圖片來源：鑫苑集團(tuán)官網(wǎng)

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(資料圖)

作者 | 葉子沛

10月11日，鑫苑（中國）置業(yè)于上交所披露了其控股股東鑫苑置業(yè)有限公司美元債務(wù)違約的相關(guān)情況。

根據(jù)公告，鑫苑置業(yè)兩筆利率分別為14%及14.5%的美元債利息未能按時(shí)償付，其中14.5%美元債利息的違約還觸發(fā)了約2.3億美元本金的提前償付，據(jù)此，兩筆違約本息合計(jì)為約2.66億美元，約合人民幣19億元。

鑫苑置業(yè)表示，美元債的違約主體系其控股股東鑫苑置業(yè)股份有限公司，并不會(huì)影響其本身境內(nèi)業(yè)務(wù)的開展。

但根據(jù)其發(fā)布的債券中期報(bào)告顯示，其自身的財(cái)務(wù)情況也存在一定的問題，截至2022年6月底，其償債資金缺口達(dá)到約40億元，同時(shí)其銷售及融資也呈現(xiàn)大幅縮水。

流動(dòng)性收緊的情況下，鑫苑置業(yè)年內(nèi)4次被列為執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)已超10億元。

控股股東2.7億美元債違約

10月11日，鑫苑（中國）置業(yè)于上交所披露了其控股股東鑫苑置業(yè)有限公司美元債務(wù)違約的相關(guān)情況。

根據(jù)公告，鑫苑置業(yè)兩筆利率分別為14%及14.5%的美元債利息未能按時(shí)償付，其中14%利率票據(jù)的未償還本金余額為2.69億美元，此次違約利息為1851.6萬美元，14.5%利率票據(jù)的未償還本金余額為2.58億美元，此次違約本息合計(jì)約2.48億美元。

據(jù)10月7日鑫苑置業(yè)在紐交所的公告，上述兩筆票據(jù)的違約利息總計(jì)為3720萬美元，而由于其利息違約，14.5%票據(jù)的部分持有人行使權(quán)利，故而觸發(fā)了約2.3億美元的本金提前償付。

據(jù)此計(jì)算，鑫苑置業(yè)本次兩筆違約本息合計(jì)為約2.66億美元，約合人民幣19億元。

而對(duì)于美元債違約，鑫苑置業(yè)在公告中稱，上述美元債的發(fā)行人為鑫苑置業(yè)有限公司，系其控股股東鑫苑地產(chǎn)有限公司的母公司，本次債務(wù)違約并不會(huì)影響到公司境內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營以及業(yè)務(wù)開展，也不會(huì)觸發(fā)公司剩余存續(xù)債券的特殊條款。

償債缺口近40億，上半年融資僅5000萬元

雖然鑫苑置業(yè)在相關(guān)公告中表示，此次美元債違約的主體為其控股公司，并不會(huì)影響其境內(nèi)業(yè)務(wù)，但是鑫苑置業(yè)本身的財(cái)務(wù)情況也已呈現(xiàn)出一定的危機(jī)。

從今年9月30日發(fā)布的債券中期報(bào)告不難看出，鑫苑置業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況較為緊張。

根據(jù)其中報(bào)，截至2022年6月底，鑫苑置業(yè)需要在一年內(nèi)償還的債務(wù)包括4.3億元的短期借款以及55億元的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款，而其貨幣資金為42億元，其中非受限部分為18.9億元，無法對(duì)一年內(nèi)到期債務(wù)進(jìn)行覆蓋。

同時(shí)，鑫苑置業(yè)的流動(dòng)負(fù)債中還有超90億元的應(yīng)付票據(jù)及賬款，這一部分負(fù)債進(jìn)一步的增加了其償債壓力。

現(xiàn)有資金無法償還債務(wù)，鑫苑置業(yè)的造血能力又如何？

在流動(dòng)性成為房企生存關(guān)鍵的時(shí)期，能否獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流無疑是重中之重，而鑫苑置業(yè)目前也面領(lǐng)著現(xiàn)金流縮水的困難局面。

其債券中報(bào)顯示，2022年上半年，鑫苑置業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入為3.6億元，較去年同期減少了86%，可見鑫苑置業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)造血的能力較去年同期有著較大幅度的縮水。

從統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)中也能看出鑫苑置業(yè)當(dāng)下的乏力，根據(jù)克而瑞的相關(guān)數(shù)據(jù)，2021年前9個(gè)月，鑫苑置業(yè)實(shí)現(xiàn)的合約銷售額為194.7億元，而2022年同期則為79.7億元，下滑幅度近6成。

此外，融資端的遇阻也是鑫苑置業(yè)當(dāng)前所面臨的問題之一。

中報(bào)顯示，2022年上半年，鑫苑置業(yè)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出為12.1億元，并導(dǎo)致其上半年現(xiàn)金凈流出達(dá)8.6億元。

造成其籌資活動(dòng)現(xiàn)金大量流出的原因是其融資的縮水，2022年上半年，鑫苑置業(yè)僅取得了5000萬元的借款，但其所償還的債務(wù)為9.6億元。

而去年同期，鑫苑置業(yè)尚能夠借得近22億元的現(xiàn)金，其融資的減少可見一斑。

雖然鑫苑置業(yè)上半年所償還的債務(wù)規(guī)模比去年也減少了約28億元，但是對(duì)本就無法以自有現(xiàn)金償債的鑫苑置業(yè)而言，幾乎停止的融資直接關(guān)閉了其借新還舊換取時(shí)間的大門。

被執(zhí)行標(biāo)的超10億元

收緊的流動(dòng)性也導(dǎo)致鑫苑置業(yè)年內(nèi)問題不斷。

由于部分項(xiàng)目存在工期推遲的問題，市場(chǎng)上早有關(guān)于鑫苑置業(yè)的爆雷傳聞，7月19日，鑫苑置業(yè)公告稱，其一筆本息約5.5億元的境內(nèi)人民幣債券無力償付，已經(jīng)逾期，至此正式揭開了其債務(wù)問題的序幕，因此此次美元債務(wù)出現(xiàn)問題并不過于出人意料。

而除了境內(nèi)外債務(wù)的相繼違約外，鑫苑置業(yè)還存在被資產(chǎn)被執(zhí)行的情況。

企查查等軟件顯示，鑫苑置業(yè)年內(nèi)4次被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行金額超過10億。

5月31日，珠海市中級(jí)人民法院將鑫苑置業(yè)、廣東鑫苑置業(yè)、珠海鑫苑置業(yè)、青島科達(dá)等5家鑫苑系公司列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額2.37億元。

6月9日，鑫苑置業(yè)、河南鑫苑置業(yè)、河南鑫苑廣晟置業(yè)、滎陽鑫苑置業(yè)等四家公司被鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額2.7億元。

7月1日，被鄭州市中級(jí)人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額5.504億元。

據(jù)此，鑫苑置業(yè)合計(jì)被執(zhí)行標(biāo)的為10.58億。

今年9月底，鑫苑置業(yè)旗下的青島慧據(jù)智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司30%的股權(quán)被青島市中級(jí)人民法院司法拍賣，涉及西海岸新區(qū)靈山灣龍璽項(xiàng)目及多宗土地，評(píng)估價(jià)格為8.31億元，起拍底價(jià)為7.07億元。

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