房
在85%的紅線下,北京各等待入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目,都開(kāi)始算起了賬。
比如,中糧天恒旭輝聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外,但周邊都是高端別墅,二手房?jī)r(jià)在6萬(wàn)~10萬(wàn)元每平方米。銷(xiāo)售人員表示,項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)都有10萬(wàn)元,而瑞悅府銷(xiāo)售價(jià)格只有6萬(wàn)多,差價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元。簡(jiǎn)單計(jì)算比值,肯定是低于85%的紅線。
再比如,位于二環(huán)邊的金茂佑安府,項(xiàng)目離二環(huán)直線距離不到一公里,名副其實(shí)寸土寸金的地段。而該項(xiàng)目周邊,三環(huán)外的紫辰院賣(mài)到了13萬(wàn)元/平方米,東南二環(huán)外的首開(kāi)璞瑅公館賣(mài)到11.9萬(wàn)元/平方米。佑安府的銷(xiāo)售人員稱(chēng),佑安府僅有120套90平方米的限價(jià)房,限價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右,計(jì)算比值的話,也遠(yuǎn)低于85%的紅線。
由此,如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí),就存在較大的獲利空間,一些投資投機(jī)客必然會(huì)趨之若鶩,如果不采取必要的措施,“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位就無(wú)法實(shí)現(xiàn),那些原本用來(lái)居住的房屋,就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。
“《通知》所起的‘雙防雙保’作用,就是為了遏制炒房,確保限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住房是用來(lái)住的。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波詳細(xì)說(shuō)明了“雙防雙保”的作用。他說(shuō),“雙防”即通過(guò)土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷(xiāo)售價(jià)格,防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利,也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低,引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利;“雙保”則既保障了房子是用來(lái)住的,也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。
“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目占比不會(huì)高,對(duì)北京樓市影響不會(huì)大
《通知》中,仍具懸念的是,有多少項(xiàng)目可能會(huì)觸及85%的比例要求,被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明,2017年至今共53宗限價(jià)地中,已有3宗低于85%的設(shè)定比例,其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段,一宗為孫河地塊。比例在85%~100%之間的地塊有16宗,其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。
因此基于此數(shù)據(jù)來(lái)看,“限轉(zhuǎn)共”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目占比不會(huì)高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,待政策正式出臺(tái),有可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)變化的,只有最稀缺的核心位置的房源。有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。
除了關(guān)注產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化,這些“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目對(duì)目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟大不大?
“影響并不太大。”陳志告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,從供給的角度上看,出臺(tái)此項(xiàng)政策,更多的是不希望開(kāi)發(fā)商炒地,提高地價(jià)提高樓市價(jià)格;也不希望限價(jià)房成為某些投資、投機(jī)人的套利工具,“其實(shí)傳遞的是一個(gè)信號(hào),一個(gè)風(fēng)向,是市場(chǎng)的一種指引。”
事實(shí)上,如今的北京新房市場(chǎng),儼然已經(jīng)是限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房的天下。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年5月,北京預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)入市,其中5個(gè)純新盤(pán)均為限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算,北京已經(jīng)出讓的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目總貨值在2300億元上下,在一段時(shí)間內(nèi),北京土地供應(yīng)中,限價(jià)房供應(yīng)絕對(duì)是“主流”。
這個(gè)判斷得到樓建波的認(rèn)同,他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,已經(jīng)上市的共有產(chǎn)權(quán)房都是限價(jià)房變更過(guò)來(lái)的,將來(lái)限價(jià)房肯定沒(méi)了,都將變成共有產(chǎn)權(quán)房,共有產(chǎn)權(quán)政策一定會(huì)繼續(xù)往下走。“但是如果以后房?jī)r(jià)平穩(wěn)了,商品房?jī)r(jià)格也沒(méi)那么高了,共有產(chǎn)權(quán)房也會(huì)退出。畢竟我們的最終目的,是要讓老百姓有房住、住得起。”
未來(lái),如果限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流,對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響?
對(duì)此,陳志的回答是肯定的。“當(dāng)然會(huì)。如果以后北京的新房都是這樣一種價(jià)格模式,新房?jī)r(jià)格以后會(huì)逐漸地歸于理性,二手房當(dāng)然也會(huì)受到影響。如果新房和二手房在同地段,但是品質(zhì)上有差異,為什么還要去買(mǎi)二手房?顯然二手房的價(jià)格就會(huì)被抑制。其實(shí)就是給二手房樹(shù)立一個(gè)標(biāo)桿。”
“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”
在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí),對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源,滿足城市居民租房需求。
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