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作者 | 葉子沛

(資料圖片)

1月12日，富力地產(chǎn)子公司怡略有限公司于新交所發(fā)布公告稱，將以發(fā)行實(shí)物支付債券的方式，以支付其到期的美元債利息。

公告顯示，目前，富力共有3筆美元債利息到期應(yīng)付，合共人民幣11.2億元，而根據(jù)此前的展期方案，富力將發(fā)行約12.9億元的新債券，以抵消這部分到期利息。

新債券發(fā)行后，富力的美元債未付金額則相應(yīng)增長(zhǎng)，在49.4億美元的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增長(zhǎng)至51.3億美元。

雖然富力于2022年成功將10筆美元債以及8筆境內(nèi)債合計(jì)成功展期至2025年及以后，合計(jì)展期金額達(dá)467億元，但富力仍需在有限的時(shí)間內(nèi)盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)以及資金鏈的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

而2022年，富力地產(chǎn)的銷售額大幅下滑，海外資產(chǎn)處置又因創(chuàng)始人張力的被捕而再遇不確定性，富力的處境依舊不輕松。

美元債規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)

而此次，富力需要償還的3筆美元債利息合計(jì)達(dá)1.66億美元、約合人民幣11.2億元，而這部分利息對(duì)富力而言同樣是不小的壓力。

不過(guò)，根據(jù)富力的美元債展期方案約定，富力將在展期后的18個(gè)月內(nèi)，按6.5%的利率支付實(shí)物利息。

此處的實(shí)物利息指的是富力將以額外發(fā)行新的債券的形式來(lái)抵償原本應(yīng)該由現(xiàn)金支付的美元債利息。

根據(jù)其公告，本次就三筆美元債到期利息，富力共發(fā)行了1.91億美元、約合人民幣12.9億元的實(shí)物支付債券，并使其美元債未償付本金相應(yīng)的由49.4億美元增加至51.3億美元。

公開(kāi)信息顯示，富力共存續(xù)有10筆美元債、本金約合人民幣330億元、此前均已展期至2025年之后，并將自2022年7月起18個(gè)月內(nèi)的利息以發(fā)行新債券的方式進(jìn)行了變相的展期。

以6.5%年息計(jì)算，富力的美元債規(guī)模一年就將增長(zhǎng)約22億元，美元債務(wù)雖然成功整體展期，但其高額本金所帶來(lái)的昂貴利息使得其債務(wù)總規(guī)模逐年累積。

不過(guò)，能夠避免以現(xiàn)金償還利息給了富力進(jìn)一步的恢復(fù)時(shí)間。

但目前，即使刨卻了未來(lái)兩三年的到期債務(wù)本金及利息，富力的復(fù)蘇仍舊艱難。

銷售銳減，造血能力不足

中報(bào)顯示，截至2022年6月底，富力地產(chǎn)的在手現(xiàn)金僅余20.2億元。而2022年上半年，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金凈流出高達(dá)42.6億元

其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金凈流出為31.1億元，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金凈流出為15.3億元，主要是由于上半年富力償還了68.7億元的債務(wù)。

雖然2022年下半年，富力完成了對(duì)境內(nèi)以及境外債務(wù)的整體展期，解除了未來(lái)3年的債券本金兌付壓力，但是富力的在手現(xiàn)金依舊吃緊。

而債務(wù)整體展期后，富力的融資回血能力則將進(jìn)一步收到影響。

富力的銷售端同樣迎來(lái)了大幅縮水，富力目前尚未公布其全年銷售數(shù)據(jù)，截至2022年11月底，富力銷售收入總計(jì)為363.9億元。

而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年全年，富力的合約銷售額為321.5億元。該數(shù)據(jù)與富力自身披露的11月銷售數(shù)據(jù)對(duì)比存在一定的出入，但富力2022年的銷售水平較2021年確有大幅下滑，2021年富力的銷售額總計(jì)能夠達(dá)到1202億元。

從富力披露的官方數(shù)據(jù)也能看出，2022年下半年的銷售數(shù)據(jù)較上半年有進(jìn)一步的下滑。

2022年上半年，富力共實(shí)現(xiàn)銷售收入265億元，同比腰斬，而7月到11月這5個(gè)月間，富力的銷售收入則不足百億。

從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，富力營(yíng)運(yùn)端的造血能力也有所減弱。

融資與銷售的同時(shí)收緊對(duì)于富力的資金補(bǔ)充和回流無(wú)疑均造成了一定的影響。

創(chuàng)始人被捕、海外資產(chǎn)處置添陰霾

早在2021年年報(bào)中，富力就將資產(chǎn)出售定義為其重要現(xiàn)金流來(lái)源，并表示2022年將繼續(xù)處置非核心資產(chǎn)。

不過(guò)，2022年，富力的境內(nèi)資產(chǎn)處置進(jìn)度相當(dāng)緩慢，年內(nèi)通過(guò)出售海南大英山新城市中心項(xiàng)目以及北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，變現(xiàn)15.5億元。

在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)處置不順，海外資產(chǎn)的處置則成為了富力資產(chǎn)變現(xiàn)的重點(diǎn)。

2022年，富力地產(chǎn)三度處置其位于倫敦的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，累計(jì)回籠資金近40億元。

不過(guò)，去年9月，富力又行使了其回購(gòu)權(quán)，將2022年3月以8億人民幣出售的Vauxhall Square項(xiàng)目購(gòu)回。

目前，除了此前出售又再次購(gòu)回的Vauxhall Square項(xiàng)目，富力地產(chǎn)在倫敦的待售項(xiàng)目?jī)H剩下倫敦富力皇后廣場(chǎng)和London One項(xiàng)目。

但去年11月30日，富力創(chuàng)始人張力于倫敦被捕，并被指控其向美國(guó)加州一前官員行賄以獲取項(xiàng)目等。

彼時(shí)，有市場(chǎng)分析認(rèn)為，張力身處倫敦或是為了富力旗下倫敦資產(chǎn)的處置等相關(guān)事項(xiàng)。

而無(wú)論張力是否是因?yàn)橘Y產(chǎn)處置而現(xiàn)身英國(guó)，富力的海外資產(chǎn)的處置都可能會(huì)因?yàn)槊绹?guó)項(xiàng)目的疑似行賄而受到一定程度的影響。

在這樣的不確定性下，富力的海外資產(chǎn)處置可能會(huì)遇阻、進(jìn)而拖累富力的復(fù)蘇進(jìn)程。

雖然富力成功將境內(nèi)外債務(wù)整體展期，并換取了3年的喘息時(shí)間，但富力仍需抓緊時(shí)間回歸正軌，以在展期期限過(guò)后，面對(duì)金額仍在累積的債務(wù)。

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn) 資產(chǎn)處置 銷售收入