海南經濟發(fā)展嚴重依賴房地產的現(xiàn)狀還未實現(xiàn)根本轉變，短期依賴房地產的現(xiàn)象依然存在。要擺正房地產在海南產業(yè)中的位置，從根本上需要大力調整產業(yè)結構，加快培育能替代房地產的支柱產業(yè)，降低房地產業(yè)在GDP增長、地方財政收入中的比重

中國新聞周刊記者/閔杰

“對違法違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。”

在海南建省辦特區(qū)30周年大會結束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發(fā)布《關于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產市場要求的通知》，措辭嚴厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”，并要求，“傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”

海南日前獲得中央政策“大禮包”，中央明確表示支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)，支持海南探索建設自由貿易港。消息公布后，社會對海南樓市的關注度快速升溫。

面對可能被再次點燃的海南房價，4月22日，海南樓市調控再次加碼。海南省發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，規(guī)定在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購：外地戶籍家庭購房的最低門檻，都需要在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

這是最近一年來，海南至少第14次出臺房地產調控政策。

“全域限購”時代

“現(xiàn)在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了。” 在?？谑形骱０?，某樓盤銷售人員告訴《中國新聞周刊》。

這個樓盤所在區(qū)域靠近?？谑姓瑢儆谥攸c建設的城市新區(qū)。一個月前，當《中國新聞周刊》來到售樓處時，兩居、三居可選余地還很大，均價在每平方米21000元左右。銷售人員表示：“4月以后肯定就不是這個價格了。”而現(xiàn)在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。

在三亞，《中國新聞周刊》查閱房產網站發(fā)現(xiàn)，市區(qū)在售樓盤不多，每平方米均價直逼4萬元。

重大政策利好的預期更早就開始傳導到房價上。4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，海口新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.1%，漲幅排名第一。

海南深化改革的系列政策發(fā)布后，為避免島外資金短時間內涌入海南抬升房價，4月22日，海南再次出臺調控“辣招”，發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，宣布海南進入“全域限購”時代。

限購政策層層加碼：五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。

?？凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

業(yè)內人士認為，如此高的購房門檻，基本封堵了外地戶籍在海南購房的可能性。此前進入海南樓市的炒作資金，也將受到影響，短期無法獲利退出。

如此嚴格限購政策出臺的背景是：近年來，外地人已經成為了海南購房的主力。鏈家地產的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

這其中，不少屬于“候鳥式養(yǎng)老”群體，越來越多來自全國各地的人選擇在海南養(yǎng)老和度假，助推海南房地產行情不斷看漲。

對于這種新趨勢，海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示，“海南作為國際旅游島，熱情歡迎國內外人士前來旅游度假和養(yǎng)生。”

但這并不意味著，度假和養(yǎng)生與買房直接畫上等號。海南省住建廳也表示，針對解決島外人士前來旅游度假和養(yǎng)生的居住需求方面，“將逐步引導通過酒店賓館、鄉(xiāng)村民宿、住房租賃等各類經營性住房解決，嚴格控制商品住宅的開發(fā)規(guī)模”。

在具體的市場引導上，將會兼顧島外與島內兩個市場，逐步實行“雙軌制”。

海南省住建廳對《中國新聞周刊》解釋，未來，島內市場將通過完善住房保障和供應體系，發(fā)展公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房，以及實施棚戶區(qū)改造等，多渠道解決本地居民住房問題，使本地居民有更多獲得感、幸福感、安全感。

面對島外需求，將繼續(xù)實施“兩個暫停”政策，高品質開發(fā)面向島外居民的商品住宅，滿足島外享受性住房需求，并繼續(xù)實施限購、限貸等調控政策，有效遏制各類投機投資性購房需求。

不會重蹈覆轍

在海南30年發(fā)展歷史上，房地產過度投機和房地產泡沫破裂，曾經給海南帶來過沉重的代價。

1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。

一個總人數(shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司，這是上世紀90年代海南房地產頂峰時的情景。

1993年6月，中央治理經濟過熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。由于受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。

