日前，蘭州市印發(fā)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》(下稱“若干措施”)，從降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，加速樓市交易等多方面，優(yōu)化了需求端的樓市調(diào)控政策，以支持企業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展，激發(fā)市場活力。

與此前多地發(fā)布的樓市寬松類政策相比，業(yè)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次蘭州的樓市新政在覆蓋面和力度上相對(duì)稍大。但由于缺乏良好的人口和發(fā)展基礎(chǔ)，蘭州這項(xiàng)新政本身的效果可能有限。與實(shí)際提振效果相比，更期待鄭州、蘭州成為二線城市需求端寬松的開端。

“以鄭州、蘭州為開端，預(yù)計(jì)更多二線城市將逐步打開政策工具箱，出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策。這一輪二線城市市場企穩(wěn)回升將會(huì)對(duì)整體市場起到至關(guān)重要的作用。”億翰智庫稱。

蘭州全方面釋放合理購房需求

2022年一季度，房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱，成交量價(jià)處在持續(xù)降溫通道。在這一大環(huán)境下，熱度本就相對(duì)較低的蘭州樓市，面臨更大的下行壓力。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，蘭州新房和二手房價(jià)格環(huán)比分別下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市場價(jià)格跌勢(shì)持續(xù)7個(gè)月。此外，根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)，自去年11月以來，蘭州新房銷售均價(jià)跌出“萬元俱樂部”。

為在短期內(nèi)提振樓市預(yù)期，并從中長期里改變需求端的乏力現(xiàn)象，蘭州適度松綁了限購、限貸政策，并在已全面放開落戶的背景下，出臺(tái)了人才類購房補(bǔ)貼政策，以降低部分新市民群體的購房門檻，提高城市吸引力。

根據(jù)若干措施，蘭州已實(shí)施近5年的“限貸”政策得到優(yōu)化：個(gè)人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對(duì)于擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買住房的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

而在調(diào)整之前，根據(jù)2017年蘭州市人民政府發(fā)布的相關(guān)文件，對(duì)申請(qǐng)商業(yè)貸款的居民家庭，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比為50%(對(duì)已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清)或60%(對(duì)已擁有1套住房且購房貸款未結(jié)清)。對(duì)申請(qǐng)公積金貸款的居民家庭，購買首套住房時(shí)住房公積金貸款首付款比例必須達(dá)到30%以上，購買二套住房時(shí)首付款必須達(dá)到50%以上，禁止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

億翰智庫認(rèn)為，由于信貸支持對(duì)于撬動(dòng)需求尤其改善類需求更加關(guān)鍵，此次蘭州降低首付比例疊加“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政，將有助于促進(jìn)改善類需求釋放。

為進(jìn)一步促進(jìn)改善類需求釋放，激活當(dāng)?shù)囟址拷灰资袌觯舾纱胧┻€明確，全面推行新建商品房“交房即交證”。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的商品住房，網(wǎng)簽備案滿三年即可上市交易。

在限購方面，蘭州此次新政則對(duì)新市民和多孩家庭進(jìn)行了定向放松。

若干措施稱，對(duì)在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房;對(duì)符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。

蘭州上一次放寬“限購”門檻，是2018年初蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。此后，蘭州在“限購”政策上保持“因城施策、分區(qū)調(diào)控”。

“和鄭州一樣的是，蘭州此次將‘限購’的松綁用以支持孝老撫育類的住房需求，即‘養(yǎng)老扶幼’家庭可以突破限購條件，新增一套購房資格，這樣有利于切實(shí)降低家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)性老化等發(fā)展特征。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

從人口結(jié)構(gòu)來看，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月，蘭州0~14歲人口占14.19%，與2010年第六次全國人口普查相比，上升1.05個(gè)百分點(diǎn)。從少兒人口占比絕對(duì)值和增速來看，均低于全國平均水平。

此外，對(duì)于新市民群體“限購”政策的定向放寬，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是體現(xiàn)該新政“落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略”目標(biāo)的重要一環(huán)，有利于增加城市吸引力，吸引年輕人口流入。

