3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議重點提到了房地產行業(yè)：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。”

同日，財政部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局相繼就房地產發(fā)聲。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。證監(jiān)會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業(yè)風險。銀保監(jiān)會會議指出，要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行會議要求，堅持穩(wěn)中求進，防范化解房地產市場風險。國家外匯管理局會議要求，配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

“新發(fā)展模式”“因城施策”“穩(wěn)定市場預期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費”，成為近期房地產業(yè)的“高頻關鍵詞”。業(yè)內人士和廣大消費者關注，這些新趨勢將對房地產市場產生什么樣的影響?

新發(fā)展模式

意味著拼實力拼產品拼服務

記者關注到，2021年中央經濟工作會議上，“房地產業(yè)探索新的發(fā)展模式”被首次提出。2022年，房地產業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，在政府工作報告中被重申。本月16日召開的國務院金融委會議上，更表示要“提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施”。

2022年被稱作“房地產新發(fā)展模式元年”。雖然有關“建立行業(yè)的長效機制、稅收制度改革、租售并舉、加強建立保障房體系、行業(yè)的經營思路轉向”等方面的內容前幾年一直在提，但今年可以說是從行政干預層面“強制”房地產業(yè)往新發(fā)展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側面反映出房地產業(yè)亟須轉型的迫切性。

大唐置業(yè)南京地區(qū)負責人在接受采訪時表示，“新發(fā)展模式”對一些大型房企來說可能意義重大，他們可以趁此契機拓展地產業(yè)務條線。比如此前一些大型房地產開發(fā)企業(yè)在地產開發(fā)方面，還主要以傳統(tǒng)住宅地產為主，而一些中小型房地產開發(fā)企業(yè)除了傳統(tǒng)住宅外，同時在產業(yè)地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等領域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統(tǒng)的地產開發(fā)之外，不僅有獨立的商業(yè)地產業(yè)務線，而且在輕資產輸出方面也頗有建樹。新發(fā)展模式政策信號的釋放，對于大型房地產企業(yè)開辟全新業(yè)務領域，比如城市更新、收并購、輕資產輸出，或者通過投融資平臺進行購地等，形成地產業(yè)的多種經營態(tài)勢，應該是一個不錯的窗口期。

對于民營房企來說，新發(fā)展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業(yè)南京地區(qū)負責人認為，“高負債、高杠桿、高周轉”的運作模式已經不符合時代的要求，未來民企需要用更多的自有資金來進行開發(fā)，這一定程度上對民企自身的實力和抗風險能力提出了更高的要求。一些底子弱，運營能力不行的民企會被并購掉，另一些可能會直接淘汰出局。

新發(fā)展模式要求房企去杠桿的同時，也意味著融資方式的改變。多位房地產業(yè)內人士認為，以往的上市融資、美元債等方式已經行不通了，未來靠融資實現(xiàn)規(guī)模運營的房企可能會迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營房企，不搞規(guī)模擴張，轉而去深耕一個區(qū)域市場、精耕一個城市市場，這也符合中央有效化解房地產企業(yè)風險的要求，可以促進房地產市場向“由虛轉實”的方向發(fā)展。

以用租售并舉來說，一些民企如富力、融創(chuàng)等本身就擁有文旅、商業(yè)的重資產業(yè)務線。在新發(fā)展模式的指引下，未來預計會有更多的房企參與到經營性物業(yè)、重資產物業(yè)開發(fā)的浪潮中。品牌、管理優(yōu)勢比較強的房企則會投入到品牌輸出、輕資產運營、代建等領域中，畢竟拿地、開發(fā)、銷售這條傳統(tǒng)發(fā)展的老路已經越來越難走了。

盡快讓房地產業(yè)圍繞實體經濟發(fā)展，在房地產過度金融化、泡沫化導致的系統(tǒng)性風險出現(xiàn)前，建立長效健康的發(fā)展模式，讓房地產回歸基本面應該是新發(fā)展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負責人表示，以往房企大多實行高周轉，土地價推動房價，房價推動市場的預期，但當國內經濟發(fā)展到一個高位，加之國際局勢與疫情交織影響，出于經濟安全邊界的考慮，房地產不可能再如以往高速發(fā)展下去，土地價格不斷攀升、房價不斷上漲的態(tài)勢肯定是要結束的。新發(fā)展模式的提出一方面是著重強調結束“高周轉”，建立行業(yè)的長效保障機制;另一方面也等于是給購房群體一個信號：以往買房就能掙錢、購房就能改變命運的時代已經過去了。

對于房企而言，新發(fā)展模式意味著未來的市場將是拼綜合實力、拼產品、拼服務的時代，以往“盲目拿地開發(fā)也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時代一去不復返了。新發(fā)展模式開啟之后，未來房地產行業(yè)雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會朝著制造業(yè)的方向去靠攏，房地產未來必然會成為一個微利的行業(yè)。寶能地產南京地區(qū)負責人認為，新發(fā)展模式提出之后，開發(fā)商再靠大規(guī)模舉債走高周轉的路子行不通了，未來開發(fā)商還是應該聚焦產城融合的路子，在建設住宅的同時想辦法去聯(lián)合政府做產業(yè)發(fā)展，形成一個良性的開發(fā)生態(tài)。

因城施策

為樓市提供正向發(fā)展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內樓市的特色和調控主基調。記者了解到，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入政府工作報告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來開始被密集提及。住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，“因城施策”促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此后，國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會和人民銀行等機構在下發(fā)文件或組織召開相關會議時再度釋放出“因城施策”的信號。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

去年下半年開始房地產市場下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國企央企開發(fā)商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。特別是那些對于土地財政依賴程度較高的城市，市場不好，房子賣不出去，開發(fā)商就不拿地，地方財政就無法保證，久而久之還會帶來系統(tǒng)性的金融風險，比如去年的“鶴崗現(xiàn)象”。“因城施策”在促進房地產業(yè)健康運行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發(fā)展空間。

其實，在3月16日六部委聯(lián)合力挺樓市之前，開年以來國內已經有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來，各地已發(fā)布房地產相關政策近百次，超40城適度放松調控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調整住房公積金貸款最高額度，廣州新房價格分級備案，東莞取消新房限價……2022年多地樓市政策“因城施策”調整。3月16日召開的國務院金融委會議上特別強調，“相關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調。

北京金隅南京公司負責人認為，“因城施策”被反復提及足見其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據每個城市的實際情況不同，制定符合當?shù)氐臉鞘姓撸耆?ldquo;實事求是、因地制宜”的科學方法論。就樓市發(fā)展的相關指標而言，城市間確實存在巨大差異，比如外來人口所占比例、高校數(shù)量、產業(yè)結構都不一樣，導致城市的內生動力與房地產的發(fā)展預期也不一樣，與之配套的限購、限貸、限售、限價等調控政策也應該是不一樣的，如果全國“一刀切”肯定是不合適的。

寶能地產南京地區(qū)負責人認為，每個城市的情況都不一樣，確實需要區(qū)別對待，三四線城市由于產業(yè)結構及人口流出的問題，面臨的庫存壓力比較大，但是對于南京這樣的準一線城市，由于人口基數(shù)大，又有人口虹吸能力，房地產市場的基本面其實并沒有發(fā)生改變，3月16日中央會議之后，南京和三四線城市的落地政策應該有所區(qū)別，同時“因城施策”的重新提及，也在考驗各個地方政府的操盤能力。

業(yè)內人士預測，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個地方應該會迅速跟進推出落地性政策，這樣也有利于各個城市按照自身實際情況，有步驟、有彈性地調節(jié)當?shù)氐臉鞘姓撸热缱尩貎r回歸理性、適度調節(jié)房企的開發(fā)熱情等等。

穩(wěn)預期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費

一定程度上就是“保交付”

“穩(wěn)市場預期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費”，是當前房地產業(yè)的發(fā)展基調和目標。目前，房地產業(yè)正處在深度調整期，既要尋找適配的新發(fā)展模式，進行優(yōu)勢轉型，也要在金融端、開發(fā)端、銷售端全面穩(wěn)定樓市信心，

南京多位房地產商向記者介紹，2021年下半年以來，受疫情以及經濟下行壓力等影響，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個百分點，四季度GDP增速滑落至4%。房地產業(yè)作為國民經濟支柱之一，也進入了一個快速下行通道，樓市持續(xù)轉冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴大，融資環(huán)境持續(xù)收緊，近四成百強房企業(yè)績不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務違約問題不斷。隨之而來樓盤項目交付難、房企償債難現(xiàn)象頻現(xiàn)，房地產整體市場預期和信心下滑，影響了樓市“穩(wěn)字當先、穩(wěn)中求進”的發(fā)展。3月16日六部委聯(lián)合發(fā)聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發(fā)力，提出積極有力有效化解房地產企業(yè)風險，慎重出臺收縮性政策等，給樓市打了一針強心劑。

北京金隅南京公司負責人表示，由于人們收入預期不穩(wěn)定，消費的欲望變得很低，加之去年開始部分標桿房企頻頻爆雷，導致樓盤停工交付難，直接增加了老百姓的購房風險，后市信心下降。所以，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監(jiān)會提出的“鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企的優(yōu)質項目”重大舉措所要著力解決的。穩(wěn)預期穩(wěn)樓市的另一個方面還在于為樓市多點松綁，限購、限貸、限售逐步放開，利率、首付門檻穩(wěn)步降低，限價紅線有節(jié)奏抬升，讓房企利潤有所增加，房子賣得出去，銷售端紅火了，房企拿地開發(fā)熱情高了，整個樓市閉環(huán)也就健康平穩(wěn)運轉了。穩(wěn)字當先，樓市也許并不會因此大火。但可以不夸張地說，2022年也是邊緣房企、投資型購房者體面離場的“最后窗口期”。

寶能地產南京地區(qū)負責人認為，“穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費”非常關鍵。房地產帶動了太多的上下游產業(yè)，穩(wěn)定是當務之急。近三年來由于疫情的原因，各行各業(yè)都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺一系列穩(wěn)定市場的政策措施。南京這樣的準一線城市，還是有著非常穩(wěn)定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設和諧社會的信心是不會改變的。如何穩(wěn)定和引導樓市健康發(fā)展、適當刺激購房需求釋放、搞活市場，應該是3月16日六部委會議后，政府、房企、金融端需要通盤考慮的問題。

關鍵詞： 六部委喊話房地產 專家預測樓市新走勢 今年房地產稅改革試點不擴大 新發(fā)展模式轉型措施 穩(wěn)定市場預期 穩(wěn)樓市穩(wěn)消費