2022年,在多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻發(fā)等超預(yù)期因素影響下,全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期,多數(shù)城市新房市場量價齊跌。年底,隨著防疫政策的放開,不少人開啟了返鄉(xiāng)過年模式,各地能否迎來返鄉(xiāng)置業(yè)的釋放、2023年樓市能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)成為行業(yè)關(guān)注焦點。春節(jié)期間,中指研究院各地分析師以“區(qū)域樓市觀察”為主題,通過分析各地最新樓市政策及置業(yè)變化,研判市場量價走勢,形成了區(qū)域市場系列報告,以供企業(yè)參考,本文為系列研究之 長三角篇。
【資料圖】
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圖:2015-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積及同比走勢
圖:2019-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積月度走勢
注:長三角數(shù)據(jù)覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、寧波等城市。
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市場監(jiān)測: https://u.fang.com/ytcrnn/
2022年,長三角商品住宅成交面積同比下降近四成,規(guī)模處于2015年來最低水平。2022年初,長三角地區(qū)受疫情影響較大,上半年商品住宅成交面積同比下降超50%,二、三季度疫情好轉(zhuǎn),利好政策陸續(xù)出臺,房企抓住窗口期集中出貨,商品住宅成交面積同比降幅明顯收窄,但四季度疫情反復(fù)疊加需求集中釋放后略顯乏力,新房市場修復(fù)放緩。
2023年,隨著政策持續(xù)改善,疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱,長三角商品住宅成交面積同比降幅或進(jìn)一步收窄,長三角市場有望率先進(jìn)入修復(fù)通道。
2022樓市、地市表現(xiàn)好于全國其他城市,
2023年新房市場競爭或進(jìn)一步加劇,二手房市場有望小幅回暖
政策定向放松。2022年,上海根據(jù)市場變化及區(qū)域差異,靈活調(diào)整政策。限購政策定向放松,臨港新片區(qū)一年積分即可購房;人才落戶條件進(jìn)一步放寬,落戶人數(shù)顯著增加;二手房評估價有所松動;購房成本降低,二手房個稅退稅政策實行,商業(yè)及公積金貸款利率降低。
土拍熱度降低,涉宅土地供應(yīng)增加。從土拍規(guī)則看,為提高房企參與度上海土拍規(guī)則微調(diào),取消“打分”方式,直接參與競價;降低資金監(jiān)管比例降低房企成本;增加隨機(jī)值規(guī)則確保公平。推出地塊品質(zhì)更佳,中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加。從成交量看,2022年上海涉宅土地全部成交,土地出讓金創(chuàng)新高。但土拍市場熱度有所降低,底價成交地塊占比上升。
新房價格上漲,市場熱度“前高后低”。2022年,上海新房供應(yīng)創(chuàng)近7年新高,同比增長43.1%,購房者選擇空間變大,受供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)的影響,新房成交均價同比上漲15.3%,三季度疫后市場反彈,新房市場活躍度較高,高入圍積分項目頻出,四季度市場下行,全年成交面積同比減少4.0%。
二手房成交縮量,議價空間變大。2022年,上海二手房成交量創(chuàng)近5年新低,成交套數(shù)僅為15萬套,二季度受疫情封控影響,掛牌量明顯增加,雖出臺個稅退稅政策及松動評估價,但疫后成交反彈力度不足,四季度成交量持續(xù)下挫,買方議價空間變大,觀望情緒較重。
2023年上海政策調(diào)整空間仍然較大,預(yù)計將優(yōu)化部分地區(qū)限購政策、降低購房成本等?;?022年商品住宅土地供應(yīng)及市場節(jié)奏,2023年新房市場供應(yīng)量將有所增加,帶動新房成交保持在高位,但不同項目入市時間接近下,新房競爭或加劇,二手房市場預(yù)計將有小幅回暖。
政策或持續(xù)小步放松,整體市場逐漸復(fù)蘇,
但區(qū)域、結(jié)構(gòu)分化明顯
2022年杭州開啟“按區(qū)施策”,多方面放松樓市調(diào)控。2022年杭州樓市調(diào)控更加細(xì)化,除濱江、拱墅、上城、西湖四個核心區(qū),其他區(qū)縣均根據(jù)各區(qū)市場情況優(yōu)化政策;城西科創(chuàng)大走廊為促進(jìn)職住平衡,實施差異化購房政策,范圍涵蓋臨安、余杭、西湖部分區(qū)域。為加快市場復(fù)蘇、釋放剛性與改善性需求,2022年杭州從多方面放松政策,包括限購政策、公積金政策、落戶政策、房貸政策、交易流程優(yōu)化等。其中5月17日的二手房限購放松和11月11日“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低二套房首付比例的房貸新政對于市場的帶動作用最為顯著,短期市場熱度回升。