“海南房地產的教訓不能忘。”2017年，國務院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上，重提這段對海南帶來沉重代價的階段。

“海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產。”仇保興說，海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完。在他看來，當時的教訓，對于當前的房地產市場仍具有參照價值。

投資過度熱衷于資金快進快出的房地產，地方財政過度依賴土地財政，就像一個難以根治的頑疾，困擾很多地方，海南也不例外。

“減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示，房地產對海南經濟貢獻很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。

盡管島外人到海南購房的熱情越來越高，但在海南省住建廳看來，如今海南的房地產業(yè)不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在于，支撐房價上漲的動因和條件都發(fā)生了根本變化。

海南省住建廳告訴《中國新聞周刊》，這種判斷基于幾個方面：

一是海南生態(tài)資源得天獨厚，生態(tài)環(huán)境不斷改善，經濟社會穩(wěn)步發(fā)展，配套設施逐步完善，發(fā)展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產業(yè)發(fā)展。

二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐，在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下，仍有大量島外人士前來購房，與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。

三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異于上世紀90年代“炒賣樓花”的發(fā)展模式。

四是海南經濟發(fā)展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發(fā)的市場風險，保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。

擺脫“房地產依賴”

海南省住建廳在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，海南未來對房地產的總體調控思路是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以“壯士斷腕”的決心調控房地產業(yè)，減小海南省經濟對房地產的依賴，決不能成為房地產的“加工廠”。

不過，和不少地方的通病一樣，海南的地方經濟發(fā)展模式，依然沒有擺脫對房地產過度依賴。

“海南經濟發(fā)展嚴重依賴房地產的現(xiàn)狀還未實現(xiàn)根本轉變，短期依賴房地產的現(xiàn)象依然存在。”海南省住建廳告訴《中國新聞周刊》，要擺正房地產在海南產業(yè)中的位置，從根本上需要大力調整產業(yè)結構，加快培育能替代房地產的支柱產業(yè)，降低房地產業(yè)在GDP增長、地方財政收入中的比重。

控制和降低房地產在GDP中的比重后，如何彌補嚴控房地產給海南經濟帶來的缺口?海南省省長沈曉明認為，海南經濟的出路在于“兩條腿”走路：一方面，今后海南要大力發(fā)展旅游業(yè)、熱帶特色高效農業(yè)、互聯(lián)網產業(yè)等12個重點產業(yè);另一方面，要大力提高消費在經濟發(fā)展中的比重，利用好國際旅游島的離島免稅政策。

“房地產過度依賴”，還會帶來更嚴重的問題。近年來，眾多房地產企業(yè)爭相進入海南投資建設，許多房企在海南掀起“圈地運動”，手握大量土地。在可利用土地越來越少的情況下，海南甚至出現(xiàn)“向海要地”、填海造陸的新問題。

生態(tài)保護和房地產開發(fā)的矛盾也越來越突出。2017年底，中央環(huán)保督查組在向海南省反饋督查意見時指出：“財政過分依賴房地產，房地產企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示，要扭轉房地產開發(fā)對環(huán)境破壞加劇的勢頭，應該多管齊下：“把生態(tài)環(huán)境保護同時立為負面扣分和一票否決事項，督促市縣加大經濟結構調整和生態(tài)保護力度，降低對房地產的依賴，有效制止各類破壞生態(tài)環(huán)境發(fā)展房地產的行為。”

此外，還要實行更嚴格的房地產用地管理和項目開發(fā)管理，“永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產項目，四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)的商品住宅只能在本省內銷售。”

中央支持海南新一輪改革開放系列政策的發(fā)布，遏制了短期炒房勢頭，也關系到海南新一輪改革能否順利起步。

4月18日，國家發(fā)改委新聞發(fā)言人嚴鵬程在宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布會上，談及近期公布的《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》時指出，海南要認真做好重大風險防范工作，“國家發(fā)改委將密切跟蹤上述指導意見實施中可能遇到的問題，及時妥善應對，堅決防范炒房炒地產等投機行為。”

關鍵詞： 雙軌制 海南 短期