5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。央行表示，此舉旨在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“因城施策”自主確定加點下限

通知還要求，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

南都記者第一時間向上海某國有大行信貸部門負責人了解新政影響，她表示具體結果需要等待當?shù)氐你y行同業(yè)公會協(xié)調(diào)。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向南都記者表示，此次央行下調(diào)住房貸款利率定價下限，是進一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價機制，擴大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價空間，符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場情況。

“主要是近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國內(nèi)通過下調(diào)房貸利率定價下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進樓市加快恢復平衡。”周茂華說。

值得一提的是，5月20日央行將公布最新一期LPR報價，其中5年期以上LPR作為房貸基準利率，是否調(diào)降與房地產(chǎn)關系密切。根據(jù)4月LPR報價情況，當前5年期以上LPR為4.6%，各區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率報價是在當前4.6%的基準上浮動生成。

周茂華認為，預計隨著國內(nèi)散發(fā)疫情逐步得到控制，一系列政策效果將逐步顯現(xiàn)，樓市供需兩端將逐步回暖，“需要穩(wěn)定好市場預期，防范局部潛在‘過熱’風險。”

4月各地樓市政策密集出臺

此前，全國多個城市出臺了樓市松綁的調(diào)控政策。

5月14日，東莞出臺樓市新政。東莞住建局發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，東莞二孩三孩家庭放寬購房，增值稅免征年限由5年改為2年，獲證滿2年可交易，雙(多)證合一等。

同樣在南京，35天內(nèi)6次“松綁”樓市調(diào)控政策，提出多孩家庭可購買第三套住房，近日已在部分區(qū)域開始操作。南京房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)文確認，自5月11日起，針對生育兩個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

除了二孩三孩家庭解鎖購房資格的城市，4月初表態(tài)不會松綁限購的長沙，則在多次微調(diào)樓市政策基礎上，再另辟蹊徑，促進租購并舉。5月11日發(fā)布的方案鼓勵存量房出租，業(yè)主把自有住房交由平臺租賃10年，出租后不納入家庭住房套數(shù)。

值得關注的是，東莞、南京、長沙是近日又加大樓市松綁力度的特大城市之一。此前3月，河南省會鄭州率先出臺“十九條”松綁限購，黑龍江哈爾濱成為首個取消限售的省會城市，河北秦皇島則是首個明確取消限購的城市，浙江衢州為首個取消限購限售“雙限”政策的城市。

從三四線城市到二線城市、二線省會城市，甚至是熱點一二線城市也加入了樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整行列。實際上，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。僅今年4月，就有超70城出臺政策百余次，節(jié)奏明顯加快，并向著降低首付比例、放松限購、放松限貸、放松限價等核心調(diào)控手段延伸。

專家解讀

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉： 首套房貸下限降為4.4%給地方執(zhí)行空間

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此舉并不是直接降息，只是給地方執(zhí)行空間。

他表示，央行之前的政策是：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

此次央行將首套房貸利率下限降為最低4.4%，但從之前最低4.6%看，也很少城市能執(zhí)行這個標準，而且并非全部執(zhí)行，只是針對首套房貸。

因此張大偉認為，這個政策并非直接降息，需要等待各地落地細則來執(zhí)行。“最低4.6%降低到4.4%，的確是利好，但市場需要更大的利好。簡單總結一下，房貸需要繼續(xù)降息。”

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林： 下調(diào)利率下限或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場影響不大

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林認為：此次房地產(chǎn)市場利率下限從理論上來說，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購買需要。但可能對房地產(chǎn)市場影響并不大，依然堅持房住不炒，只是給了地方更多的自主權。由于銀行信貸依然是市場風險導向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實際上對房貸市場的利率影響非常的小。而即使地方有設定利率市場利率和房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，而是主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身就有一定的成本。之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務已經(jīng)將利率壓在一個很低的水平，他們很難繼續(xù)向下壓低房貸利率。

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