集中供地規(guī)模持續(xù)收縮,板塊熱度分化明顯。2022年,杭州歷次集中供地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)下降,從第一批次的60宗,供應(yīng)建面580.7萬平方米,到第五次僅上市5宗地塊,供應(yīng)建面僅59.6萬平方米。全年共成交131宗地塊,成交總建面1165.5萬平方米,同比減少30.8%,為近5年來最低。2022年杭州宅地市場整體熱度相對平穩(wěn),但板塊熱度分化加劇,年內(nèi)達(dá)溢價上限的地塊基本位于江灣新城、錢江世紀(jì)城、寧圍、北部新城等核心板塊,房企競爭激烈;而臨安、富陽和蕭山、錢塘等邊緣板塊的地塊基本底價成交。
圖:2022年杭州歷次集中供地供銷情況
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2022年受供應(yīng)減少和市場轉(zhuǎn)冷影響,新房住宅成交規(guī)模下降超50%。2022年,杭州全年新建商品住宅成交1000.4萬平方米,同比下降50.3%,成交規(guī)模受供應(yīng)減少及市場轉(zhuǎn)冷影響降至近7年來新低。從價格來看,2022年新建住宅價格為34742元/平方米,同比上漲9.9%。2022年杭州新房市場成交結(jié)構(gòu)集中主城區(qū)以及熱門板塊,改善類的高價、大戶型樓盤占比增加,推動整體成交價格上漲。
圖:2016-2022年杭州市區(qū)商品住宅年度供銷走勢
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多輪政策刺激,下半年市場企穩(wěn)恢復(fù)。2022年上半年延續(xù)去年低溫運(yùn)行狀態(tài),置業(yè)者觀望情緒較重,房企推盤積極性不高;5.17二手房限購放松,二手房市場迅速回暖,市場預(yù)期逐漸向好。下半年,杭州政府多方面放松樓市調(diào)控,特別是11.11的房貸新政有效刺激需求釋放,下半年新房、二手房市場呈現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢,12月杭州住宅成交翹尾。
圖:2022年杭州市區(qū)新房、二手房住宅周度成交走勢
(單位:萬平方米)
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預(yù)計2023年杭州樓市政策仍將小步放松,疊加疫情防控放開對居民信心與預(yù)期的帶動,杭州樓市大概率迎來復(fù)蘇。但市場更多的是結(jié)構(gòu)和分化帶來的行情,中高端改善需求、品質(zhì)剛需仍將主導(dǎo)市場,臨安、富陽等遠(yuǎn)郊盤成交預(yù)計回暖周期仍較長。集中供地方面,2023年供地模式或更加靈活,供地頻次、每次供地體量、供應(yīng)的地塊都將會根據(jù)市場情況靈活變動,繼續(xù)降低土拍門檻,提高房企土拍積極性。
2022年市場筑底,
2023年或呈前低后高格局,但去化壓力仍較大
2022年,南京房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)相對低迷。土地市場除核心板塊外多為國企、地方平臺底價競得,商品住宅月度成交震蕩筑底,市場整體成交規(guī)模回落至2018年水平,降溫明顯。
政策方面,2022年4月起南京先后出臺多項政策,5月政策密集出臺,涉及限購、限貸、限簽等多個方面,如限購區(qū)域的放松、增加購房資格、利率下降、限售改為“合同備案日起三年”等,對市場回暖起到一定的積極作用,特別是4-6月政策激活了一部分購房需求,帶動市場成交規(guī)模提升。2023年中央堅持“房住不炒”基調(diào)不變,南京購房政策或仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。
圖:2022年南京樓市政策一覽
數(shù)據(jù)來源:中指研究院整理
土地市場供需規(guī)模雙降,供地形式調(diào)整為“小步快跑”,但收效甚微。2022年,南京土拍規(guī)則依然較為寬松,二批次供地政策調(diào)整,13幅地塊取消毛坯限價采取“差異化定價”方式,此后在三批次所有地塊均取消毛坯限價。從規(guī)模上看,2022年,南京涉宅用地共掛牌504.8萬平方米,成交423.1萬平方米,同比下降均在40%左右;土地出讓金為1332億元,同比下降35.7%;涉宅地塊成交樓面均價為14794元/平方米,溢價率降至2.8%,多幅地塊底價成交,僅9幅地塊觸頂搖號,溢價率為近8年新低。土地市場依舊較冷,第三批次14幅地塊延期成交,且流拍數(shù)量增加。
圖:202年南京供地成交情況
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新房市場規(guī)?;芈?,供需同比大幅下降。2022年,南京全年新增供應(yīng)面積660.0萬平方米,同比減少52.5%;成交面積797.1萬平方米,同比減少39.9%。分季度來看,一季度受春節(jié)假期影響,上市項目較少,市場較為平淡;二季度開始,政府出臺了多項放松政策,帶動部分購房需求釋放,二季度也成為全年成交表現(xiàn)最好階段;三、四季度購房者預(yù)期下降,新房市場供銷雙端均走低,年底受政策端、金融端以及房企給與的優(yōu)惠,市場規(guī)模小幅上揚(yáng)。
