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房地產(chǎn)調(diào)控新政接連出爐 專家盤點最新購房陷阱提醒消費者當心
2022-03-15 15:28:38來源: 深圳商報

近幾年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷推出,市場變得更趨理性,個別開發(fā)商為了促進銷售或增加利潤,不惜采取欺騙、虛假宣傳、簽訂陰陽合同、以次充好等違規(guī)手段,謀取利益,因而產(chǎn)生了不少購房糾紛,給置業(yè)者造成了損失。

買房子畢竟不像買快銷品,動輒幾百萬元、上千萬元資金的投入,一旦出現(xiàn)糾紛,是購房者財產(chǎn)與精神的雙重損失。在“3·15”國際消費者權(quán)益日來臨之際,深圳商報總結(jié)歸納出購房過程中常出現(xiàn)的各類花招和陷阱,并邀請業(yè)內(nèi)專家和專業(yè)律師為置業(yè)者答疑、支招,避免購房者落入花樣繁多的套路里。

陷阱一:夸大配套 虛假宣傳

案例

華潤某小區(qū)業(yè)主投訴項目在銷售期間,該項目在微信公眾號、宣傳單等官方宣傳資料均以“幼兒園、小學雙名校”的字眼對其學校配套進行強化描述,銷售人員也通過明示、暗示等方式,甚至還邀請購房者參與華潤集團與華陽小學聯(lián)合舉辦的活動,讓購房者深信小區(qū)配套小學就是名校華陽小學。

但交房時,客服回復“小區(qū)配套小學為名稱未最終確定的奧體東小學”,且表示“我司從未有過雙名校承諾”。當有業(yè)主試圖查找公眾號早期的宣傳文章進行舉證時,發(fā)現(xiàn)當時提到“雙名校”的文章已被刪除。

避坑指南

廣東君田律師事務(wù)所主任黃志明表示,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。”

如果是開發(fā)商涉嫌虛假宣傳的話,購房者要在第一時間收集相關(guān)資料,找到開發(fā)商曾經(jīng)承諾的證據(jù)。首先要查看購房合同中是否有關(guān)于配套的約定,還要記得查看開發(fā)商在宣傳時所用的一些海報、樓書、冊頁、視頻等材料。如果購房合同中沒有作出相關(guān)規(guī)定且也沒有任何其他材料佐證的話,購房者維權(quán)成功的希望很小,因此,提醒購房者在簽合同時一定要注意查看合同中是否有相關(guān)的約定。

陷阱二:特價房背后套路多

案例

張姓業(yè)主看到中介消息,原價16000元-20000元/平方米的洋房,只要9980元/平方米,還不限樓層,于是交了5萬元定金,簽署的商品房認購書上明確約定了總價和首付款金額。但簽合同時卻被銷售人員告知非一次性付款客戶需要再交24萬元才能網(wǎng)簽,且并未說明加收原因,只被告知不同意加錢就不給做網(wǎng)簽。

避坑指南

房地產(chǎn)專家表示,有些開發(fā)商抓住購房者喜歡貪便宜的心理,其實特價房“套路”多多,需格外小心。

所謂的特價是在提高了房子起初報價的基礎(chǔ)上,給出了各種虛假優(yōu)惠和折扣,“優(yōu)惠”過后的價格和房子實際價格相差無幾,甚至高于同等樓盤的房子價格。還有開發(fā)商利用饑餓循環(huán)營銷策略,打著“特價房限時搶購”的旗號,等這批特價房賣出后,新一輪的特價房又在市場上出現(xiàn)。

另外,還有開發(fā)商把品質(zhì)較差的房子做特價房處理。比如:房子位置較偏遠,采光通風不好,戶型結(jié)構(gòu)不合理,得房率較低,靠近高壓線、墳場、高架橋、化工廠等。購房者如果不去實地考察或者查證資料,很難發(fā)現(xiàn)這些不利因素。

陷阱三:樣板房障眼法易“迷眼”

案例

有購房者爆料稱其買了一套面積為133平方米的期房,當時是沖著樣板房里展示的大廚房買的,沒想到交房時,廚房面積縮水一半。業(yè)主稱“眼下交付的廚房,看上去面積不足5平方米,目測僅樣板房的一半,另一半變成了消防通道。”