除了“限購”放松外，蘭州新市民和靈活就業(yè)群體的公積金貸款政策也得到優(yōu)化。若干措施明確，此類人群在蘭州繳納住房公積金的，按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取、貸款業(yè)務(wù)。

為進(jìn)一步吸引人才流入，若干措施還稱，對(duì)未享受保障性住房的相關(guān)人才，由各級(jí)政府和用人單位給予購房補(bǔ)貼。

多個(gè)省會(huì)城市松綁“三限”

“3月以來，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等多個(gè)省會(huì)城市對(duì)限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說明樓市調(diào)整進(jìn)入新階段，即從此前的金融端支持政策轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)限購、限貸、限售政策的調(diào)控松綁。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

3月1日，鄭州出臺(tái)19條樓市新政，成為今年以來首個(gè)松綁限購、限貸的二線城市，此外該新政還重啟了貨幣化安置。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)發(fā)布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月開始，哈爾濱實(shí)施區(qū)域性限售，在道里、南崗等主城六區(qū)內(nèi)購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易。

3月30日，據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)交易中心處消息稱，當(dāng)?shù)叵拶徴哂辛艘欢ǔ潭确砰_。目前，針對(duì)非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺(tái))在福州五城區(qū)購房的，無需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

4月5日，蘭州出臺(tái)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端和需求端，提出了較全面的實(shí)質(zhì)性寬松政策。其中，限購政策的松綁與鄭州類似，并在限貸政策上有了明顯放寬。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，由于全國范圍內(nèi)銷售回暖尚待時(shí)日，疊加今年全國兩會(huì)期間，再度釋放出“因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)”的信號(hào)，這讓弱二線城市退出限售、松綁限購，有了更多的空間和合理性。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月份，商品房銷售面積達(dá)15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

從出臺(tái)松綁“三限”的城市來看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，除了三四線城市外，主要包括最近幾年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)偏弱的二線城市。“限購放松和市場表現(xiàn)是密切相關(guān)的，市場壓力較大的城市，放松的空間也較大。”

以蘭州為例，CRIC地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，蘭州廣、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達(dá)到了8000萬平方米以上的規(guī)模;去化周期約40個(gè)月，顯著高于二線城市(18.05個(gè)月)的平均水平。

經(jīng)過政策調(diào)整，率先放寬限購、限貸的城市，樓市已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

在鄭州，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十九條”發(fā)布后，鄭州二手房市場持續(xù)修復(fù)，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至2021年5~6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1~2月周均(剔除春節(jié)周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，觀望情緒有所緩解。

展望后市，億翰智庫認(rèn)為，這一輪二線城市市場企穩(wěn)回升將會(huì)對(duì)整體市場起到至關(guān)重要的作用。故此，在“房住不炒”基調(diào)下，各地2022年“因城施策”的樓市調(diào)控會(huì)繼續(xù)朝著“控一線、拉二線、穩(wěn)三四線”方向深入。

具體來看，克而瑞地產(chǎn)預(yù)計(jì)，核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，限購等政策短期內(nèi)較難退出，同時(shí)，還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)堵監(jiān)管漏洞。但考慮到房地產(chǎn)市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)壓力，近期調(diào)控政策再加碼的頻率將明顯下降。

對(duì)于弱二線和三四線城市，則將分類放松調(diào)控?？硕鸬禺a(chǎn)認(rèn)為，一方面，這些城市會(huì)多措并舉助企紓困，另一方面，也會(huì)通過適度放松調(diào)控，以穩(wěn)定市場預(yù)期。其中，或有更多壓力城市松綁限購、限貸，以激活當(dāng)?shù)鼐用竦暮侠碣彿肯M(fèi)，而對(duì)于市場下行過大、庫存高企、去化承壓的城市，還可能通過鼓勵(lì)新市民群體購房，提高貨幣化安置比例等舉措，創(chuàng)造更多增量購房需求。

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