圖:2022年南京新建商品住宅月度供銷走勢
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市場庫存走高,整體去化壓力較大。截至2022年12月底,南京全市新房可售約918.4萬平方米/約7.1萬套,出清周期拉長至17.3個月。江寧、浦口以及三個遠(yuǎn)郊板塊(六合、溧水、高淳)為主要存量區(qū)域,除核心區(qū)域外,整體去化壓力較大。
圖:2020-2022年年南京全市商品住宅可售面積及出清周期走勢
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2022年南京市場震蕩筑底,整體來看表現(xiàn)較為低迷。由于市場信心需要修復(fù)期,預(yù)計2023年上半年市場或仍將呈現(xiàn)波動趨勢,全年整體或?qū)⒊尸F(xiàn)前低后高格局。隨著房子回歸居住屬性,各家房企愈加重視產(chǎn)品本身,紛紛推出優(yōu)秀產(chǎn)品力項目助力打造“品質(zhì)人居時代”。
2022年核心區(qū)域新房市場表現(xiàn)相對較好,
短期整體市場調(diào)整壓力仍在
2022年蘇州購房新政密集出臺。2022年上半年,尤其是3-4月,蘇州受疫情影響較為嚴(yán)重,商品住宅市場成交量與往年同期相比處于低位。4月起,蘇州接連發(fā)布新政支持釋放合理的剛性和改善性住房需求,內(nèi)容涉及放寬購房門檻、公積金貸款額度提升、發(fā)放人才補(bǔ)貼等,信貸環(huán)境也不斷改善,釋放出積極的政策信號提升樓市活躍度,年底二套房貸款未結(jié)清首付降低至四成,照顧了改善客戶群體,也將為促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極的作用。
圖:2022年蘇州樓市政策一覽
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蘇州推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主。2022年土拍規(guī)則逐漸放松,以提高房企參拍積極性,住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲。第一、二批次土拍熱度一般,但核心區(qū)域地塊熱度依舊,第三、四批次土拍熱度進(jìn)一步遇冷,核心高價值地塊有溢價但未達(dá)中止,第五批次部分園區(qū)地塊帶動了整體熱度的回升。從拿地房企來看,也出現(xiàn)了不少“民企+國資”的組合。短期來看,為穩(wěn)定土地市場,土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)保持寬松趨勢,房企為降低風(fēng)險,拿地將持續(xù)保持保守態(tài)度,聯(lián)合開發(fā)模式或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步發(fā)展,此外隨著政策在資金端支持力度加大,部分優(yōu)質(zhì)民企拿地意愿有望進(jìn)一步恢復(fù)。
2022年蘇州市區(qū)商品住宅供求同比均下降。2022年,蘇州新增供應(yīng)面積666.9萬平方米,同比減少31.3%;成交面積933.3萬平方米,同比減少15.0%。剛改、改善盤占據(jù)市場主流,年底受改善盤大量入市影響,成交均價翹尾,但項目競爭依舊激烈,市場分化加劇。
盡管政策不斷改善,但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購房觀望情緒尚未大幅轉(zhuǎn)變,疊加疫情后續(xù)沖擊仍將持續(xù)一段時間,預(yù)計短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。
土拍將延續(xù)縮量趨勢,市場有望逐步回暖,
區(qū)域分化持續(xù)
房地產(chǎn)政策松綁大年,限購限貸政策持續(xù)放松。回顧2022年的寧波樓市,優(yōu)化政策陸續(xù)出臺,5月底多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》,重點支持首套購房需求,滿足合理的“以小換大”、“賣舊買新”等改善型住房需求,“6.10”新政13條從限購、限售(二手房)、限貸政策放松;再有房貸利率降至歷史最低、公積金額度增加、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼;三區(qū)“房票安置”政策出臺。
年度供地量驟減,國資央資房企獨挑大梁。2022年寧波市六區(qū)完成四批集中供地,共出讓67宗地塊,年度供應(yīng)量驟減,宅地總建面創(chuàng)近五年新低,年度計劃完成率不足一半;土地出讓金收入577.8億元,較2021年780億元同比下降26%。地塊分化凸顯,核心地塊依舊受到開發(fā)商的追捧,比如鄞州中心、明湖、老江東等區(qū)域地塊,高溢價甚至是封頂搖號成交,而非核心區(qū)的地塊大部分都被國央企兜底拿下。拿地企業(yè)排行榜來看,房企拿地面積排行前10房企,除了寧波吉利家園置業(yè)有限公司外,其余9家企業(yè)都是國企或是央企背景的房產(chǎn)企業(yè)。
2022年1月-2023年1月寧波市品牌企業(yè)拿地面積排行