避坑指南

業(yè)內(nèi)專家提醒,一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適,往往使用高亮度照明,并打通一些墻體,做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間,但實際居住并沒有這么好的體驗感。有的開發(fā)商甚至直接將樣板間做得比實際房間面積大一些,以誘導購房者購買。

華商林李黎(前海)聯(lián)營律師事務(wù)所舒衛(wèi)東律師表示,開發(fā)商在開發(fā)、銷售樓盤時應(yīng)本著誠信原則,相關(guān)單位應(yīng)加大監(jiān)管力度,購房者在購房前應(yīng)增加防范意識,擦亮眼睛,以防被漂亮的樣板間迷了眼。出現(xiàn)問題后可以依法進行索賠或者訴訟,開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

陷阱四:補充協(xié)議、陰陽合同連環(huán)陷阱

案例

李女士打新位于深圳市寶安區(qū)的清平華府小區(qū),置業(yè)顧問要求包括李女士在內(nèi)的多位購房者簽訂購房合同,事后發(fā)現(xiàn)補充協(xié)議中的部分條款屬“霸王條款”。

買賣合同中關(guān)于付款和逾期的條約中公然提到:購房合同簽訂30日后,若房貸業(yè)務(wù)辦理不成功,根據(jù)購房面積大小,每逾期一天,開發(fā)商收取總房款的萬分之一作為違約金;若逾期超過60天,開發(fā)商有權(quán)解約,違約金為總房款的10%;在這期間,如果房價出現(xiàn)下跌,購房者還要賠償開發(fā)商的損失。多位購房者表示對此無法接受,向住建部門投訴。

避坑指南

在簽訂購房合同時,一些免除開發(fā)商責任、排除購房者主要權(quán)利的格式條款屬于“霸王條款”,購房者要警惕。律師認為,雖然合同整體是成立并生效的,但是某個條款無效或者對購房者不發(fā)生法律效力,判斷權(quán)在司法機關(guān)。當購房者實在無法履行合同約定,開發(fā)商依據(jù)條款進行起訴,購房者可以反訴開發(fā)商主張合同條款無效,或者抗辯合同條款不成為合同的內(nèi)容。

除了“霸王條款”,購房合同還有很多貓膩:

1、合同主體認定不明

購房者需注意,有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者。

2、補充協(xié)議坑多要留心

在購房過程中,由于標準購房合同具有一定局限性,幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者簽訂補充協(xié)議,其中關(guān)于不可抗力、分攤建筑面積、裝修標準、房屋所有權(quán)證辦理時間、貸款、保修責任、開發(fā)商促銷承諾等問題都不能馬虎大意。

3、警惕“陰陽合同”

所謂“陰陽合同”是指當事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂兩份內(nèi)容不一致的合同,一份提交給政府有關(guān)部門備案但并不實際履行,另一份僅為合同當事人所掌握并約定照此履行交易。簽訂“陰陽合同”重則可能面臨罰款甚至刑罰,輕則無法取得高額貸款,再售時要承擔高稅費的風險。

陷阱五:精裝修貨不對板、不達標

案例

有置業(yè)者反映稱其購買的精裝房在交房時,屋內(nèi)墻紙空鼓、地板軟塌冒灰,業(yè)主查閱發(fā)現(xiàn),開發(fā)商標明的單戶裝修費用高達43萬元,業(yè)主認為標價遠高于實際花費。實際上,這樣的案例屢見不鮮,很多置業(yè)者購買的精裝房存在裝修減配、質(zhì)量不合格等問題,開發(fā)商宣傳可以“拎包入住”的精裝房,成了不少消費者的“驚裝房”。

避坑指南

專業(yè)律師提醒,購買帶精裝修的房子時,要警惕裝修材料以次充好、貨不對板,或者承諾的電器品牌不符等情況,在交房時要仔細核對和查驗。在保修期內(nèi),可以找裝修公司維修并要求賠償損失。

但如果是房屋本身的質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),購房人首先向開發(fā)商提出維修,或者在自己維修完后,要求開發(fā)商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決,并且影響到購房人的正常居住,購房人可以要求解除合同并要求開發(fā)商賠償損失。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)調(diào)控新政 最新購房陷阱 買房避坑指南 特價房圈套

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