近日，家住鄭州的劉女士急的焦頭爛額，向本網(wǎng)反應(yīng)，她母親于今年年初和10月份分別在焦作市修武縣征云山水名都項(xiàng)目買了2套“包租返祖”小戶型的房子，她翻看了相關(guān)的法律文書，發(fā)現(xiàn)包租返租是國家明令禁止的，70年產(chǎn)權(quán)的住宅改成商用酒店也屬違規(guī)，看似每年8%返租的高回報(bào)投資，恐怕要打水漂。

征云山水名都項(xiàng)目違規(guī)銷售 承諾五年包租返祖

征云山水名都項(xiàng)目位于焦作市修武縣云臺大道與青云路交叉口青云路99號，是河南征云置業(yè)有限公司開發(fā)的集酒店、商業(yè)、公寓住宅一體的旅游綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。

焦作征云名都項(xiàng)目銷售中心

據(jù)劉女士介紹，2017年12月2日，征云山水名都營銷中心推出的珍藏精裝小戶型酒店公寓開盤，70年產(chǎn)權(quán)，之后的每個周六，售樓處的人員都會組織和她母親年紀(jì)相仿的老年人們，統(tǒng)一從鄭州乘車去焦作修武縣項(xiàng)目部看房，然后再統(tǒng)一乘車返鄭。征云名都項(xiàng)目推出包租模式的為16#樓，共6層100間，房間內(nèi)部完全按照酒店形式裝修，主要用于投資類型的公寓酒店，投資方為修武縣紫金酒店。

包租協(xié)議一簽五年，前五年必須要簽，經(jīng)開發(fā)商托管。返還租金為35.67平方戶型年返9000元，其中包括7000元現(xiàn)金和2000元酒店券，46平方戶型年返11000元，8000元現(xiàn)金，3000元酒店券。五年協(xié)議的第一年租金不返用于酒店裝修翻新，剩余四年每年中旬開始返還現(xiàn)金，經(jīng)銀行轉(zhuǎn)入購房者賬戶。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(2001年建設(shè)部令 第88號)第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售商品房。”對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)中，再次強(qiáng)調(diào)“對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴(yán)肅處理”。開發(fā)商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規(guī)定，是違規(guī)賣房。

開發(fā)商玩弄文字游戲 購房者權(quán)益誰來保障?

劉女士的母親就是在那個時候頻頻接到售樓處銷售人員的電話，抵不過銷售人員的“噓寒問暖”。她的母親在今年年初的時候，購買了一套戶型為35.67平方朝南包租返租酒店公寓投資房。當(dāng)時每平方單價6352元，總價226576元。開盤優(yōu)惠交3萬抵5萬，每平方減200元。優(yōu)惠下來總價169442元，單價為4750.27元每平方。在10月份的時候，她的母親又以給劉女士投資為目的，再次購買了一套35.67平方的16#樓二樓的朝北戶型。

本網(wǎng)來到售樓部了解情況，售樓人員告訴本網(wǎng)，現(xiàn)在35.67平方的戶型每平方的單價為8132元，總房價290068元，每平方便宜200，總價282934元，團(tuán)購交四萬抵六萬，現(xiàn)在的租金收益是每年返房子總價的8%，每年為222934元乘以8%，前兩年的租金直接抵房款，這樣算下來總價為227264，單價為6371.29元每平方。

當(dāng)本網(wǎng)問及，為什么五年的租金收益不按照總房款282934元的8%計(jì)算時，銷售人員解釋說，租金收益是紫金酒店給的，他們只按照實(shí)際的房價(222934元)算租金收益。

“那我實(shí)際的總房款是付了262924元，團(tuán)購的4萬抵6萬，那我交的4萬塊錢的收益哪里去了?”

“我們只按照222934的8%計(jì)算收益，其他的你們得問紫金酒店。”

本網(wǎng)在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，焦作紫金酒店管理有限公司，主要控股為河南征云置業(yè)有限公司(占68%)和王豫閩(占32%)，實(shí)際控股人為河南征云置業(yè)有限公司，企業(yè)營業(yè)期限從2014-06-20至2024-06-20，那么現(xiàn)在到2024年只有不到6年的時間，對于租金收益開發(fā)商和酒店互相推諉，交錢的收益金都算不清楚，那合同5年期限到期后，誰又能保證購房者的合法權(quán)益呢?

房產(chǎn)開發(fā)商套路深 投資客收益“羊毛出在羊身上”

世上沒有一本萬利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤回報(bào)的同時并未告知你背后要承擔(dān)的風(fēng)險。其實(shí)，開發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”的時候，往往會提升其產(chǎn)品的價格，所謂“羊毛出在羊身上”。

本網(wǎng)在售樓中心了解到，位于同一項(xiàng)目正在建設(shè)的征云國際酒店馬上就要封頂，問及價格時，銷售人員告訴本網(wǎng)，單價每平六千多，但是沒有包租返租的收益，不如投資這個包租返租的酒店公寓，這是純投資很劃算，而且不用費(fèi)心。

高回報(bào)的焦作紫金酒店托管合同

同樣的樓盤，同一開發(fā)商，包租返租的酒店公寓每平方的價格就要高出兩千左右，可見，開發(fā)商承諾的8%的高回報(bào)率，是購房者自己給自己買單。

通常，這類住宅都會因其面積小、總價低而為普通投資者所關(guān)注，又由于采用售后包租銷售模式，讓投資顯得更為簡單、易于上手。然而，投資者往往都沒有發(fā)現(xiàn)，這其中隱藏著不小的風(fēng)險，搜索新聞可見，相關(guān)的購鋪者投訴、打官司、開發(fā)商無力償還租金、跑路等類新聞不在少數(shù)。

征云名都違規(guī)銷售近一年 房產(chǎn)監(jiān)管部門成保護(hù)傘?

早在2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。”

住建部在2006年夏就對開發(fā)商包租行為發(fā)出了風(fēng)險提示，2011年最高人民法院還曾針對非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規(guī)定了售后包租等房地產(chǎn)交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院對房地產(chǎn)行業(yè)銷售包租返租行為的禁令和規(guī)定，后有因此違規(guī)銷售發(fā)生的開發(fā)商資金鏈斷裂跑路，上萬業(yè)主資金套牢事件。買房投資是好事，但購房者理應(yīng)謹(jǐn)慎，焦作修武縣征云山水名都項(xiàng)目違規(guī)銷售近一年，修武縣的房產(chǎn)監(jiān)管部門又是如何進(jìn)行監(jiān)管?就以上情況，本網(wǎng)將持續(xù)予以關(guān)注。

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