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2022年市場觀望情緒濃郁,住宅成交走勢低迷。2022年,寧波市商品住宅成交面積為660.4萬平方米,同比下降48.5%。成交均價為21364元/平方米,同比下跌1.9%。在經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的大環(huán)境下,市場觀望情緒濃厚,整體市場信心不足。從年內(nèi)走勢來看,年內(nèi)高峰出現(xiàn)在6月,下半年走勢持續(xù)低迷,12月盡管成交量維持在低位,但隨著部分優(yōu)質(zhì)項目的開盤入市,成交量有所恢復(fù),成交面積為63.7萬平方米,環(huán)比上升25.3%,同比下降20.3%。
圖:2017-2022年寧波全市商品住宅年度量價走勢
(單位:萬平方米、元/平方米)
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圖:2022年寧波全市商品住宅月度量價走勢
(單位:萬平方米、元/平方米)
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2023年,在疫情管制放開、國家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提振房地產(chǎn)信心的大背景下,寧波樓市寬松政策有望進(jìn)一步出臺;供地端將繼續(xù)縮量,供地或?qū)⒕珳?zhǔn)對焦海曙、鄞州兩大核心區(qū)域,奉化等遠(yuǎn)郊推地節(jié)奏仍將繼續(xù)收縮,緩解區(qū)域高企的庫存環(huán)境;2023年的新房市場也將迎來改善,成交有望緩慢復(fù)蘇,但區(qū)域市場兩級分化仍將持續(xù)。
居民預(yù)期仍較弱,市場修復(fù)或較為緩慢
2022年,無錫商品住宅供需兩端降幅明顯。新增供應(yīng)282萬平方米,同比減少55.7%,成交323萬平方米,同比減少49.8%,成交均價24095元/平方米,同比上漲10.4%,其中,新吳區(qū)為成交主力。盡管無錫在限購、限貸、限售及公積金、二手房指導(dǎo)價等方面積極出臺優(yōu)化政策,但購房信心修復(fù)有限。
2023年無錫各大區(qū)域多個純新盤亟待上市,預(yù)計隨著“金融十六條”、支持房企融資“三支箭”等加速落實,置業(yè)信心有望逐漸回升,后續(xù)市場有望企穩(wěn)。
土拍整體表現(xiàn)平穩(wěn),底價成交、低溢價率成主流。2022年無錫市區(qū)共成交住宅用地62宗,成交規(guī)劃總建面共計701萬平方米,同比增長2.1%,成交樓面均價11592元/平方米,繼2019-2021年三連漲之后,2022年受定銷房地塊供應(yīng)增多影響,樓面價首度轉(zhuǎn)為下跌態(tài)勢,同比下降12.6%。與此同時,溢價率平均水平也較前三年回落明顯。拿地企業(yè)來看,多數(shù)住宅用地由國企及城投公司競得,但也仍有不少民企在采取合作拿地的模式繼續(xù)深耕無錫。
短期來看,受購房者對期房品質(zhì)擔(dān)憂、居民收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期弱等因素影響,房地產(chǎn)銷售市場修復(fù)或較為緩慢,無錫土地市場熱度回暖仍需時日。
政策持續(xù)松綁,市場情緒恢復(fù)仍需時間
紹興:2022年穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策頻發(fā),公積金最高額度上調(diào)、契稅補(bǔ)貼、房貸優(yōu)惠、松綁限購限售、房票政策重新出臺,并在9月份出臺力度更強(qiáng)的“十八條”,內(nèi)容包括網(wǎng)簽價格放寬到9折、“全裝修”政策不再作強(qiáng)制性要求、房貸政策變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”等。但由于購房者對樓市觀望情緒較重,眾多利好政策起到的提振作用有限,紹興新房成交規(guī)模大幅下降,2022年紹興新建商品住宅成交面積365.4萬平方米,成交總金額686.8億元,同比降速分別為50.2%和46.9%。土地市場方面,土拍規(guī)則取消雙限、下調(diào)保證金、加速方案審批等,但整體表現(xiàn)低迷,2022年紹興宅地市場的土地出讓金約為351億,同比下降48.3%,成交規(guī)劃總建筑面積約為676萬平方米,同比下降11.3%。
2023年,預(yù)計紹興樓市將處于緩慢修復(fù)狀態(tài),隨著政策的傳導(dǎo)效應(yīng)發(fā)揮作用,居民信心和購房需求的釋放或?qū)⒃谙掳肽旰棉D(zhuǎn)。
徐州:2022年徐州樓市政策不斷松綁,降低房貸利率、降低公積金使用門檻、公積金貸款優(yōu)惠、給與購房補(bǔ)貼等等,多項政策紅利頻出。
土地市場表現(xiàn)低迷。2022年,徐州市區(qū)供應(yīng)涉宅地塊474.0萬平方米,同比增長37.5%;成交455.7萬平方米,同比上增長6.8%;成交樓面均價4090元/平方米,同比下跌11.9%。土地出讓金為388.2億元,同比減少11.1%。2022年徐州土地市場延續(xù)2021年下半年以來的低迷態(tài)勢,拿地房企主要為徐州地方國企和城投公司,大多數(shù)地塊底價成交,成交樓面價走低,溢價率僅為0.23%,遠(yuǎn)低于2021年的平均溢價率34.9%。
新房市場規(guī)模大幅回落。2022年,徐州商品住宅供應(yīng)478.1萬平方米,同比下降34.2%;成交595.8萬平方米,同比下降19.7%。新房市場規(guī)模為近五年新低。截至2022年底,徐州市區(qū)新房可售面積為511.6萬平方米,新房庫存不斷增加,去化壓力大。
2023年,預(yù)計徐州將持續(xù)出臺優(yōu)化政策,加快以去庫存,隨著政策落地生效,居民信心有望修復(fù),但市場恢復(fù)仍需時間。
【 總結(jié) 】
長三角房地產(chǎn)市場整體韌性較高,2022年下半年新建住宅成交面積同比降幅較其他城市群收窄更快。2023年,長三角樓市政策仍將保持寬松基調(diào),需求端政策優(yōu)化力度有望進(jìn)一步加強(qiáng),市場情緒有望逐漸修復(fù),城市群內(nèi)熱點一二線城市市場行情有望率先回溫;三四線城市短期市場或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,但部分城市基于較好的城市基本面,2023年市場規(guī)模仍有望止降企穩(wěn)。
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年度盤點:
2022年中國房地產(chǎn)銷售百億企業(yè)排行榜
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2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜
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2022年房企融資盤點:腰斬與翹尾
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年度盤點-2022年樓市十大關(guān)鍵詞
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中國房地產(chǎn)2022年市場總結(jié)&2023年趨勢展望
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中國物業(yè)管理行業(yè)2022年度總結(jié)與2023年度展望
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政策解讀:
2022中央經(jīng)濟(jì)工作會議:要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展
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擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布,對樓市有哪些影響?
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中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告(2022年12月)
https://u.fang.com/yst9p9/
再發(fā)利好!預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化舉措來了
https://u.fang.com/yt6jfd/
央行、銀保監(jiān)出臺16項救市舉措,能托住房地產(chǎn)嗎?
https://u.fang.com/yt6van/
從“二十大”報告看房地產(chǎn)發(fā)展方向
https://u.fang.com/ytc8ar/
企業(yè)研究:
“三支箭”:房企融資排行榜
https://u.fang.com/yszlni/
“第一支箭” 4 萬億花落誰家?
https://u.fang.com/ysufll/
“三支箭”開弓滿月:5萬億資金救房企
https://u.fang.com/ystmfk/
房地產(chǎn)市場:
中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月
https://u.fang.com/yst9he/
中國300城市土地市場交易情報(2022年12月)
https://u.fang.com/yst9pa/
指數(shù)研究:
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告(2022年12月)
https://u.fang.com/yst9pe/
物業(yè)研究:
2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告
https://u.fang.com/ytcstt/
中指研究院·中指云平臺(https://u.fang.com/ytcrnn/),為行業(yè)提供:
● 4萬+房地產(chǎn)報告每日更新,涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域;
●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù);
● 中國城市投資吸引力排名,百城房價,查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策;
● 京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